贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 大俊说房市:买二手房竟无法落户 学区房就此泡汤?
大俊说房市:买二手房竟无法落户 学区房就此泡汤?

  最近,我国很多地方的二手房市场持续火热,有些城市甚至出现了二手房供不应求的局面。但是大俊却发现,在火热的市场后面却藏着诸多隐患。比如有的购房者在购买了二手房之后,想要迁入户口时却发现,房屋的原住户户口竟还未迁出,由此产生了关于二手房落户的一系列纠纷问题。

  大俊的一个朋友最近花巨资好不容易搞定了一个学区房,可没想到的是,两证办好后,原房主却不肯迁出户口。而且,大俊的朋友表示,就在协商解决落户问题的时候,民警给出的建议竟牵扯出一个新的问题!

  “一房两户”藏隐患

  而依大俊朋友所说,原房主不迁户口,他可能面临无法落户的局面。但是,当他找到居住地派出所了解问题时,当值民警却表示,这种情况其实是可以入户的,因为依照有关部门出具的补充文件显示规定,房屋产权人可以申请单独立户,也就是人们通俗意义上所说的“一房两户”。

  该民警表示,这个规定是基于物权法的原则而出的。办理时申请人除正常落户手续外,还要专门提交一份书面说明,写明:我已知晓某某某的户口在房子里,并签字,这就解决了购房人无法落户的问题。

  但是朋友告诉大俊,实在是一个没有办法的办法,产权人虽然落户了,但若子女就学,学校是否认可;再次买卖时,下家是否能接受,这些都是不确定因素。而且单独立户就会存在两个户口本,购房人要谨防原房主用户口本办理其他手续,比如再次卖房或是拿去抵押等等,这些都有产生纠纷的隐患。单从一本户口本是无法看出该房还有另一本户口本的,因此大俊建议近期有购买二手房的朋友一定要谨慎办理落户问题,如有疑惑,一定要去派出所查询清楚。

  “一房两户”会不会影响该孩子正常入学

  再看大俊朋友遇到的另外一个问题,即使单独立户,似乎还有一道槛,那就是孩子是不是用这个“一房两户”的单独户口可以正常入学?相关教育界人士表示,只要孩子的户口落进来,就没问题,学校看的是产权证。

  当然还有个前提要求,前房主不能占学位。如果遇到前房主占用学位的情况,可以直接所在地教育局反映情况。而且,这一政策不论名校与否,在执行上都是同等的。

  买二手房落户的两大注意事项

  一定要了解户籍政策

  无论是买还是卖二手房,都应该做一些相应的准备工作,比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤,以及各种注意事项。其中尤其应该明白目前的户籍政策。

  户口的落定是应该有固体地址的,也就是说必须有可以落户的固定物业。所以如果卖方想把房子卖了,那就得考虑户口应该迁去哪里,而买房则应该清楚,在卖方将户口迁出之前,自己是没有办法将户口迁入该房产的。

  预先调查核实房产户籍情况

  在了解了现行户籍政策之后,签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前,购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。

  有的出售方虽承诺无户口落在该房产,但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。

  委托中介代为核实的,则应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章,防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为。

  如何规避风险:将落户问题写进合同

  大俊调查发现,之所以现在购买二手房会引发如此多的问题,其根源就在我国户籍管理制度上,我国现行户籍制度对此并无明文规定,属于政策空白。根据1958年由全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定,使得现实中,落户纠纷只能以协调为主。

  正是由于存在法律空白,如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口,在法律上也不构成侵权,新业主如果要维权确实比较困难,目前常用的方法是与原业主沟通。大俊认为,在北京、上海等大城市,户口往往承载着众多社会福利,尤其在学区房这一点上,因此,在二手房买卖中,只能通过合同约定去规避落户纠纷的发生。

  法律没有强制对方户口迁走,但合同如果规定了违约责任,这就算违约,需要负法律责任。所以大俊交易各位二手房卖家,应当在合同中明确落户相关事宜,毕竟在法律没有涉及的这一地段,利用合同做出相关规定也是一种不得已的保护手段。

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