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“楼疯”众生相:温州炒房团此次为何缺席

9月25日,看起来再寻常不过的一个周日。上海初秋的阳光穿过刚刚开始褪色的行道树,静静洒落在位于商业核心区的一间咖啡馆内。但如果将镜头慢慢拉近,却会发现这样温柔的午后完全无法抚慰眼下被卷入疯狂楼市的芸芸众生。

美国硅谷归来的陈述正在双眉微蹙地讲着自己错过“张唐川”板块的经历。作为被新富阶层彻底改变的知名地段,这片人称“小硅谷”的科创热土从均价2万元/平方米涨到7万元/平方米只用了不到两年时间。他懊恼的是,若去年痛下决心入场,现在已是身家千万,这是朝九晚五永远无法企及的财富高度。

听众杨息文显得眉飞色舞,通过一连串复杂的资产运作,这个月她已经成功摆脱了蜗居于“老破小”的命运,等待她的将是市值800万元的近郊洋房。和先生每月加起来的税后工资还不足2万元,却胆敢欠下银行630万元,他们透支的不只是余生的积累,还有从父母婚姻里榨取的最后一点价值——用离婚证换来的首套房资格。

陈述、杨息文的老同学李舟则马不停蹄地前来赴约,周末他租车跑遍了苏锡杭,列入选房名单的板块包括苏州工业园区、无锡太湖新城和杭州未来科技城。由于2008年入住的嘉定新城几乎是上海涨幅最缓的板块,这次他遍览群书,自制了一整套购房指标,俨然像炒房客那样伺机“一雪前耻”,忘记了自己刚需人群的身份。

而在隔壁桌上,一位地产顾问正在记事本上奋笔疾书,诸如“楼市的货币属性”“房东决策模型”“逼空式上涨”等等术语让坐在对面的涂晶晶喜上眉梢。半年内以2800万元天价买下北外滩两套豪宅的“阔太”此时更确信未来房价将“一骑绝尘”,她现在迫切想从银行借到更多低息贷款,好让手里的剩余现金尽快转化成不动产。

一开始没有人注意到,咖啡馆的角落里还有一个愁容满面的年轻人。4年前投身这座大都市的李旸在“3·25新政”中被限购剥夺了购房的权利,近几个月完全脱离了调控束缚的上海房价让他只能为“没上车”长吁短叹,在发给同学的语音中,他几近绝望地做出了逃回省城的决定。但同学的答复又给了他当头棒喝,在新加入长三角俱乐部利好的发酵下,合肥房价上半年也暴涨了50%。

这些人的话语间或飘进邻座的耳朵里,这甚至还让原本陌生的他们发生了交集。在房价成为街谈巷议的当下,已买房的、打算买房的、买不了房的人都刻意在公共场合寻找着共鸣。奇怪的是,每个人都不否认楼市存在巨大泡沫,但眼下热门城市的大多数人依然加倍地缠绵战场。

他们似乎并不在意狂欢过后会否废墟遍野,此刻只想像其他人一样搭上这列名为“楼疯”的列车,仿佛只有通过钢筋水泥的浇筑才能建立起安全感,全然不顾它终将驶向何方。

“楼疯”地图

上海

小白领夫妻豪赌楼市,2万月薪背上630万房贷

从去年下半年开始,上海房价就没能停下猛涨的步伐。《中国经济周刊》记者调查发现,尽管国家统计局的数据称上海房价8月同比上涨34.4%,但多个板块的实际涨幅远远超过了官方公布的这一平均数字,例如“新静安”概念催化的大宁板块、内环风口上的北外滩、受张江科创产业集群辐射的唐镇等板块的涨幅都已接近翻倍。

身为全国公认的最有投资头脑的一群平头百姓,上海人在去年巅峰时期的股市大牛市中被曝人均赚足20万元,因为担心存款一夜被楼市蒸发,自然也不肯缺席这场盛世空前的楼市突进。在一家私营企业做文案工作的杨息文只是普普通通的工薪族,正是这股“全民炒房风”的代表人物。

“只要敢下赌注,没有什么不可能的。”结婚已经三年的她,一直住在房龄超过30年的“老大楼”里,名下另一套房产也是空间局促的“老破小”,面对记者,她对于自己“倒腾”出一套豪宅颇为得意。就在不久前,父母办理了离婚手续,父亲净身出户,生生为她腾挪出首套房的操作空间。

“我们先以父亲的名义买下一套市值800万元的新房,首付240万元,以年化6.8%的收益率通过亲朋好友借,承诺两年内还清,接着办理了父母和子女共同作为所有权人的接力贷,再请包装公司来‘粉饰’父亲的银行流水单,这样可以顺利从银行贷出630万元,包装费用是贷款额的0.8%。”杨息文对《中国经济周刊》记者坦言,包装公司出具假流水已经是半公开的秘密,可以突破商业银行最多依据主贷人税后月薪的一半计算总贷款额的红线。

在房价继续大涨心理预期的驱使下,630万元贷款并没有成为压在杨息文心头的重负。“我们的操作思路就是赚时差,父亲账户的公积金可以用来冲半年的还款,半年后我们会抛掉现在住的‘老大楼’,预计到时候可以卖350万元,加上一部分存款,不仅用来还清亲朋好友的借款本息,还可以抵充几年银行贷款,几年后再根据当时的还款压力决定是否需要抛掉另一套闲置的‘老破小’,这样一来,我们完全可以在新买的豪宅里提前享受十几年。”

这种操作思路唯一的底气就来自对未来数年房价的坚定看多,因为一旦房价大幅下滑,杨息文将出现腹背受敌的断供危机。不过,普通工薪族在本轮上海房价暴发中变身投资客的现象屡见不鲜,正因为这些人的大量入市,本轮楼市大爆炸中,总价相对较低的外环外板块始终领涨。

“公司楼盘去年开了第一期,售价是3.8万元/平方米,很快封盘不卖了,马上我们还要开第二期,根据目前附近的行情,最起码开到7万元/平方米。”驻扎唐镇的一家开发商销售经理马小姐告诉记者,由于“建仓成本”已经堪比内中环,很快普通投资客将不得不退出这个位于2号线地铁延伸线上的外环外板块,而这个价格一年前还是内环内的“专利”。

上海市房地产交易中心数据显示,整个8月,上海共成交一手房22548套,最后一周更是连续5天破千。

资料图:10月10日,市民在某地产项目前路过。中新社记者骆云飞摄资料图:10月10日,市民在某地产项目前路过。中新社记者骆云飞摄

环上海

“卫星城”新盘广告“占领”上海地铁

上海房价如在云端,让许多盛宴参与者开始“转战”周边“卫星城”。去年11月忽然暴涨的楼市在短短三个多月内将原先3万元/平方米的上海外环外均价轻松抬上了5万元/平方米,所谓史上最严的“3·25新政”仅仅让市场消停了两个月,上半年尾声价格再度失控,7月社会融资中有98%是新增房贷,尤其是二手房市场,因为房东做低房价避税现象普遍存在,价格早已脱离了纸面数据。

人流量巨大的地铁站所张贴的广告牌一直是销售风向标。《中国经济周刊》记者注意到,去年上半年,上海地铁沿线广告牌主打的楼盘地理位置主要在松江、嘉定、浦东临港新城等上海外郊环,到了下半年,有11号线直通的花桥广告铺天盖地,这个实际属于江苏的板块如今价格也从8000元/平方米炒到了2.5万元/平方米,一眨眼工夫已让不少动心者高攀不起。

今年上半年,随着撤县设区的落地和地铁规划的升级,崇明岛迅速追平了花桥售价,长兴岛也异军突起,区域地王豪掷47亿元勇夺地块,未来保本售价也已经和花桥持平。

而到了下半年,一张张主打“环上海”概念的广告被张贴在地铁车厢内的“黄金位置”,欲成上海人新宠。除了昆山,这些“卫星城”还包括嘉兴、太仓、启东,除了不限购不限贷的属性,广告还特意将“早高峰高铁参考车次”作为吸睛卖点,其中昆山、嘉兴和太仓到上海虹桥全程不过17分钟、27分钟和45分钟。

广告的狂轰滥炸背后是房价预期的支撑。位置毗邻上海的嘉兴过去一直被认为固步自封,与上海的高速发展严重脱节,过去5年一向平稳甚至在个别年份还稳中有跌的房价在今年上半年尾声忽然“暴动”,6月爆发性成交7166套,7月涨幅全国第一,告别“6字头”,普涨到了均价8000+,而最新拍出的高价地使得未来保本售价直逼2万元/平方米。

落户当地科创园的一家生物医药类公司去年成功完成了C轮融资,原本打算明年冲击新三板,但由于产品线研发拓展周期较长,大量现金沉淀在银行账户上,如今飙涨的房价也让创始人“按捺不住”。

“我们打算将钱都取出来,投资造几栋研发大楼,未来还可以出租物业,不然贬值太快,持有资产总比持有现金强。”这位创始人对《中国经济周刊》记者如是说。

同样位于上海都市辐射圈的太仓的楼市也正在经历一轮疯涨,去年春节时还以低入住率、高库存形象映入记者眼帘,半年来整体单价从8000元狂飙到了1.15万元,1.5万元单价的新旧楼盘已俯拾即是,学区房均价更是接近2万元/平方米。

苏杭

江浙“双子星”房价翻倍,不再是“天堂”

若再将“楼疯”房价地图摊开更大的范围,放眼江浙两省,曾共享“天堂”之名的苏州和杭州也成为一对楼市大爆炸的“超新星”。G20的爆红洗刷了杭州人耿耿于怀的杭州在长三角城市群规划中地位输给南京的失落。

G20结束的首个周末,一些深圳炒房团就不期而至,在杭州未来科技城抓紧置业,对于这个未来可能媲美深圳南山科技园的“科创圣地”,他们的下手没有经过所谓“纠结期”。以记者接触的情况看,仅一个不足10人的深圳小型炒房团,今年以来就先后抢购近30套杭州物业。

9月18日,杭州政府宣布加入限购大军,而就在执行限购的前夜,购房者蜂拥而至,赶赴最后的盛宴。杭州市区创造了单日商品房销售3265套的历史纪录,二手房签约同样创下新高,达到1840套,一天5000多套房子的销量足以抵上过去半个月的总和。

9月20日,杭州迎来限购后的首场土地拍卖。这场土拍时间从20日下午两点半开始,一直持续到晚上近7点,所拍卖的宅地溢价率最高超过了300%。

“和杭州未来科技城一样‘一房难求’的还有苏州工业园区,今年涨幅远远超过了苏州传统老城区观前街一带,苏州新地标‘东方之门’就在金鸡湖畔,属于工业园区,还有位于吴江区的太湖湾一带也是热点。”在对苏杭市场充分踩点之后,李舟告诉《中国经济周刊》记者,目前这些处于未来城市发展功能区内、人口流入呈正向的板块里,容积率不到1、绿化率30%以上、离地铁口半径1公里内的高性价比新盘已经寥寥无几。

据悉,去年10月,苏州工业园区均价还只有1.5万元/平方米左右,目前已经一路飙升到了3.2万元/平方米,足可抵上上海某些热门板块的涨幅。

8月12日,苏州重启限购,但观察执行一个月后的数据发现,楼市依然热度未减。9月19日到9月25日期间,苏州楼市住宅类房源共成交3574套,环比涨幅高达55.12%,成交面积涨幅也超过了50%,而在9月26日,上半年还是苏州价格洼地的吴江也拉开了限购的大幕。

为了缓解窗口压力,南京市房产局档案馆新开两个窗口办理开具购房证明业务。申冉摄为了缓解窗口压力,南京市房产局档案馆新开两个窗口办理开具购房证明业务。申冉摄

泛长三角

南京开发商抢地全拼摇号,合肥顶级豪宅被秒

事实上,苏杭只是民间资本汹涌的长三角俱乐部房价猛涨的两个缩影,作为长三角唯一的“特大城市”,南京楼市当然也是“疯情”澎湃。国家统计局数据显示,南京8月同比上涨38.8%,超过了上海的涨幅,相对应的实际涨幅可想而知。2016年前8个月南京二手房成交10.74万套,比去年全年成交量还多出1.3万余套,新房库存只够卖两个月。

南京的“地王潮”更是夺人心魄。9月19日上午,江宁正方新城地块经过182轮惨烈竞拍,最终因为达到最高限价不得不搁浅等待摇号决胜。正当看客们尚未回过神之际,20日7幅宅地全部超出限价,开启了南京地王的“摇号时代”。

据少数获准现场观摩的媒体人回忆,当天土拍刚一“开闸”,1分钟内已经有50轮竞拍,最终以每场3~5分钟的速度冲到“现房销售待确认”的地步,并以平均15分钟进入摇号。有观点戏称,这些冲破最高限价的地块,深刻影响了周边房价,附近“有房族”每5分钟赚足1万元/平方米。截至目前,今年南京已经出现25宗总溢价率超过100%的地块。记者注意到,南京新房库存量持续走低,已经连续5个月低于3万套,供需失衡刺激下的南京楼市,房价一天一个样,局部楼盘高达5万元/平方米,直接叫板上海。中国房地产业协会发布的数据显示,2016年8月,南京在全国省会城市房价排行榜上位列第三位,均价超过2万元/平方米,已经赶超广州。

而最晚加入“长三角俱乐部”的合肥更是楼市杀出的一匹黑马,当地人称买房变成了一场体力、运气、关系甚至是人品的终极较量。据悉,中秋加推的位于主城区东部的楼盘252套房源有700人现场争抢,下辖的肥东县336套房源则在暴雨中引来近千购房者。

从价格看,相比今年3月的备案价格,前一个楼盘每平方米单价已经跳涨了4000元,涨幅将近50%;而“东大门”肥东虽然只是一个县城,半年内房价也积累了类似涨幅,新房均价如今都已经过万,商品房消化周期已经低至1.6个月。

9月24日,合肥最贵豪宅开盘,开盘当日1小时产生6亿元销售额,高层产品被哄抢一空。前一天,土拍市场的表现更让合肥坐实了二线城市“房价四小龙”的宝座,单日11宗地块平均溢价率达到250%,其中3宗溢价超300%。

北深

深圳爆出“20万+”楼盘,首都现恐慌性买盘

虽然近期的房价暴涨轮转到了强二线城市,但和上海一样最早在“楼疯”中扮演主角的北京和深圳市场如今也都走出了调控政策发布后的沉寂期。

记者从深圳各个区域一手新盘最新内部数据看到,在南山区已有楼盘均价达到21万元/平方米,达到19万元/平方米的楼盘也有3个。“现在关内的罗湖、福田、南山、盐田4个区新盘均价普涨到了‘10万+’,‘15万+’的新开楼盘占到了绝大多数,关外的宝安区和龙岗区也不乏‘8万+’、‘9万+’的新盘,基本消灭了均价低于5万元的楼盘。”一位地产数据库资深人士告诉《中国经济周刊》记者,就连新成立的龙华新区单价也都卖到了7万元、8万元,要想找单价略低于5万元的一手新房目前只能去距离市中心30多公里开外的光明新区。

近日,美国经济咨询公司LongviewEconomics一项最新研究显示,目前深圳已成为全球房价第二贵的城市,仅次于加州圣何塞。

但这并不意味着北京就不是遍地“10万+”的现状。记者登录北京市住建委官网,随机查看发现,距离市中心20公里左右的部分新开楼盘售价也都在10万元/平方米的水平,而这一度只是占据了北京不少重点中小学教育资源的西城区学区房的“特权”。

“我们不久前以200万元的价格卖掉了自己的一套一居室,当时打算换一套两居室,但是流程还没走完,看来看去还是换不动,房价又飙上去了,房东每天都在跳价,我们实在担心踏空,正好有老邻居在卖房,我们就赶紧买了回来,所以最后只是换了个门洞,还多加了50万元。”在国企做财务工作的汪女士连叹自己当时的鲁莽。

而今年1—6月北京住宅市场半年成交量195646套,同比增长58.1%,占去年全年成交量301010套的2/3,迎来7年以来最火爆的市场行情。二手房交易方面,北京西城区堪称北京“楼疯”的典型样本,如德胜门学区和西单附近的西长安学区,方圆1.5公里范围内的所有二手房价格都达到了10万元~12万元/平方米,平均房龄在20年到25年;而金融街的二手房,无论是否带学区,价格都达到了13万元~18万元/平方米。

资料图中新社发张云摄资料图中新社发张云摄

内陆省会

省会城市房价“火烧连营”

一线城市和强二线城市的“楼疯”就像是一场传染病,一圈圈向外扩散,随着部分城市限购限贷政策的频频落地,这股抢房的劲风终于刮到了内陆省城。和前两年只涨北上深不同,今年以来的“疯情”已经形成了“群城乱舞”的形态。

《中国经济周刊》记者查看国家统计局数据发现,与7月相比,31个省会城市中(除拉萨未发布相关数据外),8月新建商品住宅价格环比上涨的城市有29个,下降的城市仅有乌鲁木齐1个。其中,尤以近亿人口支撑的中原腹地城市郑州的涨幅最为亮眼,环比5.6%的涨幅排名第一,合肥屈居其后。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟坦言,一二线城市新建商品住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。而据记者了解,郑州楼市二手房交易价格的环比增幅同样领跑全国,堪称“双料冠军”。据悉,郑州8月二手房成交均价已经逼近1万元/平方米,而不少本地网友吐槽称“1.2万元/平方米以下很难挑到好房子”。因为群情焦虑,郑州甚至还出现土地使用证都没办好就违规开盘售房的现象,担心错过行情的购房者则不顾风险纷纷掏钱。

最近几天,一则“武汉即将出台限购政策”的消息刷爆朋友圈,消息甫出就为这个地理位置得天独厚的“九省通衢”火爆的楼市再添一把烈火。

2016年上半年,武汉有18个项目开盘即售罄,连夜排队、摇号买房、偷偷开盘、千人抢房的桥段层出不穷,“日光”已成为武汉楼市的常态。上半年交易量已经超过2012年武汉楼市全年成交量的总和。数据显示,武汉8月各大片区中仅有3个片区的均价在9000元/平方米以下,多达8个片区均价过万,和郑州一起跑步奔向全城万元单价时代。

同样受“疯情”鼓舞的还有长沙楼市。记者从长沙韶山南路某楼盘销售处听到的说法是,每天接待量达到了200人以上,日日加班,不乏清晨6点排队买房的情况。目前,长沙新房库存周期降至5个月,梅溪湖等多个板块闹起房荒,一房难求。长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示,9月11日—17日这一周,长沙楼市连续两周突破5000套。而8月市内六区新建商品住宅成交面积同比上涨25.89%,成交均价为6593元/平方米,同比上升了17.82%。

由华东、华中起始的“楼疯”也让少数西部省会从中分得了一杯羹。比如天府之国成都9月中旬开出的新盘,首日600套房源遭到了3000组客户争抢,开盘两小时即告“空盘”,在接受第二批预约的前夜,300余人通宵排队。古都西安则在来自郑州、合肥、北京、新疆甚至广西的外地投资者的合抱下,为“金九”递交了不错的成绩单。

三四线城市

去库存节奏略加快,涨幅依然“温吞水”

如果追溯到去年下半年这波行情的肇始,其源自中央对三四线城市楼市去库存的喊话。三四线城市力推购房补贴政策吸引买手,但在偏宽松的货币政策背景下,资金自觉向更保值增值的一二线城市聚拢,一度令所谓去库存大战倍感尴尬。

不过,在数月发酵和过热城市推出调控政策后,三四线楼市确实有一些复苏的迹象。根据易居房地产研究院统计数据,2016年8月中国35城新建住宅总库存,已经连续13个月录得同比下滑,存销比更回到5年前的水平,值得一提的是,过往一二三线城市的库存表现通常显得分化,但8月三类城市的库存同环比均下降,环比降幅分别为4.3%、0.5%和0.2%,同比降幅分别为20.1%、4.1%和1.1%。

从价格看,以70城市新建住宅价格数据为基础,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加了13个和6个。70城中,新建商品住宅价格环比增幅1.3%,三线城市虽然不如一线城市有3.4%的涨幅,但是也微涨了0.6%。

据安徽媒体报道,安徽省内部分三四线城市楼市回暖。比如芜湖出现一栋楼开盘50分钟售罄,以及两天两夜排队买不到房的现象,新房价格在8月环比涨了3.68%,而六安、滁州等地房价也有所上涨。

但据安信证券报告分析,目前论“猛烈涨幅”基本还是集中在有限的几个一二线城市,除此以外的广泛地区房价涨幅总体温和有限。记者注意到,70城中,2015年1月至今,房价累计涨幅超过6%的城市一共只有20个,除了惠州以外,其余都是一二线城市,而剩下50座城市的涨幅尚未形成气候。

(如无特殊说明,文中受访者皆为化名)

“楼疯”带给实体经济的伤害有多大

若干年前,温州这片中国民间资本最活跃的土地上,流传着一种说法:忙着主持“前店后厂”的老板们辛苦一年的利润远不如他们的“太太团”闭着眼睛买房来得多。后来,果然一场经济下滑的风暴席卷了这座城市昔日的商业丽景,留下的是“十店九关”的冷清局面。

但事实上,这个故事真正的结局并不只是实体经济的衰退,繁荣一时的房地产业也没能在当地留下真正的遗产,整个温州楼市陷入了长达数年的深度调整。这恐怕是一个关于中国经济最纠结的命题:实体经济与高房价之间,总是既对立又依存。

如今,温州的这段往事一再被关心中国经济未来的人们提起。这波愈演愈烈的“楼疯”也清晰勾勒出中国实体经济的尴尬:当经营企业利润逐年下滑而楼市诱惑满满,当年那种温州式的悲剧会否星火燎原?

一组来自国家统计局的官方数据证实了这种设想的可能性。今年上半年全国民间固定资产投资增速已经暴跌到2.8%,这依稀透露出高房价带来的最大悬疑:当民间资本对经营实体经济意兴阑珊,一二线城市楼市成为资金避险最大的蓄水池,中国经济又该何去何从?

民资去哪儿了?恐“脱实入虚”

这是一笔谁都会算的账:中国每年的广义货币M2正以13%、14%的速度增长,意味着企业利润躺在账户里正以这个速度被稀释,在人口红利渐渐消失、用工成本大幅提升、外贸环境不理想、融资难等痼疾的困扰下,传统制造业的利润常年低于10%;而天平另一端,过去数年一线城市的房产资产大致以每4年翻倍的速度增值,遇到类似“楼疯”这样的“大年”,仅一年价格就能轻松增长50%以上。

那么,是造工厂还是炒房子?如果说过去还有许多企业家对这道经济选择题深感迷惘,如今不可否认部分民间资本已然悄悄游离了实体经济。《中国经济周刊》记者注意到,以房产资产被各路资本捧作“硬通货”的上海为例,长期作为国资重镇和外资集聚的开放窗口,目前房地产业成为民间投资的首选关注领域。

有官方数据为证:今年上半年,上海民营企业完成房地产投资576.97亿元,同比增长8.7%,虽然随着泡沫和风险的加剧,增速已较去年回落了8.9个百分点,但民企在房地产领域的投资在固定资产投资总额中的占比接近80%。与此同时,上半年上海民企的工业投资却同比暴跌了18.6%。房地产和工业投资“一升一降”背后,无法避言上海的民间投资确实存在“脱实入虚”的倾向。

相似情况也发生在北京。国务院督查组曾调研称,今年1—4月,北京有80%的民间投资投向房地产,方向和结构也非常单一。

作为传统制造业集聚地的珠三角,虽然得益于产业基础而数据相对好看,但同样展现出民间投资对房地产业的倚重和青睐。记者注意到,今年上半年广东房地产民间投资达到了3873.31亿元,同比增长22.4%,在整个广东民间投资中比重达到45.1%,接近半壁江山,占比远远超过了其他行业。事实上,东莞、惠州、佛山、中山、珠海等传统制造业重地近期房价也都积累了较高涨幅,成为吸引资本的“诱饵”。

耐人寻味的是,从官方公报呈现的固定资产投资数据出发,其实仅能触碰到民资投资房地产业的一隅,究竟有多少民资涌入流通环节参与炒房,仍是无法破解的谜,但M1数据还是明白无误地显示出企业正大量收缩投资,大笔资金停留在银行活期账户上,最终催生资产泡沫也不足为奇。

据悉,去年3月M1增速仅有2.9%,此后M1增速几乎一直处在上升通道中,2016年8月,M1增速达到25.3%。而当下除了进入楼市,民间资本缺少其他对等回报率的投资渠道。

已有上市公司卖房“求生”

“楼疯”席卷下的一线城市,房价只能用“没有最高,只有更高”来形容,正当北上深优质板块已经难觅单价10万元以下的楼盘时,这样惊人的居住成本也让上市公司汗颜。《中国经济周刊》记者了解到,从上半年成绩单来看,2926家上市公司中有395家面临净利润为负的尴尬局面,这其中还不包括各种注资、重组后财务数据优化的壳资源,另有115家上市公司净利润虽为正但不足500万元,而这500万元仅是想要购买上海内环内一居室的最低要求。

但“楼疯”下的楼市还是成了一些上市公司紧抓不放的救命稻草。9月21日,*ST宁通B(200468.SZ)公告称将以公开挂牌方式转让北京西城区槐柏树街的两套学区房,由于户型都在140平方米以上且单价超过10万元/平方米,评估值达到了2272万元,如果转让成功,这家已经连续两个会计年度亏损的企业避免退市的可能性就将大大增加。

而打起卖房创收算盘的上市公司并非只此一家。9月22日,海航创新(600555.SH)也公告出售一处位于上海世纪大道房产的收益。房产原值为5695万元,以8200万元的价格转让。讽刺的是,海航创新出售的此处房产本为抵债房,也就是因收不回欠款获得的房产,如今却成为自己扭亏为盈的希望。2016年上半年,海航创新亏损金额为1836万元。

同一天,云赛智联(600602.SH)以5.03亿元的价格成交了一笔上海房产。扣除该房产账面成本、因交易发生的期间费用和相关税金后,实现收益高达1.86亿元。而今年上半年云赛智联净利润虽然同比增长高达96.27%,但仅为7073万元,还不及卖房收益的一半。

Wind数据显示,截至今年6月底,A股有1300多家上市企业持有投资性房地产,金额合计高达5874.2亿元,与去年底相比增加了300多亿元;与2013年相比,增幅高达67.4%。其中,有近90家上市企业持有的投资性房地产在10亿元以上。

眼下楼市和实体经济显然已成“跷跷板”形态,未来可能会有更多上市公司感染“楼疯”选择卖房粉饰业绩。有观点认为,“楼疯”的内在逻辑加快了传统制造业的洗牌和衰落,这确实打开了产业升级转型的通道,但新兴产业能否就此崛起对于中国经济的未来将起着决定性作用,现在看来还是未知之数。

中国改革发展研究基金会副理事长刘世锦就对《中国经济周刊》记者坦言,一线城市房价上涨已经达到疯狂地步,对企业创新创业也是有损害的,“排除经济泡沫干扰、抑制房地产及股市泡沫是培育有利于创新创业的软硬环境中很重要的方面,房价大涨使整个社会的创新成本在上升,房价、地价是城市的基础价格,这类价格上去了,创新相关的许多成本都上去了,尤其是作为创新主体的年轻人的生活成本上升,会形成很大压力。”

银行对企业“惜贷”,押宝房贷

“楼疯”对中国实体经济的另一个重大影响在于“钱袋子”的变相收紧,新增贷款数据已经显示出银行贷款投放的明确倾向。上半年高达四成的新增贷款流入房贷市场已令人唏嘘,岂料最新公布的7月信贷数据更是让人震惊。央行数据显示,7月新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门贷款4575亿元,这也就意味着房贷几乎占据了7月新增贷款的全部。与此同时,非金融企业贷款减少了26亿元。

针对这种贷款投向结构问题,央行相关负责人公开表示,从住户部门贷款看,今年增长确实比较突出,当然主要与不少城市房地产市场升温有关,前7个月平均每月个人中长期住房贷款都接近4000亿元。

东吴证券报告还指出,上半年银行新增贷款仅0.5%投向制造业,新增贷款中制造业和批发零售业占比相较年初分别降低了14.7和12个百分点。

除了央行信贷数据,各大银行上半年的成绩单也在传递着房贷迅猛增长的信号。作为传统的个人房贷供给大户,建设银行上半年新增个人住房贷款4077.82亿元,同比增长14.7%;农业银行新增个人住房贷款也达到3110亿元,同比增长16.11%。

“从风险管控上看,房地产可以做抵押,风险相对比较小,整个房地产市场又比较成熟,房产处置和变现比较容易,在中国经济持续调整和利率下行的大环境下,上半年中国30家上市银行持续面临盈利增速放缓、息差收缩、不良贷款‘双升’和资本充足率下降的压力,银行选择房贷业务作为发展重点方向也是不得已。”普华永道中国金融业合伙人王伟接受《中国经济周刊》记者采访时如是解释。

相比之下,银行对公司类贷款的投放显得颇为“吝啬”,甚至出现同比增速大幅放缓的现象。财报显示,上半年中国建行的公司类贷款较上年末仅新增627.96亿元,微增1.09%;农行较上年末新增1175.58亿元,但与去年同期相比甚至少增超过2000亿元。

但是,这种现象也引起了外界对系统性风险的担忧。海通证券在一份最新发布的报告中称,新增房贷占GDP比重正在迅速提升,经济存在泡沫化风险,日本即使在房产泡沫最严重的1989年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而2015年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%,今年上半年更是达到了7.7%。

开发商陷入纸面富贵?

“在美国和英国,无论是摩根士丹利和标准普尔的全球产业分类标准,还是伦敦金融时报的全球分类体系,都是将房地产业列入虚拟经济范畴,而国家统计局制定《国民经济行业分类与代码》时,房地产投资还是作为单独门类存在,大体是归入了实体经济子部门的口径,但实际上,一线城市和强二线城市的房价早已经具有明显的金融属性,对于GDP的真实贡献反而是非常有限的。”央行某省级分行一位资深人士对《中国经济周刊》记者分析。

在上述资深人士看来,房地产价格的基本构成要素中,只有建筑和装修可以启动内需,带动相关产业,“在总的用度支出中,流向政府的土地和税收一般占到了一半之多,上海开发项目流向政府的份额最高,可以达到60%以上,我们测算过,一个人若花100元可支配收入买入房子,其实只有不足30元拉动了内需,其他都被政府和开发商划走了。”

不过,开发商在此轮“楼疯”中恐怕也只是赚收入不赚利润,最大的问题是成本掣肘。中原地产研究中心统计数据显示,2016年前8月拿地最积极的前50家房企平均拿地成本为7077.8元/平方米,而在2015年同期,拿地平均成本只有4261元/平方米,也就是企业拿地平均成本增加了66%。

中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析,尽管楼市“妖风阵阵”,但地价透支了开发利润,房企早已不再是“暴利时代”,只不过沦为银行打工族,“从2015年开始,房企就出现增收不增利润的现象,宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但上涨的一二线城市不代表全国市场。虽然全国一二线城市回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量还在持续。即使是一二线城市相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。”

从上半年财报看,135家房企的净利润率只有8.15%,而以前即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%——远远不及多个城市房价的涨幅。尽管房企营业收入涨幅高达37.11%,但净利润涨幅低于营业收入涨幅。

以万科和保利地产为例,这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%,但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。

在“楼疯”背景下,中国企业几乎没有赢家。尽管近年来一线城市的房价高居不下,去年初中央打响去库存战而造成宽松的购买政策环境,但中国社会科学院财经战略研究院曾发布报告显示,去年前三季度房地产投资对GDP的贡献率仅有0.04个百分点,几乎落入负增长贡献轨道。

缺席本轮楼市“狂欢”,

昔日温州炒房团今安在?

《中国经济周刊》记者劳佳迪|上海报道

他们衣着不算光鲜,没有名牌傍身,脖子上却缠着一条粗大的金项链,与其说是为了炫富,不如说是以金石玉器讨个吉利;他们结队而来,手里还拿着大巴上发送的免费面包,一边掏出手机用难懂的方言高谈几句,一边往嘴里塞上几口;钟情熟人借贷的他们极少刷卡,似乎对现代金融体系没有多少安全感,几百万的大额进出都喜欢搬用现金——尽管红极一时的温州炒房团如今极尽低调,《中国经济周刊》记者还是能从一些资深地产销售的口中拼凑出他们当年的肖像。

据说在鼎盛时期,仅乐清永嘉一带就有8万人涉足炒房,温州百强企业榜单上的40多家地方制造业大亨无一不醉心于房地产游戏,其中赚得盆满钵满的自然大有人在,但也不乏在后来一轮接一轮的政策调控中输光老本的楼市弃卒。

而现在,这些曾经令其他踌躇在高房价面前的购房人闻风丧胆的神秘“兵团”仿佛销声匿迹。就以上海楼市为例,去年秋至今经历了房东一日连跳三次价的超级卖方市场、外环外地段拍出5万楼板天价的土地盛宴、为了抑制房价挥落的“史上最严”调控政策,以及最近出于恐惧政策升级而出现的一幕幕离婚闹剧,但期间温州炒房团却一直没有露面。

记者从多方了解到的情况也都指出,虽偶有散兵游勇依然“恋恋楼市”,但素来抱团的温州人更多地选择了“退隐”江湖,除了在浙江省会杭州的售楼处仍有踪迹,他们几乎成了本轮房价疯涨最意外的“局外人”。

温州籍“地产网红”纷纷改行

在炒房团最八面威风的时代,温州地产圈曾经出现过曝光率颇高的网络红人,和普通网红卖卖面膜、秀秀直播的生活不同,温州籍的地产网红在社交圈长袖善舞,善于调动大量本地人脉资源,充当开发商掮客和幕后推手的双重身份。

《中国经济周刊》记者注意到,近年来,当年的代表人物已不再以撮合炒房为生,公众视野里关于温州炒房团的炒作也就此褪色。

“二月丫头”在温州地产圈曾是“名媛”。很多人都还记得2009年上海首套房贷款可以超过八成,大量购房者直接下“盲订”的盛况,那时“二月丫头”热火朝天地扮演着温州知名“看楼团”经纪人的角色,不仅是跃跃欲试想要楼市淘金的温州老乡在上海的重要联络人,也是温州炒房圈颇具威信和号召力的组织者。她领衔的上海温州投资置业精英会更是温州在上海最大的炒房团之一,2010年巅峰时期几乎周周组团。

“她原名叫章蕾,自己就是温州人,长得漂亮,头脑还灵活,早在10年前就在微博炒红自己,成了温商对外的一张名片,后来在报社做经营工作,想到了用带温州看房团换开发商广告的办法,其实这一招温州几家报社早就用过,但因为她是网红,一下子就树立了自己的品牌。”温州炒房团曾经的核心人士颜文(化名)告诉《中国经济周刊》记者。

据颜文介绍,“二月丫头”的网红模式大约红火了七八年,她的办公地点一度设在上海静安区长寿路附近,距离上海的高端商圈静安寺不远,“温州人喜欢抱团,一传十十传百,当时的投资客没有不知道她的,相当于一个地产顾问。”

不过,“二月丫头”在地产热点新闻中的最后一次亮相还是2012年。因为不满上海出台针对单身非户籍人口的限购政策,她公开“约架”过上海房管局,但在这次博眼球之后便渐渐脱离了地产经纪的身份。

“听说她转行开过一家国际交流服务公司,做做展会、旅游项目。”颜文如是透露。而记者从其他渠道获知,“二月丫头”今年还现身合肥,当起了鱼丸连锁小吃店的创业老板。

而她的红人搭档孔帅也在差不多相同的时间选择了沉寂。这个“二月丫头”曾经的伙伴最后一次以“看楼团”经纪人身份出现在公众面前还要追溯到2013年,此时距离最严厉的房地产调控政策在温州落地已有两年,温州的民间借贷危机也在不断发酵,炒房团昔日代言人们大多选择了噤声。

根据《中国经济周刊》记者的了解,曾多次为“炒房团”发言、号称带过6万温州人炒房的孔帅,此后从事过开发商韩国济州岛项目的运营工作,如今已退出公众视野。

前炒房团成员称被“吓破胆”

即使是去年房价大放异彩的明星城市深圳,以及今年涨势如虹的上海楼市,也都没能吸引素有“东方犹太人”之称的温州炒房团杀出“回马枪”。

去年年初,深圳房价抬头,每平方米单价从不足3万元一举突破了4万元,今年年中更逼近6万元,这种涨势不禁令人回想起温州炒房团“家门口”涌动过的楼市疯狂:2010年温州房价从8000元/平方米涨到2.5万元/平方米,次年又涨到3.5万元/平方米左右。但当年温州楼市类似的凌厉涨幅是在本地投资客雄厚资金的哄抬之下,炒房团在深圳房价的这一轮暴涨中却完全没有形成气候。

“拿上海来说,温州人炒热的其实是第一波上涨周期,2008年上海古北豪宅开盘,温州人占到购房者的80%~90%,2011年以后的购买力就比较零星了,还没有碰到过大批团购的行为,经过2011年、2012年的洗礼,上海清洗掉了大多数投机盘,所以这次的上涨动力还是来自改善型自住需求。”一位在上海楼市摸爬滚打十几年的地产顾问对《中国经济周刊》记者分析。

作为组织者之一,《温州晚报》房产部的负责人还对本世纪初温州第一个炒房团浩浩荡荡“登沪”的景象记忆犹新,157人坐满了三节火车车厢,三天之内便将100多套房子收入囊中。净赚5000万元的消息传回老家,从此掀开了温州人大范围炒房的大幕——但这样的场景已是不复再现的回忆,变成了自家人茶余饭后的谈资。

“后来几年参与炒房的并不都是早期的‘土财主’‘太太团’,有许多只是平头百姓,凑个二三百万,每天坐着大巴四处看房,排队买楼花(指未完工的物业),还有不少是公务员、老师,这在全国炒房团里是一个特殊现象,这些人有文化、较理性,资金也有限,一方面被后来一系列宏观调控挡在门外,另一方面也被政策‘风向’吓破胆,不敢再轻易入市。”曾经裤腰上系过30多把上海住宅钥匙的投资客于先生告诉《中国经济周刊》记者,他当时所在的炒房团成员就包括了数位参与市政规划、熟悉城市建设的官员,还有不少来自银行的中产阶层,以及温州本地院校的教职人员。

记者梳理发现,2011年成为温州炒房团的一个重要心理节点。这一年初,国务院颁布“新国八条”,并且开启了加息通道,和以往经历的几次宏观调控不一样的是,此次又适逢温州本土经济由盛转衰的拐点,对温州投资客可谓雪上加霜。

彼时,由于持续近10年的炒房成风,温州本土的实体经济加速空心化,原材料成本激增、工人薪资增长、国际市场动荡等因素令温商接连跑路,在私人拆借、互保联保繁荣的温州,民间借贷危机一触即发,资金断流成了炒房团最大的噩梦。

“当初炒房团金字塔最顶端的投资客就是做转卖的,先通过民间借贷筹钱,把整栋楼或整条街商铺都拿下来,再转手卖人,赚取差价,这些加杠杆的人基本都在几年前被打击得一蹶不振,甚至自寻短见,再也没有实力来参与现在的游戏了。”于先生对记者分析。

“大本营”楼市红利耗尽

种种迹象表明,目前流连各地楼市的温州人大多是“散客”,昔日成团成派的气势偃旗息鼓。“过去温州炒房团热衷于团购,因为大订单的方式可以减少购销环节,炒房团的成员就能从开发商那里拿到最优惠的价格,还可以分摊律师费、互通消息、交流经验,也方便媒体的介入,但是现在,炒房成本又是几年前的数倍,在整体经济增速没有起色的前提下,确实没有底气往里面砸钱,对于未来房价预期会怎么样,温州人普遍感觉很纠结。”颜文对记者坦言。

另一个阻止“炒房团”东山再起的因素在于“大本营”楼市没有结束深度调整的明确信号,这对于乡土情结浓重的温州人来说,是“家门口”最直观的楼市风向标——毕竟当年炒房团席卷全国,也是在将本地楼市炒出“上海价”之后。

9月19日,国家统计局数据显示,今年8月温州新建商品住宅价格(不含保障性住房)和二手住宅同比涨幅约3%,记者注意到,这个水平的涨幅已经维持了数月。而这与投资客的期望值显然相距甚远,按照于先生测算,扣除资金成本、交易税费、中介费用等,房价需上涨10%以上方能保本。

不止一位受访者告诉记者,目前学区房、刚需或改善型购房者才是温州楼市的主要购房群体,投资性买房寥寥无几。

记者曾在2010年、2011年、2012年多次赴温州实地考察,亲身经历了楼市过山车。2010年,在银行贷款宽松、民间融资便利的大环境下,各路民间资本将这座地级市的房价炒到了超过上海的水平,均价4万元、5万元的楼盘比比皆是,让老旧和欠缺章法的城市布局建设显得相当违和。

当时市中心地标性楼盘、被誉为“为温州加冕”的鹿城广场单价甚至从开盘时的3.3万元涨到了10万元之高,2012年记者重返温州调查时,该楼盘的均价已经腰斩,实际成交单价仅4万出头,而现在其二手房挂牌价也不过如此,对本地投资客的心理显然有着负面影响。

而2010年封顶的商业地标世贸中心则将自己的辉煌永远定格在了那一刻。之后,该楼盘被曝出马拉松式的诉讼纠纷,除了2006年底银泰百货早已进驻裙楼外,主楼一直空置,开发商多年来都声称正在洽谈知名品牌,但仍然没有实质进展。几乎沦为烂尾楼的世贸中心也成了温州地产投资客们的心头刺。

据记者调查,令温州炒房团叫苦不迭成为楼市惊弓鸟的,还有远在迪拜的20亿元投资。这座用“石油美元”堆积起来的城市一度是温州人炒房的海外大本营,世界第一高楼迪拜塔在2004年的单价还只有5.6万元/平方米,2008年接近炒房巅峰,达到惊人的20万元/平方米,但温州人注定要在2011年前后承受连环打击,金融危机的持续发酵令迪拜楼价缩水超过45%,新房空置率超过四成,温州人花了20亿元买一个楼市大教训,至今心有余悸。

温州银监局数据则指出,截至今年7月末,温州银行业储蓄存款余额5019.33亿元,按照全市常住人口911.7万人统计,人均储蓄存款55054元,比全国平均水平高出了1万多元。这些躺在银行“休眠”的巨量资金也反映出温州人如今趋于保守的理财心态。

部分“温州帮”转战A股

随着“炒房团”的覆灭,特定的温州概念也在地产圈逐渐消退,取而代之的是神龙见首不见尾的A股“温州帮”。其实“温州帮”的说法还有不小的争议,它是指今年以来市场上出现的一股神秘资金,在某些股票上短时间内快速拉升,并用断头铡刀形态暴力出货,因为现身龙虎榜时常常是以温州席位为主,故而称为“温州帮”。

这些席位包括了上海证券温州月乐西街营业部、银河证券温州锦绣路营业部、长江证券温州车站大道、方正证券温州丽岱中路、上海证券温州永嘉环城西路、国信证券乐清旭阳路等,但是究竟其背后的操盘手是不是温州籍,难以下断言。

之所以身份未明朗的“温州帮”即刻引发了资本市场的热议,一方面当然是因为“温州”两字在投资界的敏感地位,另一方面则是其操盘手段的凶狠被称为“散户收割机”。“温州帮”的出现,使得曾经横行A股的坐庄手法“吸筹—锁筹—拉升—出货”重现江湖,有观点认为这是徐翔坐庄的“宁波涨停板敢死队”之后,又一波在股市里掀起血雨腥风的强大力量。

根据媒体不完全统计,目前“温州帮”染指的股票众多,包括上峰水泥、同力水泥、中房地产、乾景园林、湘潭电化、华铁科技、中坚科技、银亿股份、安利股份、旭光股份、渤海股份等等,大多都是盘子小、股价低、机构占比少的股票,和游资的择股标准相差无几。

而其中最著名的两大杰作就是中电电机和世龙实业,中电电机经过连续7日大涨超过60%后,曾在9月6日成为两市唯一跌停股,并在随后几个交易日放量下跌,足可见庄家“手起刀落”的操盘风格。

世龙实业的散户也曾遭到温州席位的坑杀,该股7月5日、6日连续涨停后,7月7日尾盘拉升收涨近5%,次日直接低开,并于午后封死跌停。7月7日,世龙实业因连续三个交易日涨幅偏离值累计达20%而上榜。

不过,也有温州本土证券圈内人推断所谓“温州帮”其实是私募机构利用股票配资,借用温州资金“搅局”。在去年A股大牛市期间,温州就曾被戏称为“配资资金批发池”,据温州市证券期货业协会统计,2015年一季度,即牛市火爆时,温州融资融券期末余额达到了78.21亿元,占托管市值1649.29亿元的4.7%。同期,温州全市证券交易额同比上涨249%,占全国总交易额1.94%。

该协会统计还显示,今年上半年虽然证券交易同比减少了46.5%,但截至6月末,温州股市资金开户数达到124.83万户,上半年新增股民15.58万人。

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