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三分钟读懂2016中国下半年房价会不会跌

  2016年瞬间过半,纵观上半年的楼市,犹如过山车一般刺激。新年伊始,房地产政策接二连三出台,随着调整首次购房最低首付比例、降低契税和营业税优惠政策等多个利好政策来袭,中国楼市犹如脱缰野马,一发不可收拾,成交节节攀升,楼市火爆行情前所未有。

  但是随着地方政府因城施策力度加大,热点城市政策持续收紧,房价很有可能在接下来的半年内出现新的变化,所以看看下面的分析,没准就能对房价接下来的变化有一个新的认识。

全国情况

  根据最新房价数据来看,2016年1到6月全国百城房价总体走势是涨,从1月到6月全国百城房价涨幅达7个百分点,尤其是3月环比涨幅突破1%。巧合的是该时间段正是深圳、上海楼市最为火爆的时期,随之而来的就是两地政府出台最新限购政策,所以在4月份之后全国百城楼市环比上涨幅度下降,但总体趋势依然呈现较为强劲的上涨走势,并较之1、2月份环比上涨差距拉大。

  另一方面,国家统计局日前发布数据显示,5月份,全国70个大中城市中,新房和二手房价格环比上涨的城市分别有60个和49个,二线城市已经正式取代一线城市成为房价上涨“领头羊”,5月厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%,而此前的“领头羊”深圳新房环比涨幅只有0.5%。

  认为,一线楼市走向对全国房价走势具有带动作用。尽管3月之后政府出台了史上最严的限购政策,一线城市房价涨幅趋缓,但产生的涟漪效应波及到了二线城市。

  另一方面,虽然目前全国房价仍在上涨,但同中国房地产发展的“黄金十年”亦不可同日而语,更何况一线城市的限购政策愈发严格,重点的二线城市也逐步进入到窗口调整阶段,所以在未来的半年时间内如果没有重大利好刺激政策出台,全国房价很难出现大幅上涨的情况,将会维持在目前稳步上涨的阶段。

  当然,对于购房者而言,买房肯定不能看均价,还需要因地制宜,毕竟城市间差异太大。

一线城市

  一线城市中,半年来深圳房价上浮最大为16.8%,广州最低4.2%,北京上海分别为7%和9.6%,房价整体上都呈现出上涨的趋势。

  值得关注的是,上海及深圳在实施限购政策之后,房价上涨虽有所放缓,但市场表现并未趋于冷淡,而且就目前现状而言,一线城市全面放开限购的可能性不大,所以预计房价在下半年涨幅将继续趋缓。

二线城市

  对于二线城市来说,当前城市分化格局明显,部分热点城市在持续宽松政策影响下,市场呈现过热发展趋势,而有些城市并没有受到火爆市场的影响,房价变化较小,市场变现也较为良好。

  具体来看就是以合肥、苏州、南京、厦门为主的重点二线城市,房价半年涨幅分别为合肥16% 、20.3%、 18.8%及16.7%,涨幅速度甚至都已超过一线城市,令人惊讶。

  今年上半年在货币信贷宽松、调控政策环境影响下,市场预期显著改善、消费者集中入市,导致部分二线城市房地产市场局部高热,房价涨幅远超市场承受能力,但是预计下半年将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,尤其是合肥率先颁布了新一轮的限购政策,而结合目前市场情形来看,其他城市陆续跟进或许将成为大概率事件,如果这些城市陆续实施限购政策,将对火热的房价起到降温作用。

  同时,二线城市的房价需要市场的强力支撑,但是相比于一线城市而言,二线城市缺乏持续上涨的动力,所以未来房价上涨将日趋放缓。

  另一方面,以重庆为代表的部分二线城市并没有受市场及政策的影响出现暴涨的情况,比如重庆半年来房价上涨仅为2.9%。

  究其原因来看,无外乎两点,一是供求关系平稳,购房者并未盲目入市,也没有投资炒房现象的出现;二是用地供应充足,众所周知,合肥、厦门等城市上半年频现“地王”,土地溢价率严重,而重庆近几年的做法是增加有效供给量,收储了大量土地,以满足自住需求。

  但这类城市在下半年需要警惕市场潜在风险,防止出现结构失衡的问题,以避免房价出现暴涨的现象。

三四线城市

  对于广大的三四线城市来说,目前库存压力仍较高,未来市场仍以去库存为主,所以价格将维持稳定。

  但需要注意的是,受热点一二线城市带动,其周边的三四线城市价格涨幅也不断扩大,邻近北京的廊坊及广深附近的东莞典型代表。这些城市,受大城市需求辐射影响,未来房价发展预期乐观,同时,这些城市也要注意到,一二线楼市过热会导致一些投资者为防范风险将投资标的转至三四线城市,很可能会在短时间带动该地区的房价暴涨,所以对于风险的防控也是要早做准备。

  另一方面,如果对于众多三四线城市不能解决好经济转型,落实各项利好政策的话,下半年仍将陷于房价下跌、库存高企的“困局”。比如唐山,作为重工业及资源型城市,房价在上半年不仅没有保持上涨,反而自三月之后开始下跌,房价前景堪忧。

政策

  自去年年底以来,中央定调大力去库存,包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等,都利好去库存目标的实现。

  不过我们也应当注意到,虽然楼市总的基调是去库存,但当前城市分化格局明显,部分热点城市在持续宽松政策影响下,市场呈现过热发展趋势,一线城市已率先出台调控收紧措施,上海和深圳的限购政策加码,北京通州将商住纳入限购范围,一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控,稳定房价。

  另一方面,以合肥、厦门、苏州、南京为首的强二线城市房价地价领涨全国,合肥对地王现象进行严控,同时收紧信贷政策为楼市降温,苏州、南京出台措施限房价地价,天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。

  反观其他二线及多数三四线城市,房产库存压力依然严峻,市场仍以去库存、促消费为主基调,供应端实行差别化供地政策,优化供应规模和结构等措施,需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。

信贷

  由于2015年经济下行风险仍大,预计政府有进一步降息、降准的空间。但根据最新的房贷利率数据来看,当前全国首套房平均利率已降至4.48%,达到历史最低,预计未来降息空间有限。

  在降准及流动性宽松方面, 中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤近期表示,尽管下半年经济的不确定因素加大,但通胀还将维持较低水平,这也给降准提供了有利空间。而货币政策在下半年将仍以“稳中趋松”的政策为主。但只靠货币政策并不能解决问题,还需要更加积极的财政政策的支撑。”

  另一方面,受国际经济影响,国内货币效率逐年下降,预计难有大幅宽松。而且针对能出现外汇流出的情况,预计管理层将实施降准以维持流动性平衡,但大规模的流动性释放难有。

  再从金融机构角度看,由于2016年上半年经济对于房地产的依赖性较高,加上楼市库存压力较大,中央对金融机构实施优惠房贷的力度亦会相对宽松,所以上半年或会有更多时间使房贷优惠利率保持在较低水平。

  不过这一现象在近期出现了变化,已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险,比如,风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度,利率上也可能上调;此外,工商银行针对个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%,贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。而且对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。所以,可以预见的是,下半年如果经济回温,则房贷优惠幅度极有可能收窄。

  这说明,对于住宅市场来讲,由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素,核心热点城市楼市即将步入调整期,房价在未来会逐步趋向稳定,难以出现大涨态势。

  综合来看,在一线城市限购政策难以取消的状况下,苏州、南京、合肥、厦门、东莞、廊坊等二三线城市楼市在上半年持续火爆,预计下半年将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”。

  具体来说,首先,从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台,为过热的楼市降温。如今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,那么,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。

  如今,南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况,这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台,如果上述城市楼市继续火爆,政策不得不继续从严。

  其次,上半年此类城市成交过热,部分需求透支,同时房价高企,或许会导致下半年有效需求不足;另一方面,上半年,此类城市信贷政策较为宽松,消费者集中入市,导致这些城市的房地产市场局部高热,房价涨幅远超市场承受能力,且杠杆率较高。再者,此类城市对于货币政策的反应较为敏感,加上积聚了一定的市场风险,所以下半年中央及地方预计会出台针对性的信贷调整政策,这或许将对上涨过快的房价起到抑制的作用。

  而多数三四线等库存压力大的城市,未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化,其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房,稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。

  如果政策能够逐步落实推广,相信对于库存压力较大的三四线城市来说,或许会带来一些推动力,带动房价上涨。

  最后,房贷想说,如果是刚需,无论房价涨不涨,你该买还得买,如果投资,像三四线这种小城,后继乏力,没有什么做支撑,就要谨慎买房了,房价暂时看整体上是稳中有升的状态,但是下跌的风险还是存在的。

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