贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 买房必看:别以为房子越贵就住得越好!
买房必看:别以为房子越贵就住得越好!

  这是一个“地王”的时代。电影《大腕儿》里精神病人说得好:不求最好,但求最贵。很多购房人以为,房子单价越高,代表房屋质量越好、居住越舒适。可事实真的是这样吗?房贷告诉你,千万别被开发商“忽悠”了,贵的房子,住得不一定好。

楼市版“熔断”机制出炉

  5月23日,苏州有两块土地流拍。跟朋友说这个事,朋友傻了:哎,苏州楼市这么火爆,还能没有企业买地?这就是他不懂了。其实,苏州土地出让流拍,并非是没有房企竞价,而是竞价太猛,短短3分钟举牌价就超过了政府规定的“最高报价”,导致拍卖结果无效。

  苏州政府早对过热的土地出让抱有警惕,出台了土地出让“限价令”:5月18日,苏州市国土资源局官网公告,经市政府批准,对5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。这让人有一种似曾相识的感觉。

  还记得今年1月初短暂实行过的股市“熔断”机制吗?股市的“熔断”是当股价波动超过一定幅度,交易暂停一段时间,恢复后若继续扩大幅度触发“熔断”,则当天停止交易。苏州的土地“限价令”则是借鉴了股市的“熔断”机制。彼时,房贷曾有过设想:若房价上涨超过多少,自动暂停交易。没想到,“熔断”没出现在商品房买卖市场,却被用在了土地出让市场。

“熔断”机制能控制住房价吗?

  熔断没能控制住股价下跌,那么它能控制住房价上涨吗?在股市和楼市中,参与者的心理效应类似:都是追涨杀跌。二者不同的是:一、熔断在股市中阻止下跌失效了,而楼市的问题是要防止过快上涨;二、股票的出售取决于每一个市场参与者;而楼市的土地出让仅政府有决定权。也就是说,股市中,今天被暂停交易的股票,股民们在明天仍可以继续抛售;而楼市中,只要政府愿意,就可以一直把这块土地握在手里不卖。直到参与竞拍的房企下调举牌价,在“限价”额之下,土地才被成功拍出。

  因此,土地出让的“熔断”对控制地价是有效的。而我们知道,楼房的大部分成本来自拍地。如果地价下跌,在其他因素不变的情况下,房价一定会下跌。但也有朋友问:就算地价降了,但如果房企不降价,非要提高利润率呢?房贷分析,房企之间存在竞争,一家不降价没关系,还有别的愿意降价。毕竟现在地产商的竞争出现苏州、南京、厦门、合肥等二线城市,二线城市并非如一线城市一样房源紧缺。如果地价下降,在利润率不变的情况下,给楼房降价能带来更多的销量,房企何乐而不为呢?

别以为价格贵就能住得好

  在没有“熔断”机制的城市,“地王”频出。不断攀升的地价推高了新房售价。还是在5月23日,在上海郊区,一块宅地被知名央企以楼面价(楼面价=土地总价格/允许最大建筑面积)4.4万元拍下,创上海外环史上地价新高。拍地会后有人算了,若扣除5%的保障房和15%的自持面积,可售住宅楼面价达5.45万,未来拿出来的房子每平方米要卖到7到8万元,这意味着上海郊区这个小镇未来房价至少要翻一番。

  开发商也很无奈,拿下“地王”意味着高成本,因此要保证利润必须提高楼房售价。近期,北京某开发商宣布,其公司的一处顶级豪宅的最高售价将超过30万元/平方米。细看这块地的历史,房贷发现,3年前,该房企正是以超过7万元/平方米的楼面价刷新了当时的全国“地王”纪录。

  高高在上的地价,只是让楼房看起来更“值钱”,而楼房的真实价值,并不由地价决定,而是受到地理位置、周边配套、居住环境等诸多因素影响。当年地价高的楼房,开发商为了弥补成本,往往会用足政府允许的最大容积率。容积率越大,每栋楼的住户就越多,每户的居住舒适度就越差。因此,别以为房子越贵就一定代表住得好。很多高价房的贵在“地”上,而房子本身却是“金玉其外败絮其中”。

  另一个很重要的是,即使你买了高价房不是为了自住,而是投资,也可能亏本。不少高地价楼盘在新开盘的时候售价很高,让人误以为房子具有很高的投资价值。但不久之后,购房人都已发现,这个楼盘的房子并不值那个价钱,因此投资客再想卖房就可能要亏本甩卖了。不少楼盘都因当年的高地价而卖不出去,成了无法消化的库存。

  房贷建议,购房者选房应从自身需求出发,谨慎理性地选房,遇到曾经的“地王”楼盘,更是要慎之又慎,挑选规划前景好、配套完善的楼盘,少听开发商的“忽悠”。

  如果你是地产商,你会怎么做?

  1、不求最好,但求最贵。

  2、追求性价比,打价格战。

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