贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 四次房地产崩盘事件前夕:房价涨得过快
四次房地产崩盘事件前夕:房价涨得过快

  楼市高额的投资回报率让人失了理智,前些年”楼市崩盘论“还有些市场,现在”唱衰“专家已经被淹没在网友的唾沫堆里。

  2016年的楼市火热异常,特别是一二线城市:地王频出、库存告急、千人抢房……这仿佛进入了一个只要买上房就能大赚一笔的时代。楼市高额的投资回报率让人失了理智,前些年”楼市崩盘论“还有些市场,现在”唱衰“专家已经被淹没在网友的唾沫堆里。

  对房地产市场来说,今年的5月是7年以来最好的一个5月。2016年5月的新建住宅成交面积已经比2010年5月增长了136.2%。这样的时代,还会有人想起房地产也曾崩盘么?

  1997年,在经济蓬勃发展、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港房地产市场更加炽热。香港经济中的这种“大起”,实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。

  1991~1997这六年中,香港房价大概涨了四倍,事情的真正高潮,发生在1995年。在崩盘前夕的十八个月,房价就升了50%。随着97年”回归潮 “的推动,楼市愈加失控,当时香港楼市投资客的口号是:大陆一定会接盘的。于是香港人拼命地炒高楼价。当时最著名的是沿着九铁沿线,矗立着一幢幢“省长 楼”联排别墅。约一千多万/套(97物价)。可以说,“香港楼市之后的跌幅,都是1995~1997二年内涨出来的”。

  导致香港地产“泡沫”形成的原因主要有:

  (1)香港房地产市场供求严重失衡。

  (2)香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。

  (3)因美国减息,大量资金涌向地产市场而形成的“资产通胀”。

  1991年日本房地产崩盘

  1955至1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍。泡沫破灭前,城市间分化加剧,大城市涨幅明显大于小城市,1992-2000年间,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%。

  在日本房地产崩盘前夕,房价已经连续上涨了35年,当时日本根本不会有人相信房价能降。然而,号称“永不降“的日本楼市还是崩盘了,一直到现在,房价都没涨回去。

  导致日本地产“泡沫”形成的原因主要有:

  1、人均土地面积少导致房价上涨预期强烈。

  2、高储蓄率导致长期资金过剩。

  3、对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用。当时到处充斥着日本第一,日本“超过美国,买下美国”等声音。

  美国底特律鬼城

  2008年45万美元的房子到2013年只能卖2300美元。曾经辉煌的美国“汽车城”底特律如今一片萧条,濒临破产边缘。甚至,连一些基础的公共服务都已中断,已沦落为”鬼城“。

  底特律采用了以大企业为龙头、通过大规模地修建办公楼、交通设施等来刺激增长的战略。这种大工业和基础设施先行的模式,违反了城市多元化的本性,使底特律依赖单一的汽车业。最终也成为美国汽车业衰落的直接受害者。

  底特律到底如何衰落,外界有四种说法:一是人口大量外流,二是人才素质下降,三是产业过分单一,四是缺少发展规划。

  鄂尔多斯:20000元/平跳水至3000元/平

  2004年年底,随着国家产业结构的调整,煤价开始飙升。飙升的煤价拧开了流动资金的水龙头,2004年,鄂尔多斯市正式启动了康巴什新区的建设,这个日 后以“鬼城”闻名于世的新区,当时的计划人口为30万人。由工业化进而城市化,鄂尔多斯的发展进入快车道,巨大的城建投入进一步刺激了房地产行业,而房地 产价格的飙升又吸引了更多的资金进入。

  2010年,那是鄂尔多斯人记忆中最美好的一年,是“干什么都挣钱”的一年。

  鄂尔多斯房价由2005年1000元/㎡涨到2006的1800元/㎡,2007年开始出现3000元的楼盘。2009年,鄂尔多斯的楼市再度兴盛起来,2009年底房价涨到5000元/㎡。

  鄂尔多斯的好运气在2011年9月戛然而止。银行贷不出款、民间借贷资金链断裂、2012年煤价下跌,当年,鄂尔多斯市的财政收入增幅从2011年的 48%直接跳水到3%。分析称,鄂尔多斯的崩盘在于过于依靠能源产业,产业结构单一;民间资本借贷昌盛且缺乏规范,信用风险高;产业结构落后,特别是金融 业。

  千万别以为房地产崩盘你就可以买得起房过上好日子了。房地产崩盘,最大的受害者还是无房的穷人。房地产崩盘经济大萧条,大家都将陷入失业的窘境。到时我们的刚需就不是房子,而是吃饭了。

  我国国情也与美国、日本、香港有很大不同,相关部门的调控力度是远远强过以上国家的。今年一线城市楼市先开始大幅上涨,到4月份涨幅已经趋缓,被二线城市 代替,紧接着合肥、南京、苏州等二线城市也紧急出台政策调控。5月,全国楼市成交量已经开始出现下滑,房价增速减缓。楼市暴涨的萌芽及时被摁住,也就缺乏 了暴跌的空间。

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