贷款 贷款攻略 新型贷款 可怕!泡沫破裂前的日本跟咱们一模一样
可怕!泡沫破裂前的日本跟咱们一模一样

本文系专栏作者“齐俊杰”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场。

最近一个朋友去日本回来,非常感慨,日本人的收入平均是国人的6倍以上,但东西却相当的便宜,而且当年最让日本引以为傲的房地产,现在经过了二十几年的下跌之后,已经完全变成了破烂。我说不对啊,根据亚洲房价的排名,东京房价要十几万人民币,明显高于北京的4万,到底是哪出了问题?

他说在东京市中心,也就100多万人民币,根据东京鉴定公司公布的2014年首都圈(东京及附近地区)的房价,每套新公寓平均价格4653万日元,合230多万人民币(平均使用面积63.16平米),如果是二手房的话则为每套2710万日元,顶多140万人民币(平均使用面积63.01平米)。换句话说,市区里,新房不到4万一平米,二手房2万出头,这还是那个曾经扬言,一个东京买下整个美国的日本吗?据说现在很多国人都去日本买房,很显然,日本的房价跟国内相比,已经具有了吸引力,另外,人家还是精装哦,还是永久产权哦。当然算上税,就单说了。

我们的印象中,日本人14亿美元买下了洛克菲勒中心,和整个夏威夷,然后没过几年,就半价卖了回去。所有人都觉得日本人傻X,美国人通过广场协议,一下子干掉了日本这个潜在的对手,但后来仔细想想,竟然还是那句话,不作就不会死!

日本其实当年的景象,跟今天的中国特别的相似,高增长、城镇化、房价飞涨、本币升值、出口导向、人口拐点、股市泡沫。到了1985年,日本的增长逐渐降下来了,恰巧跟今天中国的GDP差不多,虽然再也回不到10以上,但那个时候日本还能保持7-8的增长,房价还在涨,股市还在涨,本币在升值。出口在下滑,制造业企业被广场协议搞的很头疼,日本制造的价格优势不在,想多赚钱,就只有去炒楼和炒股,维持企业的盈利,那时候钱有的是,不知道该干点什么,于是一波一波的楼市价格飞涨,那会的日本人,连想法都跟现在的中国人一样,他们觉得日本地少人多,特别是核心的东京、大阪这样的城市带,土地资源稀缺,有房子怎么也不会跌的。于是出现了一波土地神话,56年到85年,日本GDP涨了30倍,土地价格涨了50倍。金融机构忙着贷款,大的财团也在炒楼,国内的炒高了,就去国外买,买美国的相对价格更低的房产,世界正在惊呼,日本人二战没有征服的土地,都将用美元买下来。

最后就是这张图,有没有似曾相识的赶脚,如果把日元改成人民币,放在今天一样适用。海外没那么多生意可做,又拿着那么多钱,利率还很低。然后就是各种瞎炒,而炒本国的资产是最容易的,所以日本很快就糟了宰,资产价格飞涨,把楼市炒成了世纪泡沫,股市也炒到了38000点,直到今天才回到20000点。

随后的故事,大家都知道了,随着人口结构的变化,工作人口顶峰之后,日本经济迎来重大拐点,很快爆发了金融危机,先是股市暴跌8成,之后房价暴跌了46%,日本人所有的财富全部被洗劫一空。之后便开始了长达25年的经济低迷。

日本给我们提供了一个很好的范本,一个外需为导向的国家,在外需突然萎靡的情况下,影响了实体经济制造业的原有增长,于是他们开始拉动内需,结果不小心,让宽松的流动性搞成了资产泡沫,从而洗劫了人民财富,造成金融风暴。金融风暴反过来讲实体经济进一步摧残。让创新和增长的希望彻底破灭。

所不一样的是,日本当年在爆发泡沫破裂之前,人均GDP达到了世界第一,达到了3万美元,当年日本泡沫破裂之前的房屋收入比达到了9.2。返回头看北京上海,最新的数字,北京人一年收入7万7,双职工就是15.4万,一套60平米的房子大概240万,那么神奇的一幕出现了,目前我们一线城市的房屋收入比,已经达到了15.6,。全国平均算下来,也早就超过了10,之前我们还能很淡定,因为股市一直没起来,似乎金融危机少一个引爆点,但去年下半年开始,问题来了,股市也开始涨起来了。如今已经过了5000点。

一个经济下滑的实体,一个正在被东南亚取代的制造业,一个外需不振的市场,一个即将老去的人口结构,一个刚刚升值完成的本币,一个市盈率过百的股市,一个宽松的经济政策,当然还有一个房价收入比高达15的楼市……所唯一不同的是城镇化的进程我们确实没有日本当年高,我们只有50%,日本当时已经接近80%。但日本没说农村土地不让流转,没说16亿亩的红线,没说粮食一定自给自足,也没说户籍限制不让农民子女高考,所以这个能不能比较,我心里是存在一个巨大问号的。

不过我们也不用太担心,如果我们不幸跟日本一样,至少他们有索尼、丰田这样的制造业,坚挺了日本制造25年,我们的互联网产业如今也同样强大。真正需要担忧的,大概就是大家手里的钱,如果你把全部身家都压在了股市和楼市里,那只有自求多福了。25年过去了,日本人现在提起楼市,还是一肚子辛酸泪,据说东京地区的自有住房率不到一半,有些人干脆放弃了买房的打算。日本房价也几乎没怎么涨过。

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