贷款 贷款攻略 按时还款 房贷提前还款怎么还才不亏
房贷提前还款怎么还才不亏

最近也不知怎么的,好多人来问我怎么还房贷的事。话说提前还贷真的是个技术活,不管你现在是不是房奴一族,都有必要看看今天这篇文章。

还房贷一般就两种方法,等额本金和等额本息。再有就是你手上有富余的钱,想提前还贷。

先说说等额本金和等额本息。

等额本金,是一种「前紧后松」的还款法,每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样,往后由于本金逐渐减少,利息也会逐渐减少,但一开始压力会比较大。

等额本息,是一种「平均分配」的还款法,每月的还款额都一样,月供里的一部分拿去还利息,一部分拿去还本金,前期本金比重小,利息比重大;后期反过来。

举个栗子:

假设贷款100万,20年期,按照当前商贷利率4.9%来计算,用图表达就是这样↓

等额本息、等额本金还款本金、利息变化

具体计算过程比较,见下图↓

等额本息还款法明细

(等额本息还款法明细)

等额本金还款法明细

(等额本金还款法明细)

还款总额上看,等额本金<等额本息,总额相减一算,等额本金比等额本息少78624.05元,主要是因为等额本金,前期本金还的多,所以最后利息反而付得更少。

既然等额本金更划算,为什么还有那么多人选择等额本息呢?

因为等额本金在还款初期的压力太大了,还是看上面那张图,等额本金法的前几个月的月供都是8000+元,而等额本息法只要6500元,这就高出了20%多。对于刚交完首付,元气大伤的小伙伴来说,实在是没法感受到这种先紧后松的好。

如此看来,等额本息还款,其实是用多一点的利息来减轻还款压力。除此之外,如果你有好的投资去处,也适合用等额本息法给自己多留出一些投资本金。

再举一个例子,现在商贷利率是年化4.9%,攒钱助手一年期产品是8.8%,如果你选择等额本息来贷100万,在开始的几个月,你每月就能多出约2000元的闲置资金,一年大概就是2万,这2万就能帮你赚(8.8%-4.9%)=3.9%的年化收益。

这也是为什么不着急提前还贷的原因:因为现在贷款利率低,你的投资回报>贷款成本,干嘛那么着急把钱还给银行呢。

提前还贷也不是一无是处,如果……

你患有欠钱焦虑症

or突然暴富不差钱

or想赶紧还清,然后继续用公积金贷款买下一套

…都是可以考虑提前还款的。

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