贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 “首付贷”转“地下”突破房地产调控政策 该如何管
“首付贷”转“地下”突破房地产调控政策 该如何管

尽管国家已明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务,但目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为仍然存在。

“首付贷”对于社会的危害是,完全突破了房地产调控政策,影响调控效果。

由于互联网金融企业不是正规金融机构,不在监管范围内,导致互联网金融平台“输血”“首付贷”方式具有隐蔽性,难以监管。管控需要相关部门从各自职权出发,互相配合

“台上”转为“地下”,被叫停的“首付贷”利用互联网金融平台上演“变形记”。

自10月11日媒体报道“首付贷”从“台上”转为“地下”以来,迅速引起社会关注。究其原因,一是中央已明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务,二是此类行为与目前各地收紧首付贷款等调控楼市的措施背道而驰。

目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为是否较为普遍?这种变形的“首付贷”又是否就是近日火爆的“房抵贷”?对于这种在业内人士看来不好管控的“变形”,监管是否真的只能“无可奈何”?针对这些问题,记者采访了业内专家。

不等同于“房抵贷”

“首付贷”一般被认为是购房者在首付不足情况下的一种购房行为。事实上,“首付贷”不仅可以让不符合购房条件的人利用杠杆去买房,还可以利用房产的增值生成利润,因此“首付贷”市场需求持续旺盛。

据媒体报道,目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为较为普遍。盈灿咨询数据显示,2016年1至8月,涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。

那么此类通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为是否就是“房抵贷”?

中央财经大学金融法研究所所长黄震给出的答案是否定的。

“‘房抵贷’如字面意思,是把房屋抵押给银行、P2P金融机构,用来获得贷款。”据广州市互联网金融协会的会长方颂介绍,“房抵贷”意味着房屋作为一种抵押物,与此前提到的“首付贷”有着根本区别。

据中国社科院金融所研究室副主任尹振涛介绍,通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的情况在前两年比较普遍,线上线下提供“首付贷”的公司和平台很多,“尤其在一线城市,一些大型知名中介机构以前也做过。现在虽然国家禁止了,但不排除一些小平台还在做”。

这样的业务之所以得到一些互联网金融平台的“青睐”,尹振涛总结的原因是,房地产调控的一大手段是首付的比例,首付剩下的一部分是银行按揭贷款,首付高按揭就低,“首付款本应该是自有资金,但是有一些小额信贷公司在做‘首付贷’的产品,扣押房产证,或者用其他的担保品比如汽车等抵押给‘首付贷’平台。这种模式比较简单,对平台公司来说,贷款人用来买房的话,相对承担的风险比较小。‘首付贷’对于社会的危害是,完全突破了房地产调控政策,提高首付款比例,没有了调控效果”。

“一般互联网金融平台的利息要高很多,银行是5至6点,互联网金融平台的利率达到8到10个点。”尹振涛向《法制日报》记者透露,目前深圳、北京都暂停了此类变形的“首付贷”。

对此,黄震也向记者介绍说,深圳目前已经开始清理这些提供各类形式“首付贷”的互联网金融企业。

不过,黄震并不认同“普遍”之说,“由于当前很多人认为房地产能够保值增值,所以千方百计想要买房,但是手头又没有那么多资金,于是想办法通过不同渠道拿到首付款,互联网金融是其中一种可能性,也不一定能实现。我认为首付资金不是小数目,对于贷款人信用的审核也有难度,目前做通过房产抵押贷款业务来‘输血'’首付贷‘的互联网金融企业并不多”。

“管控难”如何解决

“投机性购房将房价推上去以后,短时间内容易使自住性购房的消费者买不到或者买不起房子。这完全是高杠杆行为,自己没有资金,风险会非常大,一旦价格下行,带来的违约和金融风险很大,影响社会、经济稳定。”中央财经大学金融学院教授郭田勇评价说。

除上述资金通道外,据业内人士透露,互联网金融已经成为首付贷款的重要资金渠道,其向购房者发放“首付贷”的形式大致分为三种:一是开发商或房产中介机构,通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融平台合作,由前者提供购房首付贷款需求,后者提供贷款资金;三是互联网金融平台独立提供贷款服务。可以说,整个“首付贷”的资金链比较复杂,资金来源和范围较广,加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为“首付贷”提供便利,所以会出现首付来源难以查清的情况。

对于房产抵押贷款用作首付款的现象,有P2P评论员坦言,在实际操作中,一般贷款要有贷款用途说明。比如装修、其他消费等,会有一个形式上的监管,但在实际操作过程中,不好管控。

“的确不太好查。”对此,郭田勇总结的原因很直白——主要是方式隐蔽,因为互联网金融企业不是正规金融机构,因此也就不在监管范围内,“可以尝试利用大数据监管”。

“按照银行的规定,按揭贷款买房子就要有房产证,这是明确了使用用途。银行还有消费贷款,也需要购物合同,也能明确使用用途。但是互联网平台本身不是金融机构,很多规定对它不产生约束,监管不到这些平台。”这是尹振涛的分析。

对于“不好管控”,黄震则向记者透露了这样的细节:“经过中间环节之后,不太好进行跟踪,目前需要有一个机制去管理。比如说要贷款,就要达到指定用途,应该提供一个账号;要买建材,就要把资金打到建材商家去,而不是打给贷款人。这样的供应链金融能够保证资金流向更加符合贷款申请的用途,也能够支持实体产业的发展。”

“不好管控”,难道只能坐以待毙?必然是不行的。

郭田勇的意见是,由于互联网金融企业不是金融机构,因此管控需要由相关部门互相配合,例如消费者协会、工商等部门,从各自职权出发,进行处罚。

“规定上是禁止操作’首付贷‘产品,如果发现有违反规定的,可以举报。其他产品就按照三条红线,风险自担。投资人、平台等都要承担责任。”尹振涛建议。

尽管如此,对于“互联网金融已成为首付贷款的重要资金渠道”的观点,尹振涛分析说,目前“首付贷”是通过线下小额贷款公司、互联网平台两种渠道,“但在现实操作当中,银行的消费类、信用类贷款也流入房地产’首付贷‘中,总量上讲基本上是这三种,占比重最大的是传统金融机构的资金流入了’首付贷‘领域,主要原因是传统金融机构的利率比较低”。

此外,对于涉及“变形”“首付贷”业务的互联网金融平台是否违法,尹振涛认为:“违法谈不上,有可能是违规的,’首付贷‘违反国务院出台的部门规章。在《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》中,有12个月调整期,机构要自查是不是符合规定的互联网金融机构,不符合的自觉退出,也会有举报、抽查等手段。像’首付贷‘产品,平台如果开展这样的业务,目前只能依靠举报的手段。监管机构无法知道有谁开展了这样的业务。”

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