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中国房地产泡沫已上天!我们将摊上哪一种死法?

  一线城市4月房价环比增长2.6%(3月为3.0%)。但令人震惊的是,一线城市同比房价涨幅高达28.3%(3月为26%)

  截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王,它们在“高单价、高总价、高溢价率”的“三高”指标中,至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手,记者发现,上市房企是最主要的地王制造者。

  这110幅地王的制造者多为上市公司,令人讶异的是,连万科、绿地、招商等向来以风格稳健、风控严格著称的A股龙头房企,亦成为今年地王制造者。

  近期地产界一个又一个地王夺人眼球,楼面价不断刷新新高,面粉贵过面包,照此趋势那房价不是要上天了?中国楼市泡沫究竟有多大?高盛表示,反正我们的图都快装不下了。

  著名的财经博客“Zero Hedge”报道,高盛研究认为,4月中国主要城市房价环比增长1.1%(季调后),高于3月的增长速度。统计局监测的70个大中城市,有63个价格比上月增长。同比数据增长6.9%(3月份增长5.5%)。然而MarketNews测算这些数据更是高得离谱,4月综合房价同比增长12.4%(3月同比增长10.4%)。

  分城市类型看,一线城市4月房价环比增长2.6%(3月为3.0%)。但令人震惊的是,一线城市同比房价涨幅高达28.3%(3月为26%)。这涨幅,直接令高盛展示房价泡沫的图暴表,需要制作一个更大的!

  然而这并不是最高的,二线城市房屋平均售价(高盛定义了11个二线城市)继续飙升,环比涨幅1.3%(季调后),3月份为1.1%。三线城市房价环比涨了0.7%(3月为0.5%),4线城市环比涨幅0.4%(3月份为0.3%)。

  房价加速上涨促进房地产行业投资和建设强劲增长。这种重复的房产泡沫,引起了“权威人士”的关注,并在人民日报头版头条发表文章警告人们,国家正在严厉制裁房价泡沫。

  高盛对中国房地产泡沫警告不是第一次,早在5月上旬,高盛便发文称是时候削减中国房地产敞口了。并将其持有的地产股从“增持””下调至“”持股观望”,称部分是由于过去一年房地产部门的表现比MSCI中国指数高出14个百分点。

  高盛同时担忧中国政府对房地产的政策可能有所收紧。过去一年中国一线城市和部分二线城市房价飙升,促使当地政府出台更严厉的限购政策。

  另外,高企的库存也是高盛削减对中国地产股敞口的原因,“总体库存水平依然很高,尤其在低线城市以及商业和办公楼地产,后者可能需要10年时间才能消化潜在供给”,高盛表示。

中国房地产泡沫已上天

  来源:黄生看金融

  作者:黄生

  最近中国房地产市场又是妖风四起,一个又一个地王夺人眼球,不断的往上,已经超出了所有理性的思维。同时4月份中国一线城市房价同比上涨28%,让高盛惊呼:中国房地产泡沫已经上天!

  高盛发出如此感叹,绝对是真实的,中国的房地产泡沫已经成为了世界奇观,而且这个泡沫已经是古今中外史无前例之大,恐怕创造了世界泡沫史上的奇迹。

  中国不会有通缩,只会有滞胀,也就是经济停滞和高通货膨胀,因为中国每年保持货币高速增长,每年货币增长达到百分之十几,而中国又是资本管制的国家,资本不容易流出中国,同时人民币国际化还没有成功,这些货币在国内打转,必然会导致资产高度泡沫和高通胀。

  去年一群所谓的狗屁经济学家不断的鼓吹,中国要防止通缩,结果又开始大印钞,货币大放水,于是房价迅速涨上天,物价涨上天。中国怎么会有通缩呢?只会有滞胀。这帮狗屁经济学家祸国殃民。

  现在房地产泡沫还在迅速发酵,一线、二线城市的土地价格飙涨,到处都是房地产泡沫,继续这样下去,已经让人无比的担忧,这样发展下去,毫不夸张的说,中国经济可能会毁于房地产,这实在让人心痛。

  要解决当前中国的困境,必须要有莫大的勇气和魄力,要承受短期的阵痛,只有这样才能解决长期的痛苦。

  1、必须要容忍经济下滑,而不能再为了保证经济无效的增长而刺激经济,继续宽松货币政策。必须要改变这种思维了。

  2、必须要停止宽松货币了,停止滥印钞票了,紧靠限购是没用的,只要中国的货币还在猛烈的投放,最终房地产泡沫一定会继续膨胀。

  3、一定要明白房价的上涨,并不是财富的增加,并不是GDP的增加,而是我们的货币贬值了,而且这种高速的贬值带来严重的后果。

  4、中国只要有足够的财政资金给中国的商业银行补充资本金,就不用担心房地产泡沫破灭;只要商业银行最终能救起,中国就不怕房地产危机。

  无可奈何花落去,似曾相识燕归来,在房地产泡沫上天的情况下,往前每一步都步步惊心,为什么明知前面万丈悬崖,还要走下去呢,明知是飞蛾扑火,还要继续这个悲剧呢?祝福我们的祖国。

逃不过一跌!房地产的几种死法,我们会摊上哪一种?

  来源:刘维明的微财经(ID:liuweimingwcj)

  作者:刘维明

真正有钱的人都不在买房了,你要去接盘么?

  疯狂的房地产就像在对权威示威,继居民“恐慌性”购房后,开发商们也开始“恐慌性拿地”,先是南京、苏州、合肥惊爆眼球,昨天上海周浦再现恐怖地王,面粉贵过面包的现象遍地开花----而且不是一般的贵。

  与过剩行业“开足马力去产能”有着异曲同工之妙,房地产在也“大举借债去杠杆”、“疯狂涨价去库存”。

  中国历来有着“一管就死,一放就滥”的传统,这在当前的房地产行业表现得淋漓尽致。

  原本是要化解房地产行业风险的“去库存”政策所引发的是一场“涨价竞赛”和“争夺游戏”----开发商之间的土地争夺游戏以及中产阶级的商品房争夺游戏。

  这表面上看是开发商转战一线城市布局稀缺资源、高档楼盘的战略实施过程,但实际更像是一场由地方政府和开发商串通一气的表演:

  去库成为政绩考核指标令地方政府可以假此之名理直气壮地大搞房地产,而土地作为工具更是收放自如、价涨价跌随心所欲;

  既然去库存是一项国策,自然会有配套金融政策支持,房企资金来得方便(继续加杠杆);

  土地价格上涨一方面令地方政府财政增加、地方债危机缓解,另一方面则必然带动待建房价上涨和存量房价上涨,这将逼迫市场继续恐慌性购房,而地价、房价的增值会完美地令融资抵押品增值,从而改善房企资产负债表和利润。

  由于一对二、三、四线城市房价的带动效应,以及该当楼盘对同一城市其他普通住宅价格的拉动租用,形成了伴随房地产去库存进程的全国房价整体上涨的诡异局面。

  去库存压力最大、任务最重的是三、四线城市,但资金却纷纷涌向一、二线城市,不仅是房企资源,投资需求、改善需求也向上述地区集中,三、四线城市的交投在短期上涨后面临再度冰冻的风险。

  这不但会将房价已经虚高的的一线、一线周边和强二线城市的泡沫吹得更大,关键的风险是

  事实上,在日常沟通中,我所获得的信息是大多数超高净值人群早已退出了对房地产的投资,现在对于高价楼盘的需求已与普通居民没有太多关系,大多来自后知后觉和刚刚勉强有能力的中产阶级、城市白领,他们的所谓“恐慌性购房”或为改善居住环境、或为“抓住最后机会”进行投资。

  然而,不知道他们是否会成为楼市里5100点的接盘侠。

  这些都是问题的表象,问题的实质在于货币政策和行政调控手段对于当前的房地产市场已经失灵,更为重要的是,这个现象不仅在中国出现,在全世界都是如此。

  在经济下行期,全球央行都试图通过宽松货币政策将资金引向实体经济,譬如制造业、服务业,然而事与愿违,资金都流向了金融资产和房地产,其结果是导致资本市场和房价诡异上涨的虚弱中繁荣。

  这一切的根源均在于经济过度金融化和全社会过高的负债率,这令到几乎没有什么成本的资金有足够的空间、载体和时间在资本市场、商品市场、房地产市场中博弈,在债务链条中流动,以获得远比投资实体经济风险低和更划算的收益,也同时在继续维持和制造着更加巨大的风险和泡沫。

  在中国,房地产的定位、功能、政策、税收长期严重扭曲,令其发展到今天大而不能倒的畸形状态,社会各方面似乎是吃准了政府会硬撑房地产不会令其倒塌,因此只要一有机会,资源就会疯狂涌向房地产。

       这无异于一场赌博,无论赌对、赌错,对中国整体而言结果都将是惨烈的。

  中国当前整体房价存在泡沫是一个不争的事实,除了绝对值堪比世界大都市外,人们普遍乐于接受的数据是“房价收入比(房价与居民可支配收入比例)”和“房屋租售比(单位房价与单位月租金比例)”,由于前者的计算大多滞后且不够准确,我认为租售比是更加可靠的数据,因为租金不会骗人,它体现了收入与实际住房需求之间的真实关系。

  我们知道,中国当前的房屋租售比三、四线城市大约平均在240倍左右,而二线、一线城市则达500—1200倍,而国际公认的合理水平在140倍左右。即便将中国作为发展中国家的因素计算在内,当前的租售比也远远大于可容忍的180倍的水平。

  那么,我们来看看国外主要国家租售比达到140倍附近时发生了什么。

  图1:美国(黄线)、日本(蓝线)、韩国(浅灰)、英国(红)、澳大利亚(深灰)房屋租售比。可以明显的看出,日本、韩国、美国都是在租售比接近且尚未到达140倍时泡沫破灭房价大跌酿成灾难,包括日、韩90年代初期的房地产崩盘和美国2006年后房地产泡沫破灭及次贷危机。

  在地产泡沫形成和破灭过程中,各国的路径有相同也有不同。

  日本和韩国的情况较为类似。

  在房地产泡沫集聚的初期,伴随的是汇率的升值和通胀下行,但在80年代中期以后房价加速上升期,通胀明显上扬,同时汇率出现阶段性贬值。在90年代初地产泡沫破灭后的最初几年通胀大幅走低,汇率有不同程度的升值,但在房地产加速崩溃期,伴随的是货币大幅贬值和通胀小幅反弹。

  其中,地产泡沫的破灭及货币在最初的升值应与或比政策已通胀上升而紧缩有关。

  图2:日本房地产价格、通胀、日圆汇率、基准利率

  美国在06年地产泡沫破灭前的情形与日本、韩国类似,所不同的是危机后美元有升有贬,整体表现稳定,这与美元本身的特性有关。

上述国家地产泡沫形成的末端及破灭后的路径可以归纳为:

货币宽松----货币贬值----资产价格上涨----实体经济通货膨胀----货币政策收紧----货币升值----地产价格下跌----地产崩盘----货币贬值(美国除外)。

  回过头来反观中国,当前的房价已经过高,且越来越高,如果我们想要避免未来发生崩盘,可以模拟几个情景:

情景1:提高收入使房价与收入比达到合理水平。

  第一种办法是尽快发展经济,使收入快速提升,追上房价涨幅----这在当前经济增速下行、结构调整艰难、全球危机频发的情形下基本是不可能的。

  第二种办法是人为提高工资水平----这会因其严重的通货膨胀,届时不仅是房价会继续上涨,消费价格也会暴涨,结果更加糟糕。

情景2:人为令汇率贬值,使实际房价下降。

  这也基本是不可能的,因人民币汇率目前已进入不可逆的市场化时代,人为贬值的结果是招致全世界的广泛抵制和制裁,同时也仍然会猛烈推升房价和通胀,达不到稳定房价的效果。

情景3:房地产价格下跌

  这是政府、企业、银行、投资者都不愿看到的,这回导致政府收入减少、企业债务危机、银行系统风险、居民财富缩水。

  看来上面的路都走不通。

所以我们看到是一种寄托在希望上的企图----“稳住”房价,拖下去,一直拖到经济结构调整完成、经济恢复强劲增长之后,一切就都迎刃而解了。

听上去不错,可这太天真了!

  由于过往几十年、尤其是近10年来的极低利率和过度货币投放,全世界已经累积了过于庞大的流动性,这迟早会催生通胀。

  而在此之前,廉价资金已经将资本市场、资产价格又推升到了足以产生泡沫的地步,而且已经令美国----这个流动性之源----心惊胆战,扬言随时加息和削减美联储资产负债表。

彼时中国将不得不同时抽紧货币政策。

  由于全球步调一致的刺激,以及伴随美元汇率调整、大宗商品反弹的经济回归稳定,美联储已经开始加息,而且在不久的将来,将开启缩减资产负债表的行动,这一切可能在近1-2年内发生,而

房地产最终都逃不过一跌。

  因此,留给中国房地产的时间并不多,加息将抢在所有问题解决之前刺破房地产泡沫。因此,稳定房价在一个水平不涨不跌只是个买好的幻想而已,无论怎样设计,

  不仅如此,房地产泡沫是全球性的,在中国、美国正在你发生的事情,同样在欧洲、在澳大利亚发生着,而且我们已经看到了危险。

  图3:美国房价

  图4:英国房价

  图5:澳大利亚房价

我么能够做的只能是抛弃幻想:

  保持不采取强刺激的定力,尽量减少未来市场颠簸带来的冲击;

  将全国房地产市场作为一个整体来看,而不是试图割裂;

  抑制房地产投机冲动而不是鼓励冒险,真正停止库存增加同时降低库存;

  保持人民币汇率稳定为未来汇率的调整预留空间;

  利用财政和行政手段进行引导和干预,令房地产市场价格整体明稳实降,激发刚需尽快入市消化库存;

  主动有次序地刺破房地产泡沫,使风险提前缓释,减轻未来崩盘的系统性风险压力……

  如果在一切都没有做好之前就已经发生房地产价格大幅下挫,我们还有最后一个工具可以使用----QE-----将房地产相关贷款证券化,由央行买入持有,直到房地产市场恢复为止。

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