贷款 贷款攻略 抵押担保贷款 国家实行不动产统一登记 房屋买卖与抵押咋办理?
国家实行不动产统一登记 房屋买卖与抵押咋办理?

国家实行不动产统一登记制度,是为了理顺产权关系,方便群众办事,维护市场交易秩序,改变过去土地、房屋、森林、海洋、土地承包经营权等不动产由各部门分头登记的现状,统一财产公示手段,这本是一件好事,但在实施过程中,却有很多不正确的理解和说法,导致实践中出现不少混乱。

一、不动产统一登记并不能替代房屋交易、房地产市场管理、房屋产权、房屋抵押管理等行政管理

登记是不动产物权的公示手段,即向社会公众展示不动产的权利状态,即权利人是谁、客体坐落在何处、有无查封、抵押等权利负担等。登记机关是以国家信誉作担保的中立性机构,是对已经存在的权利进行登记展示,它不履行从实体上确定权利归谁的职责。如一块土地是谁的,是由国土行政管理部门确定归谁后,再由不动产登记部门登记向社会公众登记展示此地块的权利状态;同样,一块森林是谁的,是林业主管部门确定归谁后,当事人才能凭林业行政主管部门相关材料向不动产登记部门申请登记公示。因此,不能将不动产房屋登记与房地产行政管理混为一谈,虽然房屋登记职能移交给不动产登记部门,但是房地产行政管理职能仍由房地产管理部门行使,因为只有在房地产管理部门理清产权归属后,不动产登记部门依据房管部门出具归属结果才能登记,譬如:一幢开发商修建的房屋,应由房地产管理部门明确哪些属全体业主共有的物管用房、业主议事用房,哪些属无偿划转给国家的,如公厕、幼儿园、农贸市场,哪些属公建配套用房,哪些是由开发商自持不能销售的。总的来说,登记是一种公示手段,房地产行政管理体现的是国家对房屋市场、房屋产权交易、抵押的干涉和调整。中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》明确,房地产管理部门要继续履行房屋交易管理、房屋产权管理、个人住房信息系统建设的职责。具体来说,根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》,房地产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理;房屋中介、个人住房信息系统、商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立,购房资格审核、房屋验核、抵押政策制订与监督执行、存量房与政策性住房上市交易管理等职责。

二、房屋买卖咋办理

第一步,先到房管部门核验房源后申请合同网签,生成书面转让合同并签字确认;第二步,办理交易资金监管;第三步,交易当事人持合法身份证件、转让合同等资料向房产管理部门申报成交价格,申办转让登记备案,并按照规定缴纳有关税费,取得交易备案证明后向不动产登记部门申请登记。在房屋买卖过程中,一定要如实申报成交价格并进行交易资金监管。因为房屋交易手续办理后并不能确保一定可以通过登记,存在取消交易的可能。卖方一般都因缺乏资金而出售房产,卖方私自收取房款后若将房款使用完,一旦取消交易,容易发生购房资金不能退还风险。同时进行交易资金监管可有效防范诈骗等风险。

三、房屋抵押咋办理

第一步,当事人签订书面抵押合同;第二步,当事人持合法身份证明、主债权合同、抵押合同等资料向房地产管理部门申请抵押交易备案;第三步,凭交易备案证明向不动产登记部门申请登记。在此要提醒银行等债权人,不在房地产管理部门办理抵押交易备案,极易发生已抵押登记的房屋,被当作未抵押的房屋在房产管理部门办理查封、买卖交易手续等,给抵押权人带来不必要损失,因为未在房地产管理部门办理抵押备案,房地产管理部门不知晓房产抵押的事实。也有可能发生虽然在不动产登记部门进行了抵押登记,但由于抵押的房产属禁止抵押的而导致抵押物权不被认可。譬如房地产管理部门在行政管理过程中,根据国家政策或城市规划要求,是不允许部分房屋上市交易和抵押的,如要求开发商自持不能对外销售抵押的房产。在房地产管理部门办理抵押交易备案后才能办理抵押登记是住建部的明确规定,若不办理抵押交易备案,即使办理抵押登记,若房产属有争议或不能抵押的,则抵押登记完全有可能被人民法院撤销。同时也要提醒不动产登记部门不仅要执行不动产登记方面的法律法规,也要执行房地产管理方面的法律法规,在当事人未办抵押交易备案手续时不应受理抵押登记,一旦引发损失超过30万元,可能承担渎职的法律责任。从《不动产登记暂行条例》及实施细则与《城市房地产抵押管理办法》相比较而言,前者完全是从登记角度来规范抵押登记,只笼统规定办理收取的要件,后者完全从行政管理上制定了若干详细规定,如哪些房产是不能抵押的,不同的企业主体需要提交不同的资料。

undefined
抵押担保贷款 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市