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2016上半年楼市十大关键词

  2016年上半年即将过去,在这半年时间里,中国楼市在去库存的大背景下,各项政策接连出台,不断刺激市场需求。在此,我们对今年上半年楼市进行一次系统梳理,以便读者对市场有个全面的认识。

       关键词1:量增价涨

  2016年上半年,楼市呈现量增价涨格局。

  成交状况出现明显改善。国家统计局数据显示,1~5月份,全国商品房销售面积4.80亿平方米,同比增长33.2%;商品房销售额为3.68万亿元,同比增长50.7%。

  价格方面,同样出现一定幅度的上涨。统计数据显示,2016年1~5月,全国商品房和住宅销售均价分别为7669元/平方米和7417元/平方米,累计同比涨幅分别为13.1%和14.3%。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2016年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11662元/平方米,同比上涨10.34%。

        关键词2:政策宽松

  总体而言,2016年上半年楼市政策偏向宽松。自2015年初以来,中央定调大力去库存,包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等,都利好去库存目标的实现。2016年将继续坚持去库存导向,包括调整首次置业首付款比例、下调利率水平等,都是为了去库存。

  政策宽松态势仍将延续,未来会有更多城市实行购房补贴、税收优惠、购房落户及提高公积金贷款额度等购房优惠政策的鼓励下,部分三四线城市购房需求将得到进一步释放,库存压力有望得到有效缓解。

       关键词3:因城施策

  虽然楼市总的基调是去库存,但对于过热地区,仍会采取措施进行干预。上海、深圳限购政策已经升级,苏州、南京相继出台土地市场“熔断机制”,对于供应地块设定价格上限,此外合肥也传出限购重启传言。

  因城施策对整个市场起到了很好的调节作用。数据表明,今年1~5月全国商品房销售面积同比增幅较1~4月收窄3.3个百分点,全国商品房销售额1~5月同比增幅也较1~4月收窄5.2个百分点。热点城市多分布在东部地区,东部地区商品房销售面积、销售额占全国比重超过五成,所以销售面积及销售额的收窄,跟东部地区收紧政策发挥作用有着直接的联系。

       关键词4:地王频现

  在房价上涨、销售状况改善的情况下,房企投资热情高涨,接连制造了多个地王。

  数据表明,截至6月15日,全国范围内,总价超过15亿元、溢价率逾50%的地王总数达到90宗,成交总金额达2924亿元。相比前两次“地王潮”,今年这一轮“地王潮”二线城市土地市场成为绝对主角,一线城市土地供应有限且拿地门槛不断提高,房企将拿地战场转移至二线城市,并屡屡造出天价地王。地王潮的出现,意味着开发商的土地成本在上涨,并最终传导至房价上由购房者买单,也表明未来房价将会面临不小的上涨压力。

       关键词5:库存改善

  通过一系列有效的刺激措施,楼市库存状况得到有效改善。

  根据国家统计局公布的数据显示,截至5月末,全国商品房待售面积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多。此外,有研究机构发现,部分楼市从5月份开始出现供小于求的情形,针对北京、上海、南京、杭州、厦门等35个城市跟踪监测结果显示,今年5月份成交量为2531万平方米,但新增供应只有2305万平方米。

       关键词6:二线领涨

  受调控加码影响,一线城市房价明显降温,二线城市则全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋。国家统计局日前发布数据显示,5月份,全国70个大中城市中,新房和二手房价格环比上涨的城市分别有60个和49个,二线城市已经正式取代一线城市成为房价上涨“领头羊”,5月厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%,而此前的“领头羊”深圳新房环比涨幅只有0.5%,二手房连续2个月没有上涨。

       关键词7:利率最低

  经过连续降息,2016年房贷利率降至“史上最低”,在降低购房成本的同时,也极大刺激了购房需求。

  自2015年3月以来,央行已连续5次降息,2014年年底5年以上商业贷款基准利率为6.15%,降至4.9%,降幅约两成。央行通过一系列货币政策为市场提供流动性,货币环境始终处于较为宽松的状态,而房地产市场的回暖使得大量资金涌入房地产行业,在促使成交量出现大幅回升的同时,也导致房价出现不同程度的上涨。

        关键词8:清理杠杆

  央行出手清理楼市杠杆资金,避免楼市泡沫被过分吹大。

  在今年3月份,央行宣布将对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。随后,包括上海、深圳等城市积极回应,禁止杠杆资金以任何形式进入楼市。楼市“首付贷”与股市“场外配资”类似,都是加大杠杆。如果通过“首付贷”把首付变成一成,杠杆就变成了10倍;如果变成“零首付”,相当于杠杆无限放大。杠杆资金进入楼市尤其是出现过热苗头的一线城市,将吹大楼市泡沫。

       关键词9:住房租赁

  积极发展租房租赁市场,鼓励社会资金展开租赁业务,完善住房供应体系,实行购租并举。

  前不久,国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》表示,将鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。同时,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这样的变化将为房地产业带来时代性的变革,意味着住宅长期投资时代来临。

        关键词10:租金大涨

  随着房价的上涨,住宅租金水平也不断攀升。有研究机构跟踪监测数据显示,截止到目前,北京的平均租金达到71.24元/平方米·月,紧随其后的是上海和深圳,这两个城市的平均租金超过66元/平方米·月。在涨幅方面,北上深房租同比都上涨超过10%。值得注意的是,部分二线城市租金水平也出现了明显上涨迹象,如杭州、厦门、三亚等城市,平均租金水平也超过了40元/平方米·月,同比涨幅最大的城市如厦门,超过3成。

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