贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 地市火爆、楼市降温,预示房地产危机不远!
地市火爆、楼市降温,预示房地产危机不远!

2016上半年,神州大地开遍了“地王”花。北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、武汉、杭州等城市土地市场“高烧不止。

一边是地市火爆,一边是楼市回调。CREIS中指数据显示,端午节期间,一二三线城市的房地产销售环比全部下滑,一线城市跌幅近三成,二线代表城市跌幅近两成。北京、深圳等地库存又有增长。

房贷(fangdai123)预计,在各地楼市调控和信贷收紧政策下,下半年房地产销售很大可能大幅降温。受此影响,2017年的房地产投资仍将继续萎缩。

我们回过头来再看地市。即使下半年楼市销售走低,但房企早已通过上半年的销售回款、发债、贷款等渠道获得大量资金。对于上市公司来说,大量有息资金在手里闲置不用就是浪费,还不如囤积土地,坐等升值,因此下半年土地市场依然会越烧越旺。

也就是说:楼市降温,地市高烧!

酱紫的局面意味着啥?

有一位伟大的经济学家,亚当斯密。

他说,有一只看不见的爪子在调节市场,一个商品成本价高了,销售价一定高。有分析师说,房子的主要成本是地价,地价疯涨,房价必然水涨船高。房贷(fangdai123)想问大家:一定是这样吗?

另一位伟大的经济学家大胡子马克思,说,有一条看不见的线也在调节市场,这就是需求曲线。而某些商品对人们来说,需求弹性为0,也就是说,不管价格多少,需求都是一样的,这就叫“刚需”。现实中,存在如此“刚需”的商品吗?

一些中国专家把房子定义为“刚需商品”。即使房价高涨,人对房子的需求也是一样旺盛,尽管高价会剔除掉一些财力不足的人,但市场里还是有足够的购买力,支撑着房价不会跌。

买房是刚需?What?

我就纳闷儿了,阳光、空气、水,是刚需,啥时候房子成刚需了?(不好意思,在北京,阳光也不是刚需,雾霾说来就来。)

所有楼市分析师都要回答这三个问题:

1、地价涨,房价一定跟着涨吗?

2、刚需能不能持续支撑价格?

3、房子是不是刚需商品?

想要解答这三个问题,我们先来说说中国最接近刚需的商品——猪肉。猪肉对中国人有多刚需呢?2015年全年猪牛羊禽肉共产8454万吨,猪肉就有5487万吨。

在生猪生产过程中,饲料成本占养猪成本的60%以上,而猪的饲料中很大一部分来自玉米。因此,玉米的产量和价格直接影响生猪生产的数量和价格,玉米价格对养殖成本有极大的影响。

第1个问题:玉米涨价,那么生猪和猪肉价格一定上涨吗?

第2个问题:对猪肉的“刚需”,能支撑猪肉价格不下降吗?

(数据来源:中国种猪信息网)

可以看出,玉米价格高的年份,猪肉价格不一定高,2014年、2013年玉米价格比2015年高,猪肉价格却更低;2011年玉米价格低,但猪肉价格却是最高。

假如刚需的支撑作用成立,那么猪肉价格在攀升到高点会稳定维持而不会下调。但是,2009年、2013年、2014年,猪肉价格都有下调,刚需没能让猪肉价格一直上涨。

养猪业有一个词叫“猪粮比”,即是生猪价格和作为生猪主要饲料的玉米价格的比值。

猪粮比价=生猪出场价格/玉米批发价格。

我们可以得出结论:

1、几年来猪粮比平均值变化非常大,玉米价格(地价)高并不必然导致猪肉价格(房价)高。

2、对猪肉(房子)的“刚需”并没有对猪肉价格(房价)起到支撑作用。

现在我们解答第3个问题:房子是不是刚需商品?

还有一位伟大的经济学家,阿尔弗雷德马歇尔,他从人的心理角度看待价格:需求方对商品价格的评判是对商品效用的主观心理评判,购买商品获得“正效用”,而为购买商品所花的钱,即付出的劳动,是一种心理上的“负效用”,为了获得商品升值,则必须在心理上付出“等待”。

把这个理论应用到房地产市场,我们发现,房子,根本谈不上刚需!因为房子在不同人心里,体现的“效用”是不一样的。

买房,为了获得“正效用”,必须付出“负效用”。有人为了投资,有人为了面子,有人却觉得可有可无,有人要大的,有人要好的,有人却不管这些、只要有一个就行。楼市,不存在为了“正效用”不计成本的需求者。如果“负效用”成本太大,那么需求一定会减少。

只有一种东西能称得上绝对刚需:卖给极饿之人的面包(当然,还包括卖给极渴之人的水)!

房贷(fangdai123)简单总结一下:

1、房子豪宅化不是未来必然发生的,房价不可能一直上涨。

2、所谓“刚需”,并不能持续支撑价格。

3、房子不是刚需商品,房价若长期偏离购买力,则一定会引爆危机。

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