贷款 贷款攻略 新型贷款 涨价后拒卖房,北京一房主被判赔违约金89万
涨价后拒卖房,北京一房主被判赔违约金89万

房屋的价格波动明显,一些卖家在售出房屋后不久却发现房价大涨,想方设法想要毁约。翟女士在今年年初就签订合同,买了高先生的一套房子,并支付了定金和中介费。岂料一个月后,高先生竟以妻子不同意为由反悔。翟女士无奈起诉至法院,要求对方赔偿相应损失。近日海淀法院对此案宣判,判决高先生赔偿违约金89万元及中介费12万元。

翟女士为了改善家庭居住条件,在2016年2月与高先生签订房屋买卖合同,以448万元的价格购买了位于海淀区清河清缘里小区的一套房屋。签订合同当天,她就支付给高先生定金30万元和中介费12万元。然而,高先生在签订合同一个月后,以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。

由于双方协商未果,翟女士起诉至法院,请求法院判决解除双方买卖合同,并要求对方支付总合同价款20%的违约金89万元、中介费及其他相应损失。

庭上,高先生不同意翟女士的诉讼请求。他称这套房子是他和妻子的共同财产,后来由于妻子不同意卖房,那他们签订的合同应该算是无效。“既然合同无效了,我就不应该掏违约金和中介费。”高先生说。

海淀法院经审理后认为,双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,应属合法有效。但高先生未取得房屋所有权,致使房屋不能过户,存在违约行为。在此情况下,翟女士提出解除合同,并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费,具有事实和法律依据。最后,法院判决解除双方签订的房屋买卖合同,判决高先生退还定金30万,并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。

法官支招

遇对方反悔可要求继续履行

法官表示,买房人在遭遇卖方违约拒绝出售房屋时,可以根据自身情况,选择要求卖方继续履行,或解除合同并要求卖方赔偿损失。

根据《合同法》,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,法院会综合案情,酌情确定违约金赔偿数额。

在翟女士一案中,因卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间,买方不能按合同价款购房将造成房屋差价损失。对于涉案房屋的价格,由于卖方认可房屋现价值为600万元,因此,可确认房屋差价损失至少为152万元,而双方约定的违约金为89.6万,并未过分高于实际损失。最终,法院对双方要求酌情增加或减少违约金数额的申请均不予采纳,并确定违约金数额为89.6万元。由于合同中另行约定了中介费的赔付方式,法院按照合同约定,判决由卖方赔付中介费12万元。

不过有几种特殊情形,导致合同不能继续履行的,买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如,签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权,而房屋产权人不同意卖房,致使房屋所有权不能转移的,或者房屋存在查封、抵押等情形,且不能解除,导致房屋无法过户的。

法律知识

《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

房产合同违约金怎么计算?如何确定购房合同违约金?回答是,合同当事人应当自行协商确定购房合同违约金。但这并不是说,购房合同当事人可以过分高的约定房产合同违约金。《合同法司法解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

因此,当事人在确定购房合同违约金时,违约金数额一般不应过高。如果购房合同违约金超过了违约行为所造成损失的百分之三十,那么在对方当事人的申请下,法院会减少购房合同违约金数额。

总之,违约金的首要目的是为了担保购房合同当事人履行合同义务,房产合同违约金的计算方法和具体数额是由合同当事人自行确定的。但是,购房合同违约金不能过分高,否则法院可能会减少违约金。当然,当事人必须要提供充足证据,使法院确信购房合同违约金确实过分高。为了满足法律所要求的证明责任,建议您寻求专业房产律师的帮助,他们在处理购房合同违约金方面有着丰富的经验。

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