贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 深度剖析:限购能不能限得住一线房价?
深度剖析:限购能不能限得住一线房价?

  深圳的房价暴涨了一年多,上海也从进入2016年就开启疯长模式。还没买房的怨声载道。这时,有关部门出手了。深圳、上海接连出台更加严格的限购措施。这些限购措施的目的是什么?有人说,是为了降房价;有人说,是为了托房价;还有人说,限购根本对房价没有影响。其实,限购对房价的影响,要分短期和长期来看。

限购能减缓房价涨速、拉长上涨周期,但不能降房价

  穿越时空之门,让我们看看历史上的限购。2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日,“限购令”已经在北京、上海、深圳、广州实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”,其后更多城市出台限购令。

  2013年,在房价暴涨的背景下,2013年11月,上海发布当时的限购令“沪七条”:对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上,调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

  这些限购政策出台后,房价降了吗?

  2011年、2012年,房价以慢速上涨。但到了2013年,房价爆发式上涨。可以认为,限购政策在出台后的两年内延缓了房价上涨的势头。但市场购买力之强大,终于让房价在第三年突破了限购的阻力,一发不可收。

  (数据来源:国家统计局)

  长期来看,限购会把当下的购买力推迟到几年之后,也就等于拉长了上涨周期。比如,房价本应在2011年涨到头,然后下跌;但因为限购的作用,房价吭哧吭哧地涨到了2013年,然后才迎来爆发,随后在2014年下降。总的来说,如果经济行情未变,房价必将在限购的几年后迎来爆发上涨。

  限购对房价的短期影响,可以通过下面这组数据展现:2013年10月,上海新房房价环比上涨0.8%;2013年11月,上海新房房价环比上涨0.7%;2013年12月,上海新房房价环比依然上涨0.6%;2014年1月,上海新房房价环比上涨0.5%;2014年2月,上海新房房价环比上涨0.4%。上海的“沪七条”在2013年11月出台。通过这组数据,我们发现,限购政策并没有终止房价上涨的势头,但是减缓了房价上涨速度。

  2014年以来,随着楼市降火,全国各地陆续取消限购政策。目前,实际上执行限购仅有北京、上海、广州、深圳。各地取消限购,本意是为了在楼市销售不理想的时候给楼市助力。但实际上,即便取消限购,大部分二线城市的库存依然去化困难。所以,不管是出台限购,还是取消限购,都无法逆转楼市局面。

2016年限购主要影响二手房市场

  各方面的限购,都是减少了当前的买房人口。好了,我们来看买房人口的减少对房价有什么影响。从时间上看,已经满2年的外地人,现在必须再等3年。所以,延长社保缴纳期限,必然会把现在的购买力推迟到3年之后。大部分满2未满5的购房人口,会选择购买郊区新房。而郊区新房的价格相对比较低。郊区新房市场少了他们,价格也不可能下跌。因为那些符合满5资格的首次置业人群,在郊区新房市场的竞争依然非常激烈。满5人群的购买力比满2人群的购买力更强。

  或许,也会有人符合满5资格,本来并未想买房,但因为政府的限购传达出来了“楼市紧俏”这一消息,就选择入市。这就像超市往往会写“此商品大减价,每人限购5个”。其实,如果不这么说,你可能就买一个或者一个不买。但超市一限购,你为了占便宜,很可能就买了5个。从购买力上看,只有当买房需求总量少于住房供给总量的情况下,房价才会下降。限购把满2年但不到5年这部分人口排除在外,这部分人占全部购买力的比例并不高。少了他们,总需求依然远远大于总供给。

  限购也调整了二套房首付比例。此后,会有很多人为了买二套房,而先把首套房卖掉。而在未提高首付之前,他们是有可能不卖首套房的。也就是说,限购能让一部分资金紧张的“换房家庭”从拥有两套房变成拥有一套房。这能增加二手房市场的供给,因此,二手房房价上涨速度会放缓。

  2015年12月,上海新房房价比5年前上涨了40.5%,而二手房房价比5年前上涨了27.9%。2015年全年,在“北上广深”四大一线城市中,一手房交易套数分别约为103889套、121600套、120257套及75347套;二手房交易套数约为192251套、337300套、69957套及126899套。北上广深一手房交易套数和二手房交易套数的比例分别为1.85、2.77、0.58及1.68。可见,在北京、上海、深圳,二手房对市场占比已经超过新房。在这个背景下,政府提高二套房首付就是为了给二手房市场降温。但这盆冷水很难传导到新房市场。

限购只是一条腿,另一条腿是土地供应。

  限购,是在需求端调控楼市。但别忘了,影响楼市的还有供给端——土地供应面积。

  地方国土部门资料显示,2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷,2012、2013年该数值为1000公顷,2014年为700公顷,2015年只有不到600公顷。

  注意,上海市2015年不到600公顷的供地面积是包含了商业用地、保障性住房用地与商品住宅用地。2015年上海实际完成的商品房用地出让面积仅为311.2公顷。供地减少,但开发商可不傻,知道一线城市利润还是比三四线更高,房价更不容易跌,所以供地再少单价再高也要拼命囤积着。从供给侧来说,2016年以来上海的房价暴涨不足为怪。

  限购的确减缓了房价上涨,但这是治标不治本,是牺牲了部分人的购房需求。如果想让大家都买得起房,限购并不是合适的办法。

  大胆建议,解决用地紧张,能否在行政面积上入手,扩大上海市行政辖区范围。一份世界人口密度排行榜显示,上海市人口密度全球第三,仅次于日本东京、印度新德里,远高过北京。而上海市行政面积在四个直辖市中是最小的,而北京周边还有燕郊等地为北京分流人口。扩大上海行政面积,未尝不是个可行的办法。

既然限购不能降房价,为啥要限购呢?

  我们已经知道,出台限购,作用只是拉长上涨周期;取消限购,作用只是减弱下降幅度。那么,政府为什么还要出台限购?

  原因很简单,政府不愿看到楼市大起大落。一方面,房子是特殊商品,房价大起大落容易引发社会不安。另一方面,地方经济发展,很大程度上是因为房地产开发带动的城市建设,地价随之上涨,财政收入得到保障。如果短期内,房价涨到顶,透支了未来发展空间,那之后几年的财政经济如何平衡?中国政府强调“稳定发展”,既不能太慢、也不宜过慢。这就对楼市提出了要求:不能涨得太猛,但也不能下降得太厉害。

  政府的措施,往往是预防性的。而且,还要想到,世界上任何政府的反应都是滞后于市场行情的。政府不可能在房价刚刚有上涨苗头的时候就看出暴涨趋势。因此,限购出台,你应该这样看:当政府看楼市已经涨得太猛(现象),预见到随后有快速下降风险(预测),决心要阻止下降风险(目的),就出台措施托住楼市(动作)。

  这就好像是你在开一辆跑车,在秋名山比赛。在直道上,你当然要加速冲刺;但是,当导航提示你,即将进入五连发卡弯的时候,你为了顺利过弯,必须减速。当然,如果你能使出“漂移”,不需要减速。但别忘了,只有在中国经济强势发展的时候,政府才有不减速“漂移”的资本,任由市场自由发展,因为实体经济就能稳妥地托住楼市。如果实体经济不行,那就必须减速了。

微信公众号:房贷()

undefined
房贷技巧 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市