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我国个人住房贷款坏账水平仍处低位

今年以来,部分城市房地产价格上涨较快,除了对于房价过快增长的担忧,人们还关注银行的房屋抵押贷款业务风险防范措施有哪些,能否保证资金安全?实际上,由于严格控制的杠杆比例、第三方评估公司的审慎评估,我国个人住房贷款坏账水平长期处于低位,房贷对于银行而言是优质的信贷资产。

光大银行北京朝阳区某支行负责贷款业务的经理于先生告诉记者,在办理房屋抵押贷款业务时,商业银行一般委托第三方评估公司对房屋进行估价,并出具评估报告。“拿北京地区来说,一般二手商品房的评估值是市场价的80%—90%,对于企图高估骗贷的,基本逃不过银行和房管部门两个关口。客观的估价,直接关系着银行处置抵押物时,能否顺利收回贷款,因此银行对于数据的真实性要求很严。”他说。

“一些客户对房贷杠杆率的计算并不准确。”招商银行北京某支行理财经理张蒙认为。以两成首付为例,客户认为银行要拿出房屋市场价八成的资金,也就是4倍杠杆,在股市中,相当于两个跌停板就要被强行平仓,看上去风险巨大。“但是由于有评估价、网签价等作为上限制约,银行实际不会放贷这么多钱。”他说。

张蒙给记者算了一笔账,“比如市场价为100万元的二手住宅,简单计算,评估价90万元,北京地区购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,也就是说,银行最多给65%,即58.5万元贷款”。

不少人关心,在房贷的存续期内,面对可能出现的借款人收入、房屋价格变化等情况,银行是否有相关的风险防范措施?

在某股份制商业银行的个人住房抵押贷款合同上,记者注意到,银行对于上述问题均有详细的防范措施。在借款人不能按照约定还款时,合同规定,“借款人应接受贷款人对有关个人财务情况的监督;如借款人未能履行合同规定的各项义务,贷款人有权要求借款人提前归还贷款”。

对于房屋市场价值变动的情况,合同规定,“抵押期间,抵押物价值减少的,贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或提供与减少的价值相应的担保,费用由抵押人承担。抵押人不恢复抵押财产价值也不提供担保的,贷款人有权要求借款人提前清偿债务”。

在银行咨询抵押贷款业务的万先生向记者表达了自己的担忧:“假如300万元的房子拿去抵押,后来市场价跌了10%,也就是30万元,真的要补上这些钱么?”

“合同规定只是说在出现有关风险时,银行有权进行这样的处置,这是最坏的打算,特别是补足抵押物差价这一条,现实操作中鲜有执行。”于经理向记者透露,按目前的情况,只要借款人能够按约定还款,不论房屋价格、个人收入如何变动,银行都不会要求补差价或拍卖房子。

一般只有当借款人难以偿还贷款时,房屋才会被拍卖。“近年来,由于房地产价格普遍上行,多数抵押物的购置价远低于现在的市场价,除去个别地区房价跌幅较大的特例,多数抵押物处置情况还是理想的。”一位业内人士介绍说。

资产证券化产品的推出又为银行处置回收房贷添了新工具。今年9月份,由建设银行发起的规模为15.6亿元的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”问世,这是国内首单个人房贷不良资产证券化产品。

中债资信结构融资一部的分析师王令哲认为,该举措拓宽了银行不良资产处置渠道,能提高机构处置不良贷款的专业性、规范性以及资本利用率,还能够引入包括银行、基金、券商、资产管理公司、外资机构等一系列投资者,有助于进一步拓展不良贷款处置市场的资金来源,提高不良处置市场消化和容纳能力,分散银行业系统性风险。

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