贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 房贷利息抵个税是劫贫济富吗 会导致房价暴涨?
房贷利息抵个税是劫贫济富吗 会导致房价暴涨?

  最近国家为了拉动经济,拼命给房地产加杠杆和去库存,各种利好政策出了一堆,导致北上广深的房价短时间内出现了疯长。而在各种利好政策中,房贷利息抵税引发了大家的议论——这不是拿着没买房人的钱(税)去补贴买房人吗?讲得难听一点,这就叫“劫贫济富”!那么事实真的是这样吗?

  房贷利息减税 发达国家的普遍做法

  首先要说明的是,房贷利息减税还真不是财政部一时心血来潮,而是全球发达国家的普遍做法。无论是美国还是西欧发达国家,房屋贷款利息都可以抵扣应纳税所得额,从而减少税金支出。其背后的逻辑在于,有房一族通常都是夹心层,上有老下有小,就算美国一般不需要照顾老人,但通常一个家庭都有两个孩子,而且妻子还不一定全职工作,所以家庭收入很多情况都只依靠丈夫一个人。可以说赚的多,花的更多,实际的可支配收入(收入减去刚性支出)相比结婚前会大大减少。如果在这种背景下还要刨去一大笔税,那么对家庭的财务来说绝对是雪上加霜,大大增加家庭的经济负担,推高人力资源成本,并抑制生育和一般性消费支出。对整个国家的总体经济运行不利。相反,没有房子的一般都是单身人士,一人吃饱全家不饿,没有很沉重的开支负担,所以可以多收点税。

  另外,欧美国家生育率偏低,很多国家人口出生率都低于世代更替的最低水平,老龄化问题严重。因此通过对结婚的有房一族减税,对未结婚的无房一族收税,这种针对性的税收政策来从经济上刺激“单身狗”赶快成家,尽快为国家完成生育任务。

  由此可见,西方发达国家的房贷利息减税政策从根本上来说是为了降低家庭财务成本,提高结婚的经济吸引力,一定程度上促进生育率的提高。

  利息抵税 对房价推动有限

  那么房贷利息抵税之后,是否会刺激房价大涨呢?这一顾虑可能是多余的。就拿北京来说,最新的城镇职工平均工资水平(2014年)为6463元。以这个水平计算,个人应纳税所得额为1525.21元,需要交纳个税47.52元,夫妻二人合计缴税95.04元。如果两人合计贷款100万(60万公积金+40万商贷,基准利率),30年归还,那么每月需还款额为4734.14元,其中利息部分1956.37元。假设夫妻二人分别抵扣一半,那么应纳税所得额可减少为1525.21-(1956.37/2)=549.03元,需要缴税16.47元,夫妻二人合计为32.94元,相比原先的95.04元减少了62.1元。

  也就是说,按照北京市职工平均工资来算,100万房贷的利息抵扣的税金,大概能为一个家庭增收62.1元,连100块都不到!既是我们再多贷一点,把原先的个税全部抵扣完毕,那也不过增加了95.04元的收入。而按照房贷月还款额不得超过收入一半的规定,增加95.04元的收入可以增加月还款额上限47.52元,相当于多贷款了8000元。而如果按照房屋总价142万计算(贷款7成就是100万),8000元仅相当于房屋总价上涨了0.56%。

  由此可见,如果要靠房贷利息抵税来增加购房者的购买力,从而拉升房价,那简直就是天方夜谭。以社会平均收入来计算,抵税增加的那些购买力,连拉动房价上涨1%都不可能……

  房贷利息抵税真是“劫富济贫”吗

  有一种观点认为,房贷利息抵税是“劫贫济富”——劫了穷人的税收,去补贴能买房的富人。这样的想法并不完全正确。

  首先,劫贫的概念就存在问题。因为买不起房的“穷人”,通常也是不怎么缴税的(收入低于或约等于3500元)。而买得起房的中等收入群体和“富人”才是缴税的主力。所以从“劫”和“济”的角度来看,上述观点并不准确。

  但是从另一个角度考虑,房贷越多,抵扣的税收也越多,获益就越大。因此房贷利息抵税似乎的确是偏向“富人”的政策。有人测算过,假设土豪贷款1000万了一套大房子,30年等额本息还款,月均还款额53072.67元,其中利息支出25294.89元。假设土豪税前月收入15万,那么应交50499.78元,而贷款利息抵扣应纳税所得额之后,只需缴税39117.03元,一个月可以节省11382.75元!这个金额还是十分可观的!

  为什么会出现这种情况呢?是因为“富人们”的边际税率很高,也就是很大一部分收入(大约2/5)都要按照45%的最高税率缴税。而在抵扣了3万多元利息之后,适用的边记税率大幅下降到了35%一档,因此税金大幅降低。由此可见,的确存在“富人”减税金额和减税比例都远高于“穷人”的情况,说明这一政策的确更加利好“富人”。

  政策还需要配套规范跟进

  越富有享受的利好越多,越穷越享受不到政策优惠,这样的政策真的公平吗?别急,上述方案还只是个大概的雏形,肯定还会有配套措施跟进。就拿国外类似政策来说,首先一点,抵扣金额是有上限的。也就是说并非越土豪抵扣越多,而是利息抵扣到一定总额就不能再享受政策了。美国这一限额是100万美元,相当于现在650万人币,倒推的话相当于714万商业贷款,1000万左右的房屋总价。而按照北上广深的房价,这一水平不过是一套市中心地段的改善型住房而已,贵虽贵,但也还没有到达一线城市的土豪水准。

  另外,政府出台这一政策的目的是更合理地分配税收以及有限度地为大众节税(从上述测算来看真的很有限……),而不是完全不收税了。因此限额政策肯定会有,而且应该不会太高。另外针对“富人”阶层,政府反而有可能加强税收监管,把让利给中低收入群体的政策优惠,从“富人”身上再找回来一点,以保证财政收入的平稳增长。

  总之,房贷利息抵税,听着很丰满,实际很骨感。对普通老百姓来说是一项优惠,但优惠幅度极其有限。对“富人”阶层来说,优惠幅度会比较大,但应该也会出台一些限制措施防止“富人”阶层无限制套利。

undefined
房贷技巧 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市