贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 赎楼贷成部分中介最暴利产品:贷款年化利率超过18%
赎楼贷成部分中介最暴利产品:贷款年化利率超过18%

如果你还在习惯性吐槽银行暴利,那么你已经OUT了。借助互联网平台风生水起的赎楼贷,讲述了一个与传统银行信贷版本完全不同的故事。在这个故事中,借款利率仅仅是贷款成本的一小部分,中介服务费才是借款人最怕受到的账单。

“如果是北京这种一线城市,赎楼贷的贷款利息还算是低的,每个月收取1.5%的综合费用,贷款期限最低为30天,超过30天以上的每10天收取0.5%的综合费用,不足10天按照10天计算”,某经营赎楼贷业务的互联网平台客服对《证券日报》记者表示,“此外,你所售房屋的购房人办理按揭贷款也必须在本平台办理。”

赎楼贷“变形”

“过去我们平台收到的首付贷申请比较多,现在这项业务被监管叫停后,赎楼贷业务的占比明显增加了”,上述客服人员对本报记者表示。

赎楼是二手房交易中的常见术语,意为付清卖方房产的抵押贷款本息并注销抵押登记,将房产证赎出;房产证赎出且抵押登记被注销后,视为赎楼完成。而卖方为了赎楼申请的借款,则被称之为赎楼贷,这种方法也在客观上规避了监管部门对于转按揭的限制。

此前银行开展赎楼贷业务,通常至少需要进行5个步骤才能完成:房产卖方向原贷款银行申请提前还贷款赎楼,买方向银行申请二手房按揭贷款,并提交银行所需资料,办理资金监管手续;银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的,出具《二手楼按揭贷款承诺书》;房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保,签署担保文件,并向融资担保公司提交所需资料;融资公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证;经银行审批同意后,同意提前还贷,融资担保公司向银行还卖方原贷款的余额,赎楼成功。

由于赎楼贷手续比较复杂,商业银行和客户对于此项业务都兴致不高。一家曾在部分区域推出过赎楼贷的股份制银行的信贷人员对《证券日报》记者表示,目前该行已经并没有此项业务,与抵押房产相关的业务主要剩下房产二次抵押贷款,贷款资金投向主要是生产经营或资金周转,与房产交易无关。

不过,一些线上、线下的中介平台对于赎楼贷热情高涨,尤其是在目前首付贷被叫停的背景下,赎楼贷甚至成为部分中介的“拳头产品”。与一般银行业务规则不同,在这些中介平台申请“赎楼贷”的客户通常不需要提供担保,提交申请材料后1天至3天内就能审核完毕。

在一家线上中介平台,赎楼贷产品被形容为“利率抄底,零手续费”,实际月利率为1.5%,其额度最高更是可以达到300万元。该中介以借款100万元,期限41天为例,分别测算了自己与某房产中介和某房产网站的收费标准,得出的还款总额分别是102.05万元、103.33万元和102.5万元。

事实上,虽然年化利率达到了18%,但是该中介平台对于赎楼贷的收费还确实相对便宜。《证券日报》记者咨询另一家平台时虽然同样获悉北京地区赎楼贷每个月的综合费用为1.5%,但是也同时被告知“借款期限超过30天的每10天收取0.5%的综合费用,不足10天按照10天计算”,而且买房人办理按揭贷款也必须在该平台办理,费用大概在3000元左右。而如果是在像长沙、苏州等二、三线城市,赎楼贷的综合服务费更高,月息大多在1.8%-2%之间。

此外,《证券日报》记者在暗访中发现,赎楼贷虽然号称比较安全,但是其资金实际用途已经发生了“变形”,部分赎楼的目的并非是为了便于房产交易,而是为了提高估值重新抵押。

“去年下半年以来,一线城市房价快速上涨,部区域房产的升值幅度在30%以上,房主希望按照新估值向银行申请抵押贷款,因此急于偿还原有的按揭贷款或抵押贷款”,北京一家号称注册资金5000万元的投资担保公司的业务人员对本报记者表示。

“单纯从操作流程来看,先解除转按揭抵押,再重新申请房屋抵押贷款并不违规,只不过,贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的赎楼贷,另一方面又申请金额和比例较高的房屋抵押贷款,其流动性风险明显增高,而且过程中借款人很可能擅自改变了抵押贷款的资金用途”,一位股份制银行的相关人士对《证券日报》记者表示,“如果改变贷款资金用途被银行查实,银行肯定会要求客户提前清偿贷款。”

理财产品遭秒杀

由于还款来源显示为卖房款,且各家中介平台纷纷表示对借款人进行了学历认证、户口认证、征信认证、收入认证、实地认证等项风控措施,赎楼贷业务衍生出来的理财产品颇受欢迎,甚至被秒杀。需要说明的是,本文对于赎楼贷相关理财产品的界定是根据贷款用途进行判定,借款目的为赎楼或表述为“为业主付清所出售或抵押房屋的贷款本息并注销抵押登记,将房产证赎出,以便房屋进行出售过户或再次贷款”的理财产品被视为赎楼贷相关理财产品。

在链家理财频道,《证券日报》记者看到,代号为“家多宝9号-160328003”的产品售罄仅花了2分零3秒。该项目预期年化收益率6.48%,项目期限为75天(一次性还本付息),项目规模120万元,但仅6个投资者就完成了认购,其中最大一笔认购金额为99万元,最小一笔认购为1.5万元。

本报记者随后点击链家理财多个同类产品发现,多款赎楼贷相关理财产品都是在2分钟-7分钟之间售罄的。而且,投资者的资金实力也都不可小觑,一、两百万元的项目经常10笔左右的认购就可“包圆儿”。

在一家互联网中介平台,“我要理财”和“我要贷款”两个项目均可点击进入。其中,赎楼贷的年化利率或成综合服务费在18%以上(除了地域外,收费标准通常还与借款人的征信情况有关),而理财端的赎楼贷相关产品的年化预期收益率仅为6%。

《证券日报》记者就借款端和理财端悬殊的收费询问了该平台工作人员,但仅被告知两项业务的收费或收益标准由不同的部门负责制定。

“虽然分属不同的业务部门管理,但是两项业务的相互依存是显而易见的,投资者作为资金风险的主要承担者,仅获得了借款人所付费用的三分之一甚至不足三分之一,而平台利用信息中介的优势地位,获得三分之二的费用,这种分配方式的合理性值得推敲”,资深法律界人士对《证券日报》记者表示。

“现在银行的息差一直在收窄,如果将银行作为一个大型资金中介平台来看,银行的收费占比远远达不到上述平台的水平”,上市银行有关人士对本报记者表示。

本报记者查阅平安银行日前公布的2015年年报发现,该行生息资产的平均收益率为5.51%,计息负债的平均成本为2.88%,净息差仅为2.77%。从历年的上市银行年报来看,平安银行的净息差属于比较高的,而且银行物理网点的运营成本也是远高于互联网平台。作为资金中介,银行其占据的息差与储户收益率的比值尚难达到1:1,而互联网平台已经可以达到2:1,赎楼贷借贷端以及理财端的费率标准的合理性确实值得商榷。

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