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多地购房首付贷现换马甲乱象 三大手法曲线入市

多地购房首付贷现换马甲乱象

近期,多地出台措施叫停房地产首付贷,但“新华视点”记者在北京、上海、天津等地调查发现,零首付仍然可操作,一些地方首付贷换上“换房贷”、“消费贷”、“过桥贷”等“马甲”后横行。

业内人士表示,虽然明令禁止,但目前热门楼市的首付贷问题依然较为突出,仅深圳市就初步排查30余家企业所投放首付贷规模约在25亿元至30亿元。

央行负责人在“两会”期间表示,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿,打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

记者在多地调查发现,首付贷表面上已偃旗息鼓,许多中介对相关业务十分谨慎。

一些中介还联合担保、小额贷款公司甚至银行操作“契税贷”、“赎楼贷”等业务。有中介表示:“贷款只是名义不同,实际上都可以用来做首付。”

记者发现,在一些网贷平台直接搜索首付贷基本找不到相关产品。有网贷行业人士透露,许多平台已有意识地回避首付贷字眼,更换为五花八门的新名称,但“马甲”背后还是原来的首付贷等购房金融业务。

对此,中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,变种首付贷依然存在,说明我国民间金融管理存在短板,监管部门应对房地产金融服务平台的业务范围和准入标准严格规范,相关部门和银行系统应要求评估机构合理评估,理顺定价机制,对于违规评估、严重高评的,应通过曝光、行业禁入等进行清理。

变种首付贷三大手法

记者调查发现,这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样,有的是中介机构提供自有资金“垫资”,有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金,还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

手法

1.“高评高贷”实现零首付

在上海,有中介表示,可以通过“高评高贷”实现零首付。链家地产天津园荫道店置业顾问介绍说,假设买200万元的房产,按20%首付需支付40万元,但通过评估公司把房价“高评”到250万元,可变成首付50万元、贷款200万元。中介可以先垫付50万元首付给卖方,待200万元银行贷款打到卖方账户后,卖方再将50万元归还中介。“高评高贷”周期约1个月,买方只需支付这50万元“过桥资金”1个月的利息,相当于零首付购得一套200万元的房产。在该流程中,中介多以自有资金进行“过桥垫付”,并从中获取服务费及过桥资金利息,稳赚不赔,但风险都转嫁至银行。

业内人士指出,有的评估公司完全是走过场,“中介想评什么价他们就敢评什么价”。银行虽然对过高的估值会警惕,但由于二手房定价复杂,同一楼盘楼层、户型不同,价格也相差很大,因此实操中银行很难辨别“虚高”。

手法

2. 通过P2P网贷首付款

P2P网贷门槛普遍较低,多数申请贷款只需提供身份证及工作、收入等证明,材料越多、贷款额度越高,资金去向可以模糊填写。

从资金来源看,P2P投资者为购房贷款“做了嫁衣”。某P2P平台投资项目中一款年化收益为7%的产品,用途描述为“住房消费”。据客服介绍,其对应标的就是该平台融资项目中的购房贷、装修贷及赎楼贷。

业内人士表示,投融资错配在P2P领域十分普遍。由于互联网金融行业仍存在监管盲区,不少房贷类平台野蛮生长,部分平台甚至没多少自有资本金,而是通过“8%利率引资,12%利率放贷,赚取4%利差”的方式生存。

手法

3. 银行“消费贷”成了首付款

天津市南开区天拖地块某楼盘销售人员表示,首付款不够,可协助申请天津某股份制银行的“消费贷”,无需抵押、不计入征信,最高可贷30万元。记者致电该银行了解到,“消费贷”是该银行一款信用贷款,银行把钱打到客户卡内,客户按月还款,购房时卡内余额可直接使用。

银监会2013年曾下发文件,明确消费信贷不能用于购房,且贷款用途应以发票作为证明材料。但中介人员称,通过担保机构“一条龙服务”,这些证明“都能搞定”,银行一般没有精力逐一审核,哪怕消费贷用于购房,实际操作中通常“睁一只眼闭一只眼”。

推出信用贷产品“家园云贷”的深圳世联行地产顾问股份有限公司董秘袁鸿昌坦言,界定借款人如何使用贷款存在难度,“可能拿去买车、旅游,也可能拿去垫付首付,这个我们控制不了。”

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