贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 房产证写子女名字也会有烦恼 可能被孩子配偶继承
房产证写子女名字也会有烦恼 可能被孩子配偶继承

  父母总觉得为孩子买房是爱他们的一种方式,自己的都是孩子的,给他们买房,日后还能免去过户或赠与的税费和麻烦。给子女买房看上去是为了他们好,实则有很多弊端,今天小编就来给你说说。

  1、孩子独立买房时可能多付首付

  先来看第一种情况:如果没有给孩子买房,孩子成年后自己购买首套房的情况是怎样的?按照政策首付应交至少30%,如果是公积金贷款最低首付才二成。二套房的话,商贷首付比例为40%、公积金贷款为30%。

  那如果给孩子买过房呢?孩子如果在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,成年后可独立购买1套房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付40%。

  2、孩子婚后买二套房时可能交房产税

  我们来看个例子:孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。

  然而,孩子婚后如果想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,这其中的60平方米的份额就是子女未成年时父母在房产证上添加孩子名字的结果。

  3、父母住的房子还可能被孩子配偶继承

  如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,都有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着什么?如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承,即便这房父母现在还住着。

  4、离婚了,孩子的房可能还不算你的

  夫妻离婚分财产,这孩子的房子怎么分呢?如果这房子的所有权是孩子的,那么它就不属于夫妻婚姻存续期间内的共同财产。夫妻离婚时,如果孩子没成年,那谁有孩子的监护权,谁就管理孩子的财产,就拥有房子三分之二的价值。所以啊,如果买这房子时你掏了钱,房产证上写了孩子名字没写你的,日后你离婚了,这房子你还一分钱都分不到。

  5、房产转让抵押麻烦

  如果在房产证上写的是子女名字,将来如果要将房子转让、抵押、担保等等,都会遇到麻烦。民法规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”

  也就是说,房产证上如果有未成年子女名字,只有在涉及子女利益的事宜时,才能处置孩子名下的财产,比如治病、出国留学。此外,还得将出售房地产所得款项全部用于抚养未成年人。如果日后孩子提出了异议,认为父母侵犯了其合法权益,父母还要承担赔偿责任。

  要是你实在想把这房子卖了,房产证上却只有孩子一人的名字,在符合上述规定的情况下,父母必须提供监护人签名保证其具有监护人资格,还要提供保证书保证出售房产是为了未成年人利益,而且这保证书必须经过公证处的公正。

  产证上写了子女的名字,房子要怎么买卖?

  1、“娃娃房”能不能卖?

  一般来说,如果房产证上有子女的名字:

  (1)子女未成年时,除为了孩子的利益外,不得处置,买卖时必须经过小孩的同意,是因为作为小孩的监护人,必须证明买卖是为了利于小孩不损害其利益;

  (2)孩子成年后,处置行为需要经过家长和孩子一致同意。

  房子是大人和小孩的共有财产,必须经过孩子的同意才能卖掉。如果小孩还未满18岁,不具备完全民事行为能力,不能对自己名下的房产进行处置。监护人(父母)必须是为被监护人(子女)的利益处置房产,比如被监护人因教育、出国、重大疾病费用出现困难,并提供与此相关的真实证明资料。

  因此,有两种情况是:等小孩年满18岁后,并经小孩同意再处理房子,或者到公证处出具相关公证才能交易该套房产。

  2、“娃娃房”如何交易?

  首先需要携带父母身份证、户口本、结婚证、小孩的户口本、出生证明、房产证等原件到公证处办理未成年人监护公证,保证不侵犯未成年人的利益;父母以上述理由处置未成年人房产的,必须提供监护人签名保证其具有监护人资格,和出售房产是为了未成年人利益的保证书,且保证书须经公证处公证。

  如未能提供出生证明的原件,也可以到医院办理亲子鉴定。以亲子鉴定的结果代替出生证明;由于业主是未成年人,房产交易时并不需要孩子到交易现场,但其父母需持公证书、房产证、身份证、结婚证、孩子的出生证明及孩子的户口本到房管局办理交易过户手续。

  另外,父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯了其合法权益,父母还要承担赔偿责任。

  我国《房屋登记办法》规定:“因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。”但仅让未成年人的监护人出具一个“书面保证”,显然不足以约束未成年人的监护人对未成年人财产乱处理的行为。而有些未成年人的监护人处理未成年人的房产发生了纠纷,还会将本来属于自己的责任向登记机关转嫁,认为登记机关没有尽到审查义务。所以对于“娃娃房”,登记机关只能通过加高门槛来减轻责任。

  比如,广州市规定未成年人的监护人出售未成年人的房产时,应由有关单位或团体出具关于监护人资格和监护人出售未成年人的房产是为了未成年人利益的证明;武汉市规定未成年人房产若需要转移或抵押登记时,监护人应办理公证手续并承诺对其被监护人房产转移、抵押后应承担的经济和法律责任。

  国外也有相似的做法,比如德国民法典规定,监护人以未成年人名义开始的新的经营事务、订立合同和实施单方法律行为必须经家庭法院批准才可实施。由于我国缺乏相应的法律规定,各地的做法又不统一,这种具体操作层面的做法往往因为没有法律规定而受到质疑。

  解决“娃娃房”问题,一方面要在房屋登记窗口处加强法律宣传,让登记“娃娃房”的父母在登记之前,对登记的风险和后果有一定的了解;另一方面,对确属于未成年人的房产,也要加强保护,特别是要完善未成年人房屋转移登记的法律规定,加大对监护人是不是“为被监护人利益”的审查力度。

  3、加名容易去名难

  如果后悔了,想要把子女的名字从房产证上去掉也是可以的。房产证上是父母和孩子两个人的名字,若要将小孩的名字从房产证上去掉,一般的做法是将小孩所拥有的房产份额归并给父母。可以采取买卖或者赠与两种方式,买卖只需两人到交易中心签订合同办理过户手续,赠与需要先到公证处办理赠与手续后再到交易部门办理过户手续。

  如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续,就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调,赠与的成本支出在一定程度上减少。

  4、去孩子的名字分两种情况

  (1)孩子有身份证,已成年,可以做买卖和赠与2种方式,那么哪种比较便宜,买卖呢就看您的产权:是普通住宅还是非普通住宅?是否满五年?因为所缴纳的营业税、个税、契税不同。赠予呢:产生的费用为公证费和契税,公证费为现在是评估值的1%,但赠予后再出售的话,每个交易中心的政策又不同,有的是强征20%的个税。契税都是评估值的3%。随后看产权证上几个人名字,若3个人名字,则为1/3份额买卖或赠予。

  (2) 孩子有身份证(现在小孩一出生就有身份证了),未成年,那么就麻烦了,未成年人是受保护的,不能赠予,只能做次份额买卖了。

  (3) 评估,一般类似去名字的买卖交易中心会比市场价来得低点

  赠与流程:需要先去公证处办理房产赠与的公证,之后携带相关是房屋两证,双方身份证,户口本,婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的,不需要做购房资格审查。

  赠予手续:

  (一)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同,即赠予书。

  (二)受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同,按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。

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