贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 营改增后 二手房交易留心合同价是否含税!
营改增后 二手房交易留心合同价是否含税!

  财政部与国家税务总局今日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,通知明确,经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

  营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条:

  个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

  但第六条规定,试点期间此政策不执行,目前政策并未明确注明试点期间范围。从业内人士处获悉,试点期间应是指2016年5月1日以后至增值税改革立法前的这段时间。据此推断,目前此政策不会实行,但具体执行时间尚不明确。

  总结一下,营改增之后的征税税率,跟之前并没有任何变化!但是,销售额的计算方法有变化了!试点过渡政策规定:

  销售额=含税销售额÷(1+税率)

  应纳税额=销售额×增值税税率

  所以,营改增一旦落实后,关键的是看合同里怎么写。比如,一套房子,甲方卖给乙方,售价为100万元,那么在合同里就要写明是“含税100万元”还是“不含税100万元”。如果是“不含税100万元”,则纳税额=100×5%=5万元,跟过去营业税纳税额一样。

  但如果是“含税100万元”,则纳税额=100÷(1+5%)×5%=4.76万元。交易节省了2400元的税费。

  需要注意,如果合同里没有写明由卖方还是买方缴税,那这个增值税是该由卖方缴纳的。而如果合同里并未写明售价是否含税,则一般认为,售价是含税的。则卖方应按照4.76万元纳税。

  所以,营改增对买方是有好处的。因为如果合同里未写明增值税由谁缴纳,那么买方就不必担心增值税的问题了。如果你要卖房,那就一定要在与买方谈价格的时候留出增值税的空间。比如,你想卖100万的房子,那么直接就要价105万。

  此外,试点实施办法明确了个人出租房屋需缴税的税率。《营业税改征增值税试点实施办法》规定:个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。也就是说,房东出租房屋要缴纳租金的1.5%的增值税。此前,个人出租房屋的营业税税率是按3%征收减半计算。也就是说,租房税率没有任何变化!

  :房贷(fangdai123)

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