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北京进入二手房时代:二手房成交是新房6倍

  二季度,北京的二手房市场终于慢下了节奏,4月、5月网签量在持续回落。虽然整体降温明显,但并不妨碍二手房对整个市场的主导。根据中原地产研究部统计数据显示:截至5月25日,北京年内二手房住宅签约121768套,新房住宅签约19485套。整体看,二手房占市场住宅成交比例高达86.2%,而这一比例在过去几年一直在70%上下,北京楼市已经全面进入二手房时代。业内人士认为,未来这种市场表现仍将持续,土地供应的急剧减少、新建商品房的全面高端化等因素预示着未来二手房成交将长期成为市场主力,刚需和改善需求投向二手房、高端需求投向新房的客群分化将越来越明显,而二手房交易税负、贷款政策等将决定市场的波动。

       销冠榜16个项目 12个4万+

  曾经的楼市销冠排行榜上,豪宅的身影只是偶然出现,而现在,排行榜已经几乎被豪宅霸占。

  根据中原地产研究部统计数据显示,截至5月30日,北京销售超过10亿的商品房住宅项目合计只有16个,但这16个项目中,除一个项目外,其他销售均价都在3万+,更是有12个项目均价在4万+。如果说2015年,市场因为预测豪宅将集中入市,而预测称其为豪宅元年。2016年,市场已经用成交数据来证明,北京楼市进入了豪宅年。

  成交排行榜被豪宅占据,并不只因为今年高端市场的火爆,土地供应结构的变化才是根本原因。中原地产首席分析师张大伟认为,过去几年,北京供应的商品房住宅土地稀缺,2013年至2015年,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平方米。剔除配建只有1350万平方米为住宅,且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场供应比例计算,这大部分将建设成为中高端物业,以获得市场溢价。

  进入2016年,北京土地市场则更是进入了供应末期,5个月仅成交了5宗住宅用地,其中供应的商品房住宅为85.39万平方米,刷新了历史最低纪录,比之前最低的2012年还低很多,同比2015年同期的243万平方米下调了65%。未来可进入商品房住宅市场的数字,则比这个更低。张大伟分析表示,因为房企的拼抢,实际最后成交的商品房住宅土地中,商品房住宅的面积只有34万平方米,也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套左右,而2016年前5个月商品房住宅成交2万套左右,也就是说,北京的土地刚需比大约在1:7左右。

       二手房成交量是新房六倍 全面二手房时代来临

  豪宅霸占成交排行榜的另一面是很多购房人与新房市场的告别。今年年初,《广厦时代》曾以《2016 买二手房的大大超越新房》报道过业内人士对于2016年二手房市场的预测。当时,大部分业内人士给出的预测是2016年二手房仍将是市场成交的主力,但成交量很难超越2015年。

  虽然2016年刚刚过半,但二手房在市场中主角的地位已越来越强势。中原地产研究部统计数据显示:截至5月31日,北京年内二手房住宅签约121768套,新房住宅签约19485套,整体看,二手房占市场住宅成交比例高达86.2%,进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下。

  二手房成交量是新房的六倍多,这一比例已经大大超越2015年。而且根据统计数据,前5个月北京二手住宅的成交量已经超越2015年上半年总额,虽然目前已经开始出现回落,但其在市场上的强势地位已经毋庸置疑。

  数据之外,每个购房人的感受和选择也是二手房市场主角地位的佐证。一位地产经纪人表示,以前他所在的片区接待的客户,有很多是在选择二手房或新房之间犹豫不决的。对于这些客户,他们的预算是一定的,衡量的标准主要是交通、配套和社区环境等因素,在自己的主要需求上权衡。可现在不一样了,来他这咨询的客户,几乎都是奔着二手房来的,且只考虑二手房。原因没有别的,就是价格。他告诉《广厦时代》,他最近接待的一个客户就是这样,工作在中关村,2014年就打算过买房,当时还在考虑是南邵的新房还是回龙观的二手房,因为各种原因搁置了下来。而现在,他的目标只保留在回龙观,只是想在自己的预算之内,有个房子住。

  一位购房人对于他购买二手房理由的概括,大概是不少购房人的心声,“为什么选择二手房?是因为没得选择。”

       不同客群市场分化愈加明显 二手房政策将左右市场

  其实,二手房成为市场的主力,本来就是城镇化和市场发展到一定程度的必然结果。但目前楼市的供给结构让二手房与新房之间划定了一条更明显的界线。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,从住宅存量特征来看,目前六环外已超过五六环之间成为库存主力区域。根据亚豪君岳会统计数据显示,截至目前,六环外住宅库存占比高达40.35%,居各环线之首,相比去年同期占比上升4个百分点。随着北京地价不断走高对于房价助涨压力的不断增加,北京新房市场低成交、低供给、低库存、高价格的“三低一高”趋势将持续,新房市场将彻底成为高端客群追求住房品质升级的需求产品,刚需和改善客群则只能选择在二手房或公寓中,才能找到符合自身总价预期的产品。

  在这样的背景下,二手房市场的主力地位会愈加的凸显,因为刚需和改善仍然是这个市场需求的主要来源。他们大量被挤压进二手房市场,二手房的成交量自然也就会继续大大超越新房。

  成为了市场当之无愧的主角后,二手房市场的任何风吹草动对整个市场的影响也会更加明显。张大伟表示,全面进入二手房时代之后,决定市场整体价格的已经不是新房市场价格,而是二手房的价格。这种情况下,二手房签约量大涨,二手房的交易税负、贷款政策等,都决定了市场的波动。

  另外,二手房不仅是在北京成为市场的主导,目前一线城市的二手房成交面积都在新房的两倍以上。同时,南京、福州等二线城市的二手房交易活跃程度也超过新房。一、二线楼市二手房交易占主导地位,未来楼市的调控需要更多的倾斜二手房税费政策调整。

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  五环内住宅进入千万元时代

  北京在2016年正式进入了顶豪年,前5个月10万+顶豪签约均出现了数倍上涨。2016年来,北京10万+顶豪签约已经高达167套,相比2015年同期的25套,上涨了568%。顶豪遍地开花的同时,住进五环内门槛也越来越高。

  根据中原地产市场研究院数据统计,2016年前5月,北京五环内住宅共成交2590套,单价达62089元/平方米,套均总价为999.1万元,五环内正式进入了千万元时代。

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