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中国房价五年后迎下降拐点 主因竟是高考人数减少

  毫无悬念的,6月最为人津津乐道的事情必然是高考,比如近日有新闻报道,截至5月28日,包括北京、江苏、湖北、浙江等22个省(自治区)公布了2016年高考报名人数,13个省份今年的高考报名人数均出现不同程度的下降。其中,北京、辽宁、江苏等省份更是创下近年来的新低,虽然有些地区高考报名人数则有不同程度上涨。然而,无论是高考报名人数下降还是上涨,各地高校招生难的问题依然存在,招生计划无法完成的现象普遍存在。

  另一组数据显示,2015年高考报名人数达942万,与2014年相比增加了3万人,但是与高峰期2008年高考人数相比,减少108万人。从2008年高考人数达到最高值1050万人之后,高考人数逐年下降,预计2016年人数将进一步减少。

  乍看之下,房价和高考似乎没有啥关系,怎么可能从高考人数可以预测房价走势呢?下面就对这其中的神秘关系进行分析,看看两者之间存在着什么关联。

       神奇的房价拐点

  这几年可以说是中国房价上下翻飞的时代。先是08年房价大跌,然后是09年房价狂飙,到了11年底和12年上半年下跌,12年中开始房价上涨,13年房价继续高歌猛进……

  所以,很多买房的朋友会问,房价拐点到底来了没有?

  但是再说清楚拐点之前,大家一定要搞明白房价拐点究竟指的是大拐点,还是小拐点?所谓大拐点,就是全局性拐点,决定于长期趋势;所谓小拐点,就是局部性拐点,决定于短期因素

  就目前来看,无论是利率调整还是降低首付亦或是取消限购等政策均属于小拐点的范畴,毕竟小拐点主要取决于货币政策、房价调控政策和老百姓的预期,因而房价的上涨与政府调控总是不期而至。

  而房价的大拐点主要决定于人口因素,在房价高企的今天,住房既是奢侈品,也是必需品,而必需品作为刚需的特质就是,它是由人口决定的。

       从高考人数预测未来房价走势

  从1996到2008年,我国高考人数快速攀升,到2008年达到1050后开始下降,虽然2008年人数开始下降,但是大幅下降是从2009年开始的,同时也该认识到,虽然高考人数开始下降,但是每年高考人数依然维持在900万人以上。以中国高考学生平均年龄18岁计算,平均4年大学时间,平均3-5年的毕业工作结婚和财富积累时间。初次买房的刚需大致应该是27岁(18 + 4 + 5 = 27岁)!

  目前参与高考考生年龄大体在1997和1998年出生的,已经不再生育高峰期内,无怪乎高考人数不断下降。比如,以上海市的人口数据为例,进入到90年代,新生人口呈现出逐年下降的态势,只是在世纪之交时有小幅的反弹。

       上海历年新生儿出生数

  那么选取2004至2014十年间的高考人数为分析样本,可以大体估算未来房价的拐点出现在何处。如果以2004-2008年考生人数大幅上涨的这四年开始计算,毕业五年后买房的时间大约在2013至2017年;在前文就已将提到过中国房价从12年中开始上涨,13年房价继续高歌猛,上涨的态势一直持续到现在,这一发展顺序与高考人数逐年递增的时间恰好吻合!

       十年高考人数

  而如果这一推测成立的话,以2009至2013年考生人数逐年下降的这四年开始计算,毕业五年后买房在2018-2022年,也就是说房价下降的情况很可能出现在在2020年前后!

  当人口生育低潮期的出生的小孩,大学毕业慢慢步入结婚年龄后,房地产市场的人口红利也会慢慢消失,这必然会出现可怕的房价下降拐点。

  与此同时,另外一组数据似乎也能证明,房价未来走向下降的拐点,根据教育部最新公布的数据,2015年我国出国留学人数达到了52.37万人,同比增加6.39万人,创历史新高。根据美国开放报告数据,2014~2015年赴美读本科的中国留学生达到了124552人,较前一年增长12.7%,且首次超过同期赴美读研究生的中国留学生数量。

  相应的,中国人近5年来赴美的房产投资总额超过1100亿美元,仅2015年,住宅的购房总金额就达285亿美元。预计今后5年,中国人赴美的房产投资总额将达到2180亿美元。中国人就超过了加拿大人,成为美国住宅市场的最大外国买家。

  从数据中,我们不难看出,越来越多的中国人选择移民,赴海外购置房产,如果今后五年中国人真的在美国买下2000亿美元的房产,对于国内的房地产市场来说,会不会带来一种此消彼涨的后果,让国内的楼市进一步缩水,造成放房价的下跌。

       拐点出现房价就真的能下降?

  如果推测成真,房价的拐点出现在2020年,那么房价就一定能下降吗?结果恐怕是否定的。

  首先从人口上来说,国家已经放开二孩政策,虽然说二孩政策能对楼市起到多大影响还不好说,但从目前市场情况来看,改善型需求已逐渐占据市场主导地位。更不用说,国家未来还将进一步落实大城市积分落户,农民工进城买房等政策。

  二来,人口的增减除了关乎住房需求,对于地价的影响也是立竿见影的,换句话说,房地产市场的供需是否平衡,地价上涨还是下跌,都将在地方政府的掌握中。

  一旦房价大跌,政府就可能会减少土地供给,规避房价暴跌造成的经济风险。只不过,这样的做法,只能保证短期有效,却无法改变长期性的市场趋势。

  最后,也是最重要的一点,长期以来,房地产充当了中国经济增长的支柱产业,房地产的产业关联度大,能直接或间接拉动建筑、建材、金融保险、设计装潢、家电、广告传媒等行业的发展。

  一旦房价下降造成楼市崩盘,必然会牵扯到其他行业,对于中国经济来说无疑是“牵一发而动全身”,这绝对不是中国政府所希望看到的。

  所以说,即便房价拐点真的到来,政府也会利用相关调控手段将房价稳定在一个区间内,以保护经济稳定增长的态势。

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