贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 楼市重大利空:国家取消了京沪的房价“保护”?
楼市重大利空:国家取消了京沪的房价“保护”?

  上海北京这样的城市这一轮房地产价格暴涨有一个基本逻辑,即建设用地零增长,甚至负增长,但资金又大量积聚,结果可想而知。

  但国家出台了一项重大政策,这样的房价大涨预期或将烟消云散。

  土地不再稀有,还稀罕地王吗?

  一财消息称,6月23日国土资源部召开视频会议,安排部署土地利用总体规划调整完善工作,并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》(下称《调整方案》)。

  按照《调整方案》,北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指标,均大幅降低。

  北京:原需保有21.47万公顷耕地,现在为11.07万公顷;

  天津:原需保有43.73万公顷耕地,现在为33.40万公顷;

  上海:原需保有24.93万公顷耕地,现在为18.80万公顷。

  耕地的减少,蕴含了建设用地指标增长的可能。但首先要明确,减少的耕地不一定都转化为建设用地。

  中国房地产数据研究院院长陈晟就表示,新释放的土地指标,还有公共设施、道路、桥梁等很多用途。

  “但这的确给特大型城市增加土地供给提供了想象,对于缓解热门城市的地王现象,有间接的缓解作用。不过目前相较于增加建设用地,盘活存量土地是缓解高房价相对更主要的措施。”陈晟指出。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,城镇化道路在农民脚下,人口流向大城市是世界性趋势,增加大城市的土地供应有利于吸引人口流向大城市,并减少中小城市和农村的耕地占用,反过来促使耕地保护得到有效的落实。

  “目前全国耕地保有量超过20亿亩,适当调整一部分到超大城市和特大城市,有利于增加住房供应、缓解地王频生、控制房价泡沫,也有利于防范金融系统性风险。”欧阳捷表示。

  在首都经贸大学教授赵秀池看来,减少耕地、增加建筑用地的方式适用于人口不断增加的热门城市,但不会在全国推广。

  综合上述言论可见,“抑制地王从而抑制高房价”是这轮耕地保有量降低给楼市带来的直接想象。

  有这样的想象,也是由于最近土地市场的确太热。

  中原地产数据显示,截止6月28日,全国已经出现了200宗地价超10亿的高总价地块。其中超过100亿的3宗,分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗,溢价率超过50%的144宗。

  “显而易见,热点一二线城市的地王频生推高了土地溢价和房价,其背后的逻辑就是土地供不应求,导致了住房供求失衡。如果土地供应增加,房企可以获得更多拿地机会,减少恐慌性抢地,缓解地王现象和住房供求失衡的矛盾,有利于防止房价上涨过快。”欧阳捷说。

  
地价房价都会下调?

政策出台了,那么以后呢?

  “保护耕地是国策,指标的放松只是给了各省市一定的调整空间,但绝不意味着可以随意使用耕地指标,随意加大新增建设用地和扩大城市建成区。特大型城市调减耕地的具体效果,需要根据土地供应的节奏来研判。”欧阳捷认为。

  其表示,虽然耕地保有量指标大幅下降了,但在实际操作中,恐怕土地供应不会很快迅速增加,2020年的耕地保有量也不是建设用地增加的最低底线,如果2020年耕地保有量下降到目前的18.65亿亩,未来的可持续发展必将受到影响。

  因此即便是北京、天津可以增加1000平方公里、上海可以增加600平方公里的建设用地,相信这些超大城市也不可能在未来的五年中,把这些新增建设用地指标全部浪费。

  最后可能的趋势是,未来超大城市会有序地推进城市建设,有序使用新增建设用地指标,并可能原则上不增加,以布局优化为主,促进串联式、组团式、卫星城式发展。

  对于房地产来说,赵秀池认为,全国房地产市场依然分化严重。人口吸引力较大的城市、市场供不应求的城市,房价仍然会上涨;产业和人口基础差、库存量大的城市依然有房价下跌风险。

  欧阳捷也认为,土地供求的矛盾有所缓解,但不会完全解决。如果土地使用的放松导致了地价快速下降、引导房价快速下降,是可能会产生系统性金融风险的。所以,以为耕地占用指标增加,会使得房地产趋势发生逆转,这恐怕是不切实际的。

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