贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 不能说的秘密:限房价全靠它!
不能说的秘密:限房价全靠它!

  中国楼市有一个公开的秘密:高房价的原因是高地价。现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。这里面,建安成本、行政税费都不容易改变,比较固定。而10%的净利润率并不能算高。2015年,沪深上市房企的净利润率为9.2%,这比很多行业的平均净利润率都低。与此同时,一二线城市的“地王”在不断被刷新。高地价一直是高房价的罪魁祸首。

  之所以叫做“公开的秘密”,是因为虽然所有人都知道地价太高,但没有办法,知道了跟不知道没有区别。政府也很无奈:我起拍价格并不高,是你们开发商把价格叫上去了,怎么能怪我呢?

  要改变地价不断攀升的局面,房贷有一良策。

高价拿地,开发商也没办法

  政府现在的土地出让制度,是采用了在商业领域应用最广泛的“英格兰式拍卖”。这种方式,就是从起拍价开始公开竞标,竞拍人向上加价,直到某一价格无人超越,举牌人拍得土地。一般认为,对土地最渴求的人会举出最高价,把土地出让给最需要的企业,合情合理。

  这种方式的优势是,能让出让人也就是政府收获最大收益。因为各家房企都知道竞争对手的举牌价,自己想拿下土地,必须超过所有对手。这样,在竞争压力下,土地最后的价格是最大程度上榨取了房企的可承受成本。

  别忘了,土地出让本质上是一项利国利民的事,带有公共事业性质。而政府本不是市场交易主体,政府理应获取合理的出让金,但政府本不应该与民争利。所以我认为,英格兰式拍卖适用于商业市场,但并非适用于政府出让土地。

  那么,如何做到三方面的平衡:既给政府合理的出让金,又让最需要土地的企业拿到土地,还不让地价涨得那么高呢?

  1996年的诺贝尔经济学奖得主维克瑞在曾开创性地提出“第二价格密封拍卖”。这是一种秘密竞标的拍卖方式。每个竞标人秘密投标,只能给出一次价格,出价最高的竞标人获得拍品,但是他只需要支付所有竞标人给出的第二高的价格。比如说,有10家房企参与竞标,甲出价最高,为1亿元;乙出价第二高,为8000万元,则由甲获得土地,但只需要支付8000万元。

降房价降地价全靠它

  “第二价格密封拍卖”的原理曾在美国的国库券拍卖和美国通讯频道的经营许可证拍卖得到借用。在土地出让中,相比“英格兰式拍卖”,这种拍卖方式的好处有:

  1、竞拍人只需根据自己对土地的估值给出价格,不需要考虑竞争对手的出价。在英格兰拍卖中,因为是公开竞价,所有竞拍人都受到竞争对手策略的影响。但在第二价格密封拍卖中,一次出价,竞拍人只需要考虑土地价值,自己出价高了就亏了,出价低了就可能被别人抢走土地。

  2、最终得到土地的还是最需要土地的人,但他不必因为对手抬价而支付过高的价格。一定有读者产生疑问:在第二价格密封拍卖中,存不存在故意给对手捣乱的行为呢?比如说,乙认为土地价值1000万元,但乙的出价是1500万元,因为即使乙中标,也只需要支付第二高价格。告诉大家,这种情况,不会出现。因为一块土地,对不同开发商的收益是不同的。比如,乙在该地块周边没有其他项目,且乙的管理成本高。但甲的管理成本低,而且周边有他的商业项目,拿下该地块可以产生连动效应,因此甲对土地的估值是1300万元,出价就是1300万元。

  这个情况下,如果乙不负责任地出价1500万元,那么乙就会以1300万元拍得土地,亏损1300-1000=300万元。所以说,第二价格密封拍卖,会让所有竞拍人都给出自己认为的土地合理价值,避免了在竞争对手的压力下盲目加价。而“英格兰式拍卖”,乙有可能看出甲对土地势在必得,因此乙故意加价,让甲不得不以过高成本拿地。

  不过也需要注意,秘密竞价容易留下暗箱操作的隐患。因此,房贷认为,在制度上,可以规定在每次竞价结束之后,公布所有竞拍者的出价。

  总结一下,“第二价格密封拍卖”既保证了出让土地的政府获得跟土地价值等额的合理补偿,又把土地交给了最需要土地的开发商,还让地价得到控制,一举三得。如此,中国房价将得到有效控制。

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