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一线楼市的食物链法则:房价暴涨与限购逻辑

  最近全国楼市层面的政策急转弯,包括上海、深圳、南京、武汉等地大限购,其目的远非大家想象中的降房价。政府作为管控楼市的主体,是要求所有的楼市能够“平稳发展”,而不是一二线和三四线彻底割裂成冰火两重天的模样。

  如何保证所有的楼市都能平稳发展呢?政府给出的政策很简单,就是对行情火热的一二线城市限购,将周边卫星城的购房门槛放低,形成刚需挤出效应,推动“一二线城市”转变为“一二线城市圈”。

  有说,原本准备的一批和去库存、鼓励农民进城购房的措施方案被限购政策耽误了,它扭转房价上涨趋势,毁了去库存计划。但实际上,这些人根本没有看懂中央的真正目的。调控上海、深圳和北京,根本目的是为了去化三四线的库存。因为只有把一线城市的需求往周边赶,库存才能真正被去化。这是此次政策急转弯的根本目的。

  那么,政府究竟是基于什么来做限购政策的呢?是社保。为什么要绑定社保呢?因为限购,是限制外地资金购买。这说明外地资金在推动一二线房价上升的过程中,占有非常重要的地位。

  反过来看,中国城市化进程已经持续了至少20年,外地资金为一二线城市化贡献之多,从人口增长曲线就可以看得出来。现而今,就连一二线政府也觉得房价高得惊人,出于平抑房价、稳定楼市的决心,实行限购政策。从这一方面来说,政府是想割掉一二线楼市上涨的韭菜,移植到三四线城市。

  说到这里,星子大胆猜测,一个完整的“楼市食物链”法则及其背后的城市商业逻辑跃然眼前。有理没有理,欢迎大家在下方评论。

  从上面的论述我们了解到一个事实,那就是政府限购,主要是限制外地资金购房的问题。这一个“外地资金”,不是整齐划一的“炒房团”,是由居住、工作在深沪等地的外地人组成,大多来自于二三四线城市。

  星子从卢俊那里得知,2015年上海成交量最大的是二手房,而不是一手房。2015年的二手房住宅成交套数是一手房的3倍还多,这个数值是历年的巅峰。

  这一个数据说明,上海楼市正在发生疯狂的置换。不论是首套还是改善,大多数客户都是卖掉属于自己的房子去换更好的二手房。

  由此可见,置换就是上海这个楼市里最常见的接棒方式。通过这个接棒方式,上海、深圳等一线城市形成了完整的楼市食物链。

  【好有财】曾举过一个上海人大勇的例子,他是这个楼市食物链的其中一环。最下家是一个毕业没多久的年轻白领丙,买了乙的房子作为婚房,花了400万(来自三线城市父母筹的250万+贷款150万)。

  乙卖房后买了大勇的600万房子(400万的卖房钱+贷款200万)。

  大勇买了富人甲1050万的房子,贷款750万(其中300万用于投资)。

  富人甲卖房套现,带着1050万移民澳洲。

  这个链条就是,丙买了乙的,乙买了大勇的,大勇买了富人甲的,富人甲卖房后移民国外。

  在这条食物链中,“买房的丙”来自二三四线城市,一般而言,其首期由父母给,则父母在二三四线城市的财富转移到一线城市,成为一线城市房价食物链的最底层。

  而最顶层的富人,则依托于房价的暴涨,成功将其变现(转移资产至澳洲)。不少房地产专家已经解读过,这一轮房市的繁荣,最主要的购房主体不是富人阶层,而是中产阶级。那么富人去哪里了?没错儿,要么移民要么转移资产到海外。

  在这一条房价的食物链中,最底层的丙、买房的乙、买房的大勇分别为买房而背负贷款,从而间接促成了最顶层富人将房地产变现。而这些贷款,对于大多数在上海买房的外地人来说,要用三代人的资产做抵押。这是令人何其忧愤啊。

  由于房价的暴涨,这条房价食物链使得三四线的财富加速流动到一二线,再通过一二线的富人流出海外或者将其变现。这也揭示了为什么我国每年流出资产超过1万亿美元。(花旗银行分析估计,2014年第四季度中国流出的资金有2500-2700亿美元,平均每月达到1000亿美元左右。)

  说到这里你会想,为什么房价会暴涨呢?这里星子用另一套模型解释。

  在刚开始开放房地产市场、取消住房分配的时候,中国各个城市的房价是很低的。但是,由于历史的原因,天然的在各个城市里布局的“财富加速引擎”是不均衡的——这里所说的“财富加速引擎”是指工作、教育和生活的便利条件,以及优先开放的公共政策这些非房价因素。

  比如说,在上个世纪80年代,东莞和深圳的房价相差并不多,但是由于深圳拥有改革开放的政策,工作机会多,生活条件便利,于是深圳房价很快超过东莞。东莞人为了在深圳买房,就卖掉东莞的房子,从而导致东莞的财富转移到深圳。

  上图是一张中国夜景卫星图,我们可以将图中的亮光部分看做是当地的”财富加速引擎“。实际上,这些非房价的“财富加速引擎”也会随着财富的转移而转移。比如教学质量好的三四线城市的老师被吸引到一二线城市,保证了一二线城市在教育方面的吸引力;比如一二线城市更能留住人才,因为无论是留住人才的条件,还是周边的工作人脉,都只有一二线城市适宜。

  这样,一二线城市的财富聚集过程,形成类似于吸星大法一样的恶性循环。而户口的限制,使得一二线就像是一个巨大的罩子,保证这些聚拢过来的财富不外溢。

  在这财富聚集的过程中,越来越多的外地资金想要分得其中一杯羹,也开始互相“竞争”起来,进入门槛于是越来越高,金融杠杆(首付+贷款、首付贷、消费贷等)开始广为流行。而在二线,三线以下的小城市和县城的房产,它们的房屋属性还是占主导因素,由于其参与信用派生程度低,因此金融属性弱,投机属性也弱,带的杠杆也低。也就是说,越靠近一线城市,房屋金融属性越强。越靠近三四线城市,房屋居住属性越强。

  我们知道,政府调控楼市的目的既不是促进房价上涨,也不是让房价大幅下跌,而是维持现状。深圳市长许勤在2月4日深圳六届人大二次会议闭幕后公开承认:“正在研究一些政策,既要惠及所有民众,又要能够使房价处在一个合理的区间。”说的就是一线城市的房价与信贷派生高度相关,金融系统产生的信贷货币的能量很大。当信贷泡沫产生时,一线城市的价格领涨全国;而当信贷泡沫破裂时,首当其冲受到冲击最强的也是一线城市的房价,金融被动去杠杆导致信贷湮灭,将严重冲击一线城市房价。因为一线城市空前虚高的房价,本质背离了居住属性,本质就是中国信贷泡沫的体现。

  在这样的环境下,外地资金已经持续输血到要一线楼市信贷泡沫“爆的地步,而三四线的富有群体早已移民到一二线,三四线居民财富面临枯水之竭,房价持续下跌。从这一方面讲,政府在一二线城市的限购,暂时关闭了三四线向一二线的财富输入大门,也是为了保护三四线的财富不流失。

  我们知道,当所有人聚集在大船的一侧,大船就有倾覆的危险;楼市也一样,唯有财富较为均衡的分布在各个城市,中国楼市经济才能得以持续。从这一点而言,政府很明显看到一二线与三四线去库存“冰火两重天”现象埋藏的危机。

  然而,尽管政府限购,但是大部分的“财富加速引擎”仍然在一二线城市,所以一二线周边的卫星城房价开始回暖、上涨。这也是政府限购的初衷,依托北上广深的一线能量反哺周边三四线城市,进而形成一个超巨型(覆盖面足够大)的财富聚集区域。

  最后,星子想说,中国只有四个一线城市,其中深圳和广州很有可能在近年发生融合,也就是说,只有三个财富聚集区域。这对于偌大的中国,想要依靠这三个区域反哺中国所有的三四线城市,很有些不堪其重。毕竟内地的三四线城市居民财富,仍然在加速转移至北上广深。而北上广深,也不过是富人套现离场的一块跳板而已。

  另类思考:

  1.二手房的转移置换,本质是财富的转移置换。在这其中,我们扮演了食物链哪一个阶层的角色?你是否将三代人的资产换成首付,在转移到楼市里促进顶层富人套现?

  2.当楼市真的发生危机的时候,贷款最多的群体遭受的冲击将会最大,但是相应的,他们大多有资产对冲,足以保证资产安全。而将所有身家投入到房子里的刚需一族们,如果贷款金额超过房子,谁能保证最惨的不是刚需一族?

:房贷(fangdai123)

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