贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 最严楼市限购令出台满月 上海楼市十大变化
最严楼市限购令出台满月 上海楼市十大变化

  3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布,其中,重点涉及的调控措施有:落实差别化的信贷政策,对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%,非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;严格执行限购政策,对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

  至今为止,“沪九条”发布执行已经满月,从“沪九条”发布前后上海楼市的变化情况来看,应该来说前后有很大的不同。同策咨询研究部总监张宏伟认为,总结下来,“沪九条”发布之后,无论政府对于“沪九条”执行层面,还是一手房市场、还是二手房市场、还是中介公司,上海楼市的方方面面均发生了变化,具体来讲有以下十大变化:

  第一、“沪九条”后,房企积极抢收客户。“沪九条”后,一方面房企高调称继续看好上海房地产市场,另外一方面纷纷加快推盘力度,积极抢开盘抢客户,制造楼市仍然热销的楼市假象,实际上,由于“沪九条”政策面收紧,符合政策条件的客户真的不多了,房企现在不抢收客户,待市场进入调整期后企业就处于被动局面了。

  第二、“沪九条”发布后,预售许可证的审批全面放开。“沪九条”发布后,预售许可证的审批全面放开,即使高端的也放开了,供应量大幅上升,但是,由于“沪九条”已经发布,预售许可证放开也解决不了购房资格等销售难题,因此,沪九条发布后,对于销售速度也来讲出现明显下降。同策咨询研究部数据显示,“沪九条”发布前一周,上海楼市单周成交量超过70万平方米,创下历史新高,但是截止目前为止,单周成交量已经下降至20万平方米左右,预计接下来每周成交量或降至每周15万平方米左右,市场供求关系短期内即将出现逆转。

  第三、二手房进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要,二手房上家挂牌价格开始松动了,部分下家买房也进入观望状态,二手房原来每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右,市场交易也出现迅速降温,买卖双方进入新一轮的市场博弈。中介们去年迅速扩张的局面就此而至,笔者可以预言,下半年上海二手中介将出现大面积关店潮。

  第四、“沪九条”发布后,开发商普遍采取“少量多批”制造热销假象。“沪九条”之后,后续市场情况真的很难预料,开发商普遍采取“少量多批”的形式进行推盘,开盘就售罄,当然,相比之前开盘几百套房源清盘的局面是大打折扣,不过,这也算是自娱自乐一下,算是取得不错的销售业绩,制造一个表面热销的气氛。

  第五、政策发布立即执行误伤购房者,“沪九条”执行细则出台。由于“沪九条”发布后当天立即执行,于是不少购房者被误伤,虽然截止目前为止“沪九条”仍然是严格执行的,但是,“沪九条”执行细则上有所松动,4月20日,上海楼市有相关消息传出,3月25日当天或之后签约的合同,社保或个税不用连续了,只要在过去63个月里累计缴满60个月即可买房,即时执行。据有相关媒体确认称,上海全市各区都将开始执行该新政策。笔者认为,“沪九条”执行细则上有所松动,也算是政府给了自己一个台阶下,避免政策执行太严格误伤太多购房者。

  第六、政府强化中介监管,中介们都被罚了。中介们的“哄抬房价”的现象少了很多,有几家中介也被上海银监局暂停了1个月贷款业务;首付贷虽然只是市场的凤毛麟角,但是政府还是把它当做正事来处理,对于中介来讲,现在也全面“停止”了首付贷业务。虽然首付贷现在不能明着干了,不过想方设法也变通操作了,地下操作继续进行,看来不是行政化手段可以解决所有问题的。

  第七、中介电话突然多了起来,中介渠道肉搏战真的来了。“沪九条”发布后,中介电话突然多了起来,中介渠道肉搏战真的来了,不管你们其他人有没有体会到,老张是体会到了,几乎每天十几通电话打过来问我要不要买房子,老张还是毫不犹豫的挂了。虽然我也是干地产的,没有办法,自己人也得为难自己人。顺便也说一下,中介们打电话之前就不能搞清楚,我也是你们同行吗?打电话给我费口舌有什么用?我也只能和你嘻哈几句,目的也是为了调研市场行情,你们就不要盯着我打电话了。

  第八、上海限购从严后,办公产权的公寓式办公迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示,截止3月30日,上海办公产权的公寓式办公存量面积为159万平方米,按照近3个月平均去化速度,市场去化周期已经降至10.6个月,在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下,公寓式办公(小面积低总价)因此而销售火热。现在市场去化周期基本合理,没有去库存压力,“沪九条”新政之后,由于限购条件的提高,这类物业也会因为不限购再次迎来了新的去化机会,这类项目在接下来市场当中会成为市场的新宠。

  第九、由于上海商品住宅房价高企与“沪九条”限购从严,楼市需求开始外溢,受上海辐射的周边城市比如花桥等地市场迅速升温,花桥等上海周边辐射区域获得意外的收获。可以说,“沪九条”一本正经出台了,上海购房者苦了,但是乐坏了上海的周边城市,周边城市因此而出现火爆销售局面。

  第十、随着上海中小套型土地供应面积的增加,住宅产权的大户型产品存量会越来越少,那么,对于改善性需求占比较大的上海来讲,势必会寻求需求释放的空间,此时,非住宅产权的大户型类住宅产品受到改善类客户的欢迎,比如松江大学城板块某知名开发商楼盘在本周末开盘即售罄,验证了这样的市场趋势。

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