贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 传江苏房贷新政将区分"首次购房"和"首套房"
传江苏房贷新政将区分"首次购房"和"首套房"

25日,上海、深圳两地不约而同的出台了楼市调控政策,南京会不会跟进成为焦点。25日晚间,网上流传一份名为《人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的文件,文件中对首套房认定标准收紧,“首付贷”也被禁止。人行南京分行工作人员对此称尚不知情,现代快报记者发现,由于缺乏详细解读,这份不能证实真伪的文件对楼市的影响也暂时难以评估,但在南京楼市快速上涨,其他一线城市楼市政策收紧的当下,南京具备了政策变化的想象空间。

“首付贷”、“零首付”等疑被叫停

网传的这份文件中显示,从银行贷款做首付以及各类非银行机构的“首付贷”产品被禁止。文件中指出,要加强首付款真实性审查,明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线;严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款;通过房产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户,各银行业金融机构一律不准发放个人住房贷款。

同时,对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业,各银行业金融机构一经发现应立即中止或从严控制合作关系,主动把控贷款中的“首付贷”风险。

或将严格区分“首次购房”和“首套房”

现代快报记者发现,文件中比较新鲜的提法是,严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”,对于有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

这两个词看上去有些拗口,实际上有着明显的区别。所谓“首次购买普通住房”,是指买房人名下没有房子,也从未有过贷款记录。这类人群一般是真正的刚需买房人。

而对于“首套普通自住房”,目前的认定则要宽泛许多,只要贷款已经结清,无论名下有几套住房,只要再次购买普通自住房,都可以被认定为“首套普通自住房”。

那么,这两种购房人的差别在哪?按照目前南京的房贷政策,“首次购买普通住房”的最低首付比例是2.5成;而对于“首套普通自住房”,各家银行执行的政策有差异,有的银行最低首付比例是3成,有的银行则比较抵触,最低首付比例要4成。

暂缺解读,楼市影响难判断

如果“首次购房”和“首套房”严格划分开,究竟怎么执行,由于政策尚未获得证实,究竟会如何执行,不同专家之间的分析也明显不同。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为,这个网传的新政并没有像过去那样执行“认房又认贷”,很可能是区分2.5成与3成的不同,而南京目前已经执行,“新政”只是重申。

而南京房地产建设促进会秘书长张辉认为,这份网传的文件基本上可以理解为:以家庭为单位,只要贷款买过房,不管有没有还清,都将按照二套房政策来执行。而南京的二套房政策目前是最低首付45%,贷款利率1.1倍,可谓大幅提高了贷款买房的门槛和成本,对抑制投资投机甚至改善型需求都将产生巨大的影响。甚至可以说,基本对绝大部分有南京户口的人都关上了首套的大门。毕竟目前名下没有住房,且没有贷款买过房的人,几乎凤毛麟角,除了还没落户的外地人。

人行南京分行工作人员称尚不知情

网上流传的这份南银发(2016)32号的特急文件显示,该文件由人行南京分行与银监会江苏监管局联合发布。为此,记者联系了人行南京分行的相关工作人员,但该工作人员表示自己尚不知情。而上述文件的联合发布方江苏银监局的电话无法打通。

“已经听说了南京房贷收紧的消息,今天晚上我的朋友圈都被这个政策刷屏了,但是我们还没有收到确切的文件。”一国有大行南京某支行的行长告诉记者。但是,该行长表示,鉴于昨天上海也出了一些关于房贷和楼市的新政策,他认为,这份文件的可信度还是比较高的。在被问及如果上述政策属实会产生什么影响时,他称:“受影响最大的肯定是投资炒房的,如果新政实施了,那投资的成本和门槛等于都提高了。”此外,他还补充道:“在收到通知前,我们行仍实行现有的房贷政策。”

上海新政

严禁房企、中介从事首付贷

《意见》明确进一步加强房地产市场监管,规范从业行为,严肃查处违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

非本市户籍须连续缴满5年社保才能买房

《意见》要求从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为购房之日前连续缴纳满5年及以上。

上海的限购政策中一直都有已婚的要求,此次政策中未见对单身购房的松动,表述依然是“家庭购房”。

二套房首付比例不低于五成

《意见》提出从紧实行差别化住房信贷政策,加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为,信息纳入本市公共信用信息服务平台。

深圳新政

实行差别化住房信贷政策

对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

非本地户籍须连续缴满3年社保才能买房

本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。购房时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

严禁首付贷

继续开展全市金融风险排查和专项整治,严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能,引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

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