贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 “首次购房”房贷条件优于“首套房”
“首次购房”房贷条件优于“首套房”

人行南京分行在公布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的同时,对现行住房信贷政策作了进一步梳理。根据该行解释,“首次购房”和“首套房”是不同的概念要明确区分,外界“‘认房又认贷’政策要重启”的说法属于误读。

人民银行南京分行相关人士介绍,关于房贷首付比例的政策,最新的调整就是2月份国家出台的最新政策。本次人行南京分行和银监会江苏监管局出台的《通知》,并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整,外界“‘认房又认贷’政策要重启”的说法属于误读。

目前,江苏居民家庭首次购买普通住房的,即购房人申请贷款购房时,此前既未曾购买过住房(既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房),在商业银行无购房贷款记录,可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人,江苏的现行信贷政策是,南京主城区(除高淳、溧水外)按揭贷款最低首付比例为25%,高淳、溧水最低首付比例为20%;贷款利率下限均为基准利率的0.7倍。

也就是说,此前既没买过房,也没贷过款的人,是标准的“首次购房”者,首付比例低于已有过购房经历的人。

按照国家政策,对以下3种情况,可以执行或比照执行“首套”住房信贷政策:有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的家庭。“首套”房贷政策即:最低首付30%,贷款利率打七折。目前,南京地区银行普遍执行的是9折利率。

在“二月新政”发布前,对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的,再次申请住房贷款时,不得比照执行“首套”房贷政策。即这类贷款(即通常所说的“二套”房贷)最低首付比例国家定为40%,目前南京、苏州执行45%,省内其余城市40%。贷款利率下限为上浮10%。

而在国家二月份发布的最新政策中,有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”,也可灵活执行“首套房”的最低首付比例,即30%。

不过,江苏省根据“分类指导、因地施策、因城施策”的原则和“宏观审慎”、防范金融风险的要求,要求南京市除高淳、溧水外,仍执行此前的“二套”房贷政策,即最低首付45%,高淳、溧水最低首付30%,贷款利率下限均仍为上浮10%不变。

也就是说,对有房贷的“二套”房贷,“已结清”和“未结清”是有较大差异的,主要差别在贷款利率方面。

对于“首次”与“首套”的认定问题,本次《通知》针对此前实际操作中,个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况,《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”,因此对于符合“首次”购房条件的,应不折不扣地落实政策,并按“首次”政策发放贷款,以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时,能够得到住房信贷政策的优先支持。同时,对有购房贷款记录的借款人家庭,为了改善住房条件再次申请房贷时,如果房贷已经结清,且暂时无住房,仍继续按照“首套”房贷政策执行,但不得列入“首次”购房的贷款范围。“首次”和“首套”的差别在于最低首付比例相差5或10个百分点,贷款利率下限则均7折。

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