贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 一河之隔 为何深圳房价暴涨 香港楼价暴跌?
一河之隔 为何深圳房价暴涨 香港楼价暴跌?

  明明只有一河之隔,深圳和香港的房价却走向了不同的方向。房子的投资价值到底由哪些因素决定?下一个房价暴涨的地方会在哪里?

  5月深圳新房均价突破5万5,同比涨幅接近一倍。

  今天我们想讨论的是,一河之隔,为什么深圳房价暴涨,但是香港房价却在下跌?现实版的淮南为橘,淮北为枳就这么上演了,到底是谁不正常?

  数据显示,香港房价见顶在2015年9月,到现在平均已经跌了10~20%。现在香港房子出现了大量负资产,暴增了15倍之多。

  什么叫负资产?

  就是现在房子的价格比欠银行的贷款还便宜,那还贷就没有意义了。正资产和负资产的区别就是健康母鸡和生病公鸡的区别,一个能不断生蛋,另一个是你不断给它打针看病吃药喂食,但是它还是一天天消瘦。

  房子和股票一样,它有价值,首先它应该是个资产,有现金流的支撑。不然的话,它和荷兰郁金香和南海泡沫和超市里的盐甚至比特币,就没有区别了。所以房子从资产价值的角度看,首先要看它的租金水平是否健康。也就是先看蛋的质量,咱们再说母鸡好不好。

  如果说租金的水平决定了房子的投资价值,那么又是谁决定这个租金的水平呢?

  是人口的流入。

  深圳2013年户籍人口300万,流动人口1500万,是中国人口流入最多的城市。2年后至今,深圳人口又增加了300万,涨幅达17%。

  而香港虽然人口更多,但是14到15年香港人口增长只有0.8%,它是没有人口流入的。没有人口流入支撑的地方房子是不能投的。没有人口流入就没有房租,没有房租的支撑房子的投资价值就是空中楼阁。这是分析房子的传统思路和角度。

  今天我们准备另辟蹊径,寻找另一个角度——从制造业看房价。

  制造业的历史,几次大转移。制造业转移的过程中,都引发了经济减速和房地产去泡沫。

  来看香港制造业的情况,制造业占比不断下降。经过几次制造业的转移,香港现在制造业占比只有1%。但是深圳房价上涨的过程中,是伴随着他的先进制造业不断发展和扩张的。

  2015年前9个月,制造业的税收是深圳财政收入第一名,占比24%。深圳先进制造业在工业增加值中占比是70%。但是经过两年房价的大幅上涨,深圳的制造业遭遇到挑战,富士康已经要搬到印度了,如果深圳的制造业开始像香港一样一步步衰退,那么高房价是绝对撑不住的。

  凡是制造业衰退的地方,它的经济都很危险。制造业衰退,所以撑不住经济,更撑不住高高在上的房价。从这个角度来讲,下一个房价暴涨的地方,可能不是香港,不是深圳,而是印度。

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