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按揭转现房 普通按揭房屋买卖步骤

现房指已经建好的商品房和可流转的二手房。现房已经具备了过户的基本条件,即出卖人拥有房屋产权证,在买卖合同签署、买受人支付首付款或全部款项(银行贷款)后,即可为贷款银行办理抵押手续。在购买二手房的情形下,有可能存在二手房本身有按揭的情形,这就需要转按揭或重新办理按揭的程序。按揭房转让的特殊之处在于,需要先将前一按揭还清,才能进入新按揭买卖。这过程在实务中被称为“赎楼”。在现实中,可能有卖方自己赎楼,甚至买方用购房款即“帮”卖方赎楼的情形,但这毕竟不是常例。于是就有各种中介机构解决转按揭贷款清偿或“赎楼”问题。银行首先要审核房产转让人的转让人资料,同时房产受让人向银行提出贷款申请。当然银行还要按规定审核受让人是否具备贷款条件,其中规定,受让人的贷款期限与房龄之和不得超过30年。对双方审核合格后,房产的转让双方可签定“房屋买卖合同”。并按约定支付首付款——接下来,银行与受让人签定借款、抵押及保证合同。不仅如此,银行还要与转让人共同到房地局登记部门撤消房产的原抵押登记手续——然后转让双方可以办理产权过户手续,银行与受让人共同办理抵押登记手续。只有以上程序都完成以后,银行才可以发放新贷款,并收回原贷款。同时,原借款、抵押、保证合同终止。

到此,转按揭贷款才能算大功告成。但事实上,转按揭的困难不光是程序复杂,更在于银行对风险的难以控制。这才是在一系列的程序中,转按揭贷款的真正难点所在。原有抵押关系解除,在房屋产权交易中心,产权变更的过程中,一般要三个月,这个三个月期间是银行考虑风险比较大的地方。因为卖房人他原来的房产是银行的抵押房产,这个抵押需要解除才能卖给第二个买房人,解除第一个抵押,再进行抵押登记,这个拿抵押登记和拿第二个人办理产权登记中间会有一个时间差。这个时间差对银行来说就变成了信用贷款。所以对银行是有风险的,这个期间要提供一个阶段性担保。而由谁来进行阶段性担保,又成为了转按揭贷款的另一个障碍。专家建议,随着市场上转按揭贷款需求的不断增加,应该建立更多有资质的,能被银行和客户双方都信任的中介机构,来为各方提供这种阶段性担保。

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