贷款 贷款攻略 省钱技巧 2016营改增后房屋租赁费税率计算方法
2016营改增后房屋租赁费税率计算方法

营改增是改变对产品征收增值税、对服务征收营业税的方式,将产品和服务一并纳入增值税的征收范围,不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率。其目的就是减少重复纳税,可以促使社会形成更好的良性循环,有利于企业降低税负。

房地产开发企业会无偿地建设配套设施,主要原因在于政府以一个低于市场价格的土地成本将土地出让给房地产开发企业,因此,为了弥补这部分的土地价差,房地产开发企业需要无偿建设与该部分土地价差等值或相近的配套设施。归根结底,“土地出让金+配套设施建设成本”即为真正的土地成本价款。但是,配套设施的产权显然不归房地产开发企业所有,因此在税务处理上,无论企业所得税还是增值税都带来一系列的问题。

以增值税为例,房地产开发企业以业主的身份与施工企业签订施工合同并支付给施工企业工程款,但工程款的进项税额抵扣却遇到了困难,因为增值税的进项必须用于应税项目才允许抵扣,而房地产企业没有配套设施建设的产权,难以找到与工程款对应的销项税额与进项匹配。只有其将配套设施无偿移交政府时视同销售处理,才可以实现增值税销进项的平衡。但是,视同销售从某种意义上来说就是没有收到钱却需要交税,对企业现金流产生不利影响。并且,这样的模式,在土地出让成本上也仅能就土地出让金这部分进行差额扣除,而大量的配套设施建设成本无法扣除。其原理与拆迁补偿费是一致的。

因此,从房地产业的角度去看,显然,营改增之后,其应该尽量选择土地出让或土地转让的方式来取得土地,因为,这两种方式可实现土地成本在增值税计算中的扣除,而尽量规避运用拆迁补偿费或配套建设的方式来支付土地成本,避免实际支付土地成本由于形式的差异而无法扣除。

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