贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 李嘉诚给了追随者一个“耳光”:房地产投资不能信地段
李嘉诚给了追随者一个“耳光”:房地产投资不能信地段

李嘉诚给了追随者一个“耳光”:房地产投资不能信地段!

10月26日晚间,由李嘉诚掌控的长实地产发布公告,看完后总结一下,说的就是,李嘉诚又卖楼了,而且这次,又是上海陆家嘴的“稀缺货”。

公告显示,此次交易的是近27万方的上海陆家嘴世纪汇广场,代价是人民币200亿元(约230亿港元),交易在2017/2018年前后就会完成。

要知道,这栋物业大概值7.4万/平米。今年夏天,中国人寿保险从SOHO中国手中,花32.2亿拿到的SOHO上海世纪广场,也处在差不多位置,折合单价7.9万元/平。

李超人不仅抛了,而且和上次一样,也是整栋出售。

所有相信他说的,“投资房地产,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”这一理论的人们,有没有觉得脸上辣辣的?

卖它,是因为它的地段好!

而李嘉诚的每次出现总能引起骚动,因为在商界,他总能被奉为传奇。这主要是因为其无比较精准的投资而被奉为天神。

让我们来粗略算笔账:目前,世纪汇广场所在区域的租金差不多以10元/平米/天计,按照其面积计算,项目一年租金差不多10亿,除去一些税费、物业管理等费用,租金回报大概在5%左右,租金每年增长率大概3%。

3%,这个数字对于李嘉诚来说,低了,而且他可能觉得,未来增长空间是有限的(换句话说,已经差不多见顶了),所以此时出手卖掉并非不是好选择。

但对于接盘方“中国人寿保险”来说,由于项目所处区域是上海最成熟的商圈之一,因此未来收益相对稳定,这样的收益对于成本只有2%左右的险资来说再合适不过。

所以从做生意角度,这是一个双方都心悦诚服的不错买卖。

但很多人可能不懂了,3%,还低?

这就是李超人的高妙之处,人家总是能看到未来十年,甚至五十年。

无法否认,新商圈取代老商圈是规律,新兴商圈的增值潜力或者说速度,比起已经很成熟(甚至熟透)的老商圈来说,一定会更大更快,也就是说成熟商圈的增值速度相对更慢。

参见标的可见陆家嘴的世茂滨江,如今的均价差不多只有8万/平,而大宁金茂府的均价早已超过9万/平。

“也就是说,不动产投资,成熟区域虽然流动性好,但从投资角度来说,并不合适。”资深房地产人士薛建雄直言。

但李超人抛,绝对是亏不了的。

要知道,十多年前,长和系中标世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块时,楼面价才1.2万元/平方米,而像长实这样的香港企业,资金成本最多就在3.5%左右。即使项目在建设过程中的配套投资相当大,但沉淀了这么多年,光靠土地增值也涨够了。

好吧,这不是重点,重点是,我们应该学习李超人的眼光。判断未来的眼光不易学,至少判断投资标的的眼力,要能GET到。

李超人永远不是冲着最好地段买!

既然李超人已经做出了投资表率——太熟的地方小心,那么或许我们应该关注一些目前不成熟,但规划已开始的区域。

但这之前还需要注意几点:

首先,标的所在地一定是有发展规划的,如果该地区的经济发展不是很快,则在这类土地上建设的房地产在中短期内的增值幅度不会很大。

就拿佘山来说,虽然地方远,但 《松江区佘山新市镇总体规划(2015-2040)》让这个有森林、有地铁、有规划,还紧靠大虹桥中央商务区的地方“剧情满满”。相信提前布局这一区域的开发商会很兴奋,比如在佘山有大量别墅项目的吉宝置业。毕竟它项目附近的大虹桥中央商务区,是纳入了国家战略版图的,不仅拥有全市集中交通枢纽,更有数倍于陆家嘴的商务体量,未来升值潜力巨大。

第二,即便是市区镇周边的郊区或新开发区,投资物业也要选有完善区域规划、具备基本的交通条件,以及有供水、供电等保障的地区。

据说很多开发商现在都很自觉得自造配套来提升潜力,比如上述吉宝项目都配备有五星级酒店、高尔夫球场、欢乐谷、大型购物中心等偏高端的休闲、娱乐、商业配套。要说“造城”的好处,世博前滩的迪士尼更有说服力。迪士尼一带的可售住宅2008年的单价只有1万/平米,现在均价已经上升至7万/平米。

第三,要考虑城市规划因素,包括土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路状况等。土地用途的允许范围越大,越便于规划设计,越利于获取投资收益,投资回报率越高。

第四,站在城市规划角度,再来选择投资地段。房地产投资地段只是整个城市土地的一个组成部分,因此必须从整个城市规划的角度来选择投资地段。在选择投资地段时,既要判断近期的投资热点地段,又要判断中长期的投资热点地段,还要判断隐蔽的投资地段。

综合上面两点,我们可以举上海长兴岛的例子来说明。浦东新区核心地带目前已经很难进去了,这就给了长兴岛这种地方很大机遇,因为首先从距离上看,长兴岛地块距离浦东新区4大产业核心区域的距离并不是很远,一旦客户需求溢出,它或是最优先的受益区域,所以具备很强的消费潜力,而且这部分购买力还都不低。

像泰禾这些前期已经布局了长兴岛的企业,其实算眼光不错的,比如泰禾在长兴岛买地的花费是47亿,但在上海建设用地负增长的背景下,外环内宅地基本绝迹,供求关系非常紧张,长兴岛这片区域的土地增值比例,可能不输前滩。

所以,无论是企业还是个人,投资确实看眼光。而眼光基于专业的投资知识,更基于对城市的了解、对政策的判断。

undefined
房贷技巧 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市