贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 贷款买房该不该提前还贷?跟通货膨胀有毛关系
贷款买房该不该提前还贷?跟通货膨胀有毛关系

  “每天早上,我醒来第一件事是上网查查全球富豪排行榜,如果上面没有我的名字,我就去上班。”这当然是句玩笑。房奴却也有相似的情节:每天早上,醒来第一件事是查查还欠银行多少房贷,如果房贷还没还清,就去上班。

  还房贷里面门道不少,其中最大的误区是:因为钱存银行的利息低,所以钱不能留着,我要抓紧时间提前还完房贷。贷款买房几年后,不少人收入有了提高,有能力提前还贷。因为传统观念的影响,中国人对负债特别敏感,不愿意背负债务。中国家庭金融调查与研究中心的数据显示:中国家庭平均还房贷年限为14年。这可比我们生活中常常听说的“30年悲惨房奴生活”短多了。

  可是,提前还贷,对你真的有利吗?房贷()提醒:有钱了,不必着急还房贷,看看情况再决定。

  为啥不要着急还房贷呢?因为,以后的月供,很可能变得不值钱!现在手里的money,可以消费、可以储蓄、可以投资,带给你的享受是即时的,它比未来的money更值钱!

  因为通货膨胀的存在,提前还贷也不划算。90年代的100元和现在的100元,哪个购买力强呢?当然是90年代的100元,因为那个时候总收入少,也可以说是在社会中流通的现金少。现在相比当初,发生了通货膨胀。尽管现在的100元存银行利息并不高,但市面上可靠的投资理财方式也不少,年收益率跑赢通胀不是难事。

通货膨胀是好事还是坏事?

  首先要明确,通货膨胀并不是坏事,随着经济发展、社会生产力提高,通货膨胀必然发生。只有恶性的通货膨胀才是应该被遏制的。如何判断通货膨胀是良性还是恶性呢?

  只要单位劳动时间获得收入的购买力在提高,通货膨胀就是良性的。比如:从前在餐馆打工1小时收入10元,能购买2个面包;现在在餐馆打工收入50元,能购买个5面包。虽然面包的单价从5元涨到了10元,但单位时间劳动的购买力从2个提高到了5个,这种经济发展就是良性的。购买力提高得越多,说明经济发展势头越好。

  而津巴布韦的情况可能是:从前打工1小时收入10元能买2个面包,现在打工1小时收入100元只能买1个面包。这就是恶性通货膨胀了。

  我们不禁要问了:中国现在的通货膨胀严重吗?

  要回答这个问题,我们先要知道哪些东西会影响通货膨胀。

1货币供应量越多,通货膨胀越严重

  根据中国过去26年(1990年到2015年)的数据得知,现金加储蓄的货币供应量(M2)每年平均涨幅为21.0%!但中国的实际GDP平均涨幅为9.9%。但需要注意的是,现金加储蓄货币量是一个时点概念,每时每刻都在变化,截至2015年末余额为139.23万亿元;GDP是一个期间概念,统计的是单位时间内的金额,2015年中国GDP总量为67.67万亿。二者不可在金额上相比较。

  话说回来,社会上的货币供应增加这么多,Money,Money,Money去哪里呀?

  答案是:既然Money没有转化为GDP,那么就只能转化成了物价!先来看看过去中国历年

  全国居民消费价格总水平(CPI)和房价逐年累加涨幅。

  (注:拟定CPI和房价初始基值都是100。)

  1980到2015年,中国全国居民消费价格总水平(CPI)年平均涨幅约为5.06%。1987年到2015年,房价(全国房地产销售额除以销售面积)年平均涨幅为10.6%。也就是说,货币供应量增加导致通货膨胀,而房价涨幅远超CPI涨幅,这说明通货膨胀在房价上表现得格外明显!原因很好理解,房产的保值增值属性决定了它成为了居民投资和储存财富的最优去处。

  曾任长江商学院副院长的陈龙此前表示,通过梳理中国1990年到2013年的数据发现,房价的涨幅与现金加储蓄的货币(M2)增长率的相关性高达71%。

  还需要注意,货币供应量和通货膨胀之间存在双向因果关系。就是说,不仅是货币供应量增加而加剧通货膨胀;相对应地,通货膨胀的加剧又导致市场对货币需求增加,迫使央行增发钞票,增加货币供应量。

2GDP增加,短期抑制通货膨胀,长期加剧通货膨胀。

  GDP增加短期内会导致商品供应量增加,因此物价水平下降,购买力提高,有一定抑制通货膨胀的效果。

  长期看,GDP增加导致的购买力提高,会让社会中闲置资金增加,而这些闲置资金又会投入到经济生活中,社会中货币供应量会更多,因此长期会加剧通货膨胀。

3人民币贬值,短期加剧通货膨胀,长期抑制通货膨胀。

  短期看,人民币贬值,会导致中国进口的商品的价格上升。进口商品价格上升、特别是大宗原材料商品(原油、铁矿石)价格上升,会导致其他商品价格上升,CPI整体水平上升。所以人民币贬值会在短期内一定程度上加剧通货膨胀。

  长期看,人民币贬值又会导致大量外汇流出,外汇占款减少,央行兑换外汇的需求降低,因此发行人民币的需求减弱。因此基础货币发行减少,社会中货币供应减少,在一定程度上可以抑制通货膨胀。

4通货膨胀自身

  通货膨胀自身又能影响通货膨胀?没错,而且这个影响非常巨大!社会经济运转就像一台大机器,具有很强的惯性。原因之一是,在物价上涨或下跌周期中,不同产品的涨跌周期并不一致。一些产品的价格涨跌会陆续传导给其他产品,这让通胀产生惯性。

  通胀的惯性既有市场调节滞后性的原因,又有人心理预期的原因。在持续通货膨胀的背景下,人的心理形成了的通胀预期。就像是被预言的俄底浦斯一样,这种心理预期具有自我实现的特性。即,人会根据预测而不自觉地推动事物向预测方向前进。

  前一个单位时间内的通货膨胀,仍然能对后一个单位时间内的物价造成重大影响。但是,通货膨胀、GDP和汇率等因素在对通货膨胀的影响过程中存在一个长期均衡的自我恢复调节机制。跟任何商品一样,如果前段时间价格过高,那之后就有大概率下调。简单地解释一下,即“涨得越高、跌得越猛”。不管现在的通胀是高是低,未来早晚会回归正常水平。

中国的通货膨胀是什么情况?

  正常经济是这样的:高通胀、高利率;或低通胀、低利率。

  危险经济是这样的:高通胀、低利率;或低通胀、高利率。

  美国和日本现在都是低通胀、低利率的阶段。

  2016年初,美联储给出的基准利率为0.25%到0.5%。美国2015年全年的CPI仅增长0.7%,为50年来第二慢增速。GDP增速2.4%。与2014年一致。

  2015年日本年度实际GDP增长率仅有0.4%,CPI同比增长0.8%。2014年,日本GDP增长竟然0.0%,CPI同比增长2.7%。在什么情况下,实际GDP增长率为0,CPI增长率却是正数?一种情况下是恶性通货膨胀。另一种情况是,人口减少!

  日本2013年末有12734万人,2014年末有12713万人,2015年末有12711万人。人口减少,虽然社会GDP增长率为0,但人均GDP有了提高,人均购买力提高导致CPI增长率为正数。

  印度有点像过去的中国。印度2014-2015年度的GDP增速为7.3%,CPI为6.3%。通货膨胀严重。2007-2015这八年间,印度房价累计上涨72.3%,为18个主要经济体中累计增幅最高的国家。巴西则以61.3%的涨幅位居第二。

  中国在2003年到2013年大部分时间属于高通胀、高利率的阶段。现在则是刚刚开始步入低通胀、低利率的阶段。目前央行3年期存款利率是2.75%,2015年CPI增长率是1.4%,2015年GDP增长率是6.9%。

  从CPI增长率和GDP的差值来看,人的购买力是大大提高了。但CPI是对所有商品加权以衡量价格上涨幅度,而有一些商品的价格远远超过CPI增长率。如猪肉的价格年涨幅为9.5%。各地对猪肉的消费需求差距不大,猪肉的价格在全国各个城市涨幅相差也不大,而房价则不然。中国指数研究院的百城房价数据显示,2015年一线城市房价同比上涨17.2%,而全国百城房价平均则上涨4.15%。房地产在各地价格的差异性,决定了社会上“买不起房”的呼声要远远高于“买不起肉”的呼声。

贷款买房人应不应该提前还贷?

  要不要提前还贷,跟通货膨胀有没有关系?一般情况下,没关系。因为在高通胀下,货币贬值,但利率也会调高。比如,10年后的100元只相当于今天的10元,你以为银行还会让你以4.9%的利率还贷吗?不会,如果那时钱不值钱了,那么央行很可能会调高利率,让10年后你的月供等价于你今天的月供。

  所以,未来央行可能调高利率,而你现在若提前还贷,并没有亏。但未来央行也有可能调低利率,你现在提前还贷,也并没有赚。

  在正常经济环境下,提前还贷与不提前还贷,差别不大。低通胀、高利率一般不会出现,除非是朝鲜政府。

  还有一种情况,切记不要提前还贷!那就是出现高通胀、低利率的情况。这种情况是,在高通货膨胀的背景下,经济发展乏力,政府要振兴经济,被迫压低利率。这种情况就是“滞胀”。

  简单讲,“滞胀”的原因可能有3个:一是人民币汇率崩盘,大宗商品进口价格持续反弹,导致输入型通胀;二是国内商品供给不足,价格持续上涨,导致内生型通胀;三是央行货币超发导致通胀,而经济却持续萎靡。

  历史上,美国、德国、韩国、台湾以及拉美地区都曾发生过经济“滞胀”。原因都与“经济转型和货币宽松”有关。转型期经济增速下行,逆周期而动的总量刺激型宽松的财政、货币政策都难以有效止住经济下滑趋势。如果这时候再有外在因素作用,如能源危机,就容易发生“滞胀”。

  中国会不会出现“低利率、高通胀”的情况,未来有没有“滞胀”的风险呢?那些经济专家都说不清,房贷()也无法预测。但我们可以告诉您,最好的决策是:攒够提前还贷的钱,但先不还,如果利率不升高,按时还贷就可以,如果利率升高,就立即提前还贷。

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