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楼市火不火,看看全国40城房价多离谱

  以往,我们判断一个城市的房价是否被高估,有几种办法:看平均房价与平均租金的比值;看平均房价与平均工资的比值;看平均房价与平均可支配收入的比值。这几种方法都有一个缺陷,那就是只在微观价格层面做考察,却没有参考城市整体的宏观经济水平。如果这个城市经济特别发达,价格高一点也是合理的。而GDP正好能反应出城市经济发达程度。

楼市火不火,看房值偏离指数高不高

  现在,我们有了一个新的方法来考察房价,叫做“房值偏离指数”:城市所有在售住宅总市场价值与当年城市GDP的比值。比如说,城市共有100座房子,有的房子售价100万,有的售价200万,有的售价300万元,100房屋座售价共计2亿元,而城市GDP为5亿元,那么房值偏离指数=2÷5=40%。指数越小,表示该城市的经济对房地产市场依赖性越低,房价偏离经济发展程度越小;反之则表示经济越依赖房地产,房价偏离越大。

  房值偏离指数主要考察的是一个城市的房地产市场火爆程度。我们认为,房值偏离指数在100%以上,表示该城市房地产市场超级火爆;房值偏离指数在10%以下,表示该城市房地产市场低迷,经济发展主要依赖非房地产行业。这个指数也可以给正在寻找价值洼地的买房投资者以参考:高指数和低指数都可能存在投资机会,但还要结合当地情况具体分析。

  房贷(fangdai123) 制作了全国40城房值偏离指数排行榜,详情如下:

  (数据来源:中国房地产业协会与各地方政府统计局官网。)

楼市最火地区:上海、厦门和珠三角

  上海的房价偏离度最高,达到127.86%,很大原因是受近几个月房价暴涨的影响。厦门偏离度超过北京,排在第二位,原因既有房价涨速快,也有GDP总量小。作为风景优美的旅游城市,厦门吸引不少外地人来此投资房产,四季游客不断也推高了房价。

  再看珠三角地区。房值偏离指数最高的并非深圳、广州,而是珠海。第四名的珠海偏离指数为96.52%,仅次于上海、厦门、北京,而比第五名的深圳还要高出24个百分点。由此来看,珠海的房地产市场对城市经济来说是非常重要的。作为海滨城市,珠海的环境较好,消费水平不高,教育、医疗水平都不错,吸引了大量外来移民。前十名里,属于珠三角地区的还有东莞。因为深圳房价太高,不少在深圳工作生活的人选择到东莞购房。尽管他们不一定在东莞生活,但为了获取投资收益,在东莞买房也是他们的一个选择。

  海口排名第十。虽然因为投资热潮退去,海口的房价近几年有所下调,但这里毕竟仍是著名旅游城市,且是海南省省会。因为气候原因,北方的一部分有些积蓄的退休老人选择到海口买房,夏季出租,冬季到这里度假、避寒。

  合肥住宅总市值差不多接近杭州的一半,而GDP总量也差不多是杭州一半。合肥与杭州分列第九名、第十名,差距非常接近。在合肥最近出现房价暴涨之后,杭州的住宅均价大约比合肥高出70%。综合工作机会与生活环境等各方面比较,杭州是更宜居的城市,房价比合肥高这么多也是情理之中。

  榜单上后几位的城市依次是是:长春、无锡、沈阳、常州、包头、泉州,泉州倒数第一。虽然同属于房值偏离指数很低的城市,但各自原因不同。长春、沈阳和包头是因为房地产业已经非常衰弱,库存量大,房子卖不出去,房价低,人口纷纷外流。而无锡、常州、泉州是因为经济水平非常发达,制造业繁荣,经济对房地产的依赖非常弱,属于适合外地人去工作的城市。

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