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现在买房合适吗 投资需谨慎自住无需等待

十一”前后,全国各地楼市新政频出,释放了调控趋紧的信号。其中,广州市也在10月4日发布了楼市新政,要求“严格执行现有的限购限贷政策”;10月5日,广州出台了住房公积金贷款新政,对首套和二套房的最低首付比例进行了调整。在这样的大背景下,购房者对接下来广州楼市的走向表现出强烈的关注。业内认为,从今年到目前的表现来看,广州房地产市场整体表现较为“稳定”和“健康”,机构预计,四季度广州楼市在成交量和成交均价方面,有望继续企稳。

10月25日,专家齐聚南方日报楼市沙龙,以专业的视角为购房者分析政策辨明楼市走向。专家普遍认为,广州楼市健康稳定的“基因”在于规范的市场,当下调控政策出台非常必要,广州的房价总体平稳,房价回调的空间有限。

楼市健康“基因”在于稳定

对于目前广州房地产市场,广东省房协秘书长王韶分析认为,从市场成交、土地供应、产业结构、人口构成、调控政策等多角度分析,广州在市场特征上保持了自己的“慢牛”特色。“尽管在科技、金融创新等存有不足,但广州在城市价值、历史底蕴、地缘优势等也决定了其国家地位不可取代,依然具有明显的竞争优势,未来仍充满机遇。”王韶表示,“单从房价来判断广州是不是被一线城市抛弃,比较片面。”从统计数据看,2010-2014年,北上广深四个一线城市商品房销售均价总体上较为平稳,同比走势基本一致。其中,2014年北上广深均价相对2010年分别上涨5.9%、16.6%、31.9%和29.0%,广州涨幅最大。

“不是房价高就是一线城市。广州的GDP总量排在全国第三,27年来一直稳居前列。这充分说明了广州一线城市的地位。”合富地产研究院顾问黎文江也认为,广州的房地产市场一直控制得比较好,一直以来广州的房产调控政策比较稳定。

分析广州楼市健康的“基因”,广东省房地产研究会副会长韩世同分析认为,供地充裕的话,大量发展住宅就很难制造出垄断高房价。在一线城市当中,广州的供地是充裕的。今年以来,住宅成交是最好的,广州月成交都是过万套。“综合来看,广州还是充满经济活动的城市,高收入人群也比较大,这也是广州楼市健康的关键因素。”

调控政策出台非常必要

对于10月开始的调控潮,专家们认为政策出台是非常必要的,而广州房地产市场将保持健康平稳。

“广州在限外和房贷政策是一线城市当中最严的,政策一直没有调整,市场比较健康,没有大幅调整的必要。”韩世同分析称,现在广州高端区域成交不高,都集中在均价较低的区域集中成交。“过去几年,市场一直呼吁政策放松,但一直没有放松,这也相当于给市场保护,使得市场一直平稳健康发展。”

而在新政策出台之后,广州楼市也得到了积极的响应。“上周统计数据来看,中心五区成交量较低,甚至有0成交。”黎文江认为,这主要是因为国庆的调控政策后,广州针对房地产市场上的不规范行为加大打击查处力度。“开发商重点都在关注调整广告语等的整顿,这个节点上销售数据不具常态。”

王韶认为,同为一线城市,广州房价水平及相对涨幅最低,这一轮的调控主要是重申既有政策。目前的政策环境相对较为宽松,这也充分体现中央“分城施策”的调控思路。然而,尽管广州房价较为平稳,但今年8月份成交的华大物流地块和长岭居宅地,成交地价明显高于周边楼盘售价。这对公众的市场预期形成强烈上涨暗示,对房地产市场的稳定和库存持续消化形成了不利影响。“本轮调控的目标,是控一线、稳二线、活三四线。广州作为一线城市,必然也是重点调控目标,当前的限购政策依然执行,一旦房价或地价异常波动,不排除新的调控措施随之而来。”

自住买房现在是好时机

对于目前购房者最关心的入市时机问题,专家们普遍认为,当下市场调整是入市的好时机,而广州房价总体平稳,房价回调的空间有限。

价格方面,上周全市均价15000多元。中心区成交仅有160多套,因此对于均价影响较大的主要是外围区域的价格。“现阶段,信贷、利率等政策都比较稳定,这个时期买房没问题。而且现在利息是历史较低期,出手买房比较好。”黎文江认为,“购房者若遇到合适的房源,建议及时出手,以免错过。”

韩世同分析认为,在这一轮调整当中,风险最大的是投资性购房,特别是住宅投资,更应该适当观望一下。而刚需的或者改善性的买家没有必要观望。

韩世同指出,因为在这个时期,应该有不少开发商会放出优惠。对于自住买家和换房家庭来说没有必要盲目观望。值得观望的应该是住宅类投资性的买家。“在政策调整之后,价格会处于低位,现在是买房的适合时机。”

专家视点

应重点选择信誉度较好的品牌楼盘

广东省房协秘书长、新闻发言人 王韶

近两年来,在宽松的货币信贷环境下,广东本外币金融机构的个人购房贷款余额及其占总贷款余额比重快速上升。房地产与经济、金融、社会、国家发展等密切相关,社会资金过多流向房地产业,将加大经济转型升级发展的难度,增加经济运行中潜在的金融风险。若不加以重视,不仅影响行业发展,也将影响经济发展和社会稳定。本轮政策的密集出台,是在中央统一部署和协调下进行的,足见中央对热点城市房价地价过快上涨的高度重视。

不规范的市场行为,对于房地产市场的平稳健康发展形成了巨大破坏力。为进一步促进我省房地产市场平稳健康发展,省房协呼吁广大会员及业界同仁要高度重视中央调控精神,认清当前市场形势,理性参与土地市场竞拍,依法依规诚信经营。

从买家的角度,对于符合政策条件且具备购买力的首次购房者和改善型需求,现在还是较为合适的购买时机。该出手时,还需要出手。当然,在现在的市场中,企业的实力、诚信等尤为重要,购房者应重点选择信誉度较好的品牌房企的楼盘。

广州应该进一步完善信息披露制度

广东省房地产研究会副会长 韩世同

其实我认为这一次的政策调整非常必要,可能还是稍晚了一些。广州是第三轮房价上涨时才出台政策。对于广州这样的市场,风险现在还不是很大。深圳在一线城市当中库存急剧上涨的城市,风险还是比较大的。如果深圳楼市出现转向或者急剧下滑是需要警惕的。目前深圳的政策是刚性最强的,而且是在房价成倍上涨的时候出台的调控。在广州市场一直比较稳定是因为制度、规范比较好。我建议,在这基础上广州还应该有更完善的披露信息和规范的制度。

现在是利息历史较低期,出手买房比较好

合富地产研究院顾问 黎文江

不是房价高就是一线城市。广州的GDP总量排在全国第三,27年来一直稳居前列。这充分说明了广州一线城市的地位。

广州的房地产市场一直控制得比较好,一直以来广州的房地产调控政策比较稳定。举例来说,2013年“穗六条”里,已经规定了外地人需要缴纳三年社保才具有购房资格,而北京上海直到今年才发布“三年社保”的要求。

广州的产业结构与上海、深圳不同。在上海和深圳发展的产业资金集中度高,人们赚钱也比较快。而广州属于实体经济,广州人赚钱比较稳定,没有办法承受太高的房价。广州人民的幸福度比较高,不用在房产投资上花费太多。现阶段,信贷、利率等政策都比较稳定,这个时期买房没问题。而且现在利息是历史较低期,出手买房比较好。

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