贷款 贷款攻略 贷款审批 学生买房贷款未获批,能否解除合同?
学生买房贷款未获批,能否解除合同?

1、赵小姐目前是在校大学生,今年2月份其与某房产公司签订商品房买卖合同,房屋总价款为81万,约定采用按揭贷款的方式进行支付,同时还签了一份补充协议,约定若按揭申请未通过,则买受人要在银行审批终了之日起5天内付清剩余款项。合同签订当日,赵小姐支付首付款25万,但后来银行以赵小姐是在校学生为由未批准贷款,赵小姐想知道,此种情况下,她能不能主张解除合同,补偿协议的约定对她有没有影响?

律师解答:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中银行以赵小姐系在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款,这是由于赵小姐客观的学生身份导致的,其本身并不存在过错,因此赵小姐有权要求解除合同。而补充协议中对于银行按揭付款方式的补充约定,是房产公司提供的格式条款,但该格式条款明显加重了购房人的责任,违反了格式条款提供方公平拟约的义务,理应认定无效。

2、孙先生家住在苏州市吴中区某小区,今年8月29日晚,其停在小区楼下的电动自行车被盗,而孙先生一向都按时缴纳物业管理费,所以他想知道,在此种情形下,他能不能要求小区的物业公司来赔偿他的损失?

律师解答:根据《苏州市住宅区物业管理条例》第三十三条的规定,物业服务企业应当协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序,做好值班、巡逻工作。物业服务的具体项目和服务程度,按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的,应当在合同中另行约定。可见,物业公司的义务仅限于维护小区公共秩序和治安秩序,在没有特殊约定的情况下,物业公司并没有为业主保管财产的义务,所以孙先生能否主张物业公司对其进行赔偿,还要看其所在小区的物业公司是否已经积极履行了义务,比如安装电子监控,定时巡逻等,如果物业公司已经积极履行了,那么就已经尽到了物业管理的义务,孙先生就无权要求物业公司承担赔偿责任。

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