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房产泡沫要上天!房价上涨背后帮凶是谁?

  2016陆家嘴论坛6月12日、13日在上海举行,央行原副行长吴晓灵媒体问及“房地产有无泡沫”等问题时,霸气反问记者:“你买的起房吗?你觉得房价不高吗?”

  那么,房价上涨背后帮凶是谁?吴晓灵在谈到货币政策时表示,从1949年—2008年全国信贷30万亿,而2009年—2015年,涨了63万亿。也就是说用七年时间放了30年的两倍多的贷款。货币供应过多了,不是带来物价的上涨,就是带来资产价格的上涨,在中国,也就主要是房价的上涨。

  2016年初,一线城市曾出现房价暴涨,随后带动部分二三线城市房价普涨,甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。与此同时,商品房库存积压依然非常严重,去库存效果甚微。房地产市场牵涉面广,与投资、信贷、金融风险直接相关,是影响经济增长和金融稳定的关键因素之一。

  中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期,这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市,今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。而楼市股票的低迷暗示着当前房地产复苏的不可持续。

  除了买房需要大量信贷外,买地建房也要大量信贷才行,开发商以三分之一的自有资金撬动三分之二的其它资金,购房者以20%的首付款作为杠杆,其它的是银行贷款。信贷资金开路,庞大的民间资本跟进,形成一个杠杆效应,让大量的城市房价一夜暴涨。

  统计数据显示,我国房地产贷款占金融机构全部贷款的比重约20%。如果考虑到还有以其他用途申请的贷款变相进入房地产市场,这一比重可能更高。一旦货币政策出现结构微调或信贷政策有所调整,对于房地产市场的影响就会产生一定的影响。

  我国房地产信贷房地产信贷不良率不到1%,居民储蓄等金融资产远高于负债,居民购房首付平均为房价的30%左右,银行按揭贷款总规模约为房价总市值的10%。非金融机构也大量为购房者提供从首付款到资金周转的全方位融资信贷,大大降低了购房者借贷买房的门槛。

  “当前,房地产投资已经出现了分化加大的局面,一线城市和部分二线城市因为虹吸效应房价上涨过快,的确产生了一些新的风险。”刘元春描述,一线城市已经产生了萧条性泡沫,“在经济下行的压力之下,大量资金找不到可以增值的投资空间,所以又纷纷进入已经过热的一线城市房地产市场。”

  刘元春指出,部分城市房价暴涨持续到今日必须引起足够重视,尤其是杠杆型泡沫会令风险加码,需要尽快防止。

  他解释,此前房地产泡沫化虽然严重,但若并非杠杆型泡沫,危害还不是特别大,但依当前的情形来看,却必须尽快抑制杠杆型泡沫的增长。“杠杆型泡沫是极其危险的!”刘元春强调。

  一线城市房价骤然飞涨是否意味着杠杆已经过高?

  尽管并没有确切的数据证明这一点,但根据央行最新数据,1月新增人民币贷款增加2.51万亿,创下单月纪录新高。许多经济学家认为,贷款数据的激增与一线城市房价飞涨有着密切关系。

  去年以来,央行多次降准释放了大量流动性。在经济承受下行压力、资金面紧张的情况下,释放出的大量流动性意味着商业银行有更多钱用于放贷,其中自然也包括房贷。

  然而,不少经济学家开始担忧的是,大量释放出的流动性并没有如愿注入实体经济,也没有注入库存高企的三四线城市房地产市场,而是流入了已经过热的一线城市房地产市场中,并进一步助推一线城市房价节节攀升。

  摩根士丹利华鑫证券执行董事、首席经济学家章俊便认为,个人住房贷款加杠杆的空间可能并不像数据反映出的这么大。“中国个人住房贷款占总贷款的比重从国际横向比较来看的确较低,但这里面也存在一个重要也容易被忽视的问题,就是中国融资结构中间接融资占比极高,企业部门的融资大部分依然依赖于银行信贷。这就造成在统计住房贷款占总贷款比重的时候,分母要相对于其他直接融资市场发达的经济体要大。”

  章俊认为,这种与其他经济体的差别所造成的结果可能是中国个人住房贷款占总贷款比重被显著低估,这也意味着个人住房贷款杠杆的空间可能并不如设想中那么完美。

  章俊称,政府适度推动居民加杠杆来对冲经济下行风险无可厚非,但从最近北上广深等一线城市房价快速上涨以及1月份新增信贷中居民中长期贷款规模显著增长的情况来看,居民加杠杆或许已经驶上了快车道。

  货币超发——信贷充足——央企抢地——杠杆资金跟进——地价上升——房价暴涨——货币新一轮被迫超发,这是一轮可怕的正反馈循环,加速了楼市泡沫的生成。去年股市也是这一逻辑,只不过我们说股市是有毒资产价值定价显著背离,这次有毒资产是不动产而已。

  中国最新的信贷周期开始于2015年,自从那之后信贷加速扩张到史无前例的水平,M1货币供应现在的增长率是22.9%。我国是间接融资为主的金融体系,银行自主进行放贷,自担风险、自负盈亏。所以,贷给谁、不贷给谁,基本由银行的信贷偏好说了算。

  当前整体流动性过剩,企业不愁贷款,扎堆地选择投资房地产市场,此外,政府对风险的大包大揽,使这些房企根本不需要考虑风险。

  拿地的资金大多是银行的,至多把地给银行罢了。自然也就不会把地价当回事。尤其是央企、国企,以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势,就更不需要考虑成本、代价的问题了。

  日本人的地产泡沫吹了四、五年,最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年,最终在2007年破了。

  房价还得涨,尽管不会永远涨。正如《红楼梦》中的王熙凤说过:“千里搭长棚,没有不散的宴席”。

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