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房地产去库存是改革 不是寻找接盘侠

  这两天,《南昌日报》一篇300字的消息稿火了。火的内容,是全文最后一句话:“要广泛宣传去库存政策,形成共识,宣传’农民在城市购房是升值,在农村建房是贬值’的理念。”

  这话怎么听怎么别扭,坊间议论纷纷,都说政府又放幺蛾子了,有阴谋。是这样吗?这事儿值得好好咂摸咂摸。

  不过先别急,新媒体出现以来,断章取义、歪曲原意的事儿,大家都见过很多了。这话会不会是掐头去尾搞出来的?为免盲人摸象,我们先看看全文。

  理念

  “记者从省住建厅获悉,我省近日召开全省房管局长座谈会,全面部署房地产去库存工作。”

  第一段很正常,这个会是去库存的会。

  “目前,江西面临着库存压力加大,风险逐步积累;市场分化明显,发展不平衡;市场需求增加,发展空间大等特点。我省鼓励农民工、农民进城购房,同时,加大棚改货币化安置,今后政府的项目建设不再建安置房,推进货币化安置,关键在让利于民。此外,要用足用好公积金,着力提高个贷率,发挥好住房公积金支持职工购买改善住房条件的作用,全力打好去库存的硬仗。”

  第二段也很公允,都是中央经济工作会议的精神。

  “我省要求,各地市要摸准库存情况,制定去库存方案,结合实际出实招,及时制订出台具体方案。同时,要广泛宣传去库存政策,形成共识,宣传’农民在城市购房是升值,在农村建房是贬值’的理念。”

  问题就出在这第三段里。为了配合政府的去库存方案(还没制定呢),要形成有利的舆论氛围,这是对的。惹祸的就是这最后一句(如果版面紧张,小编下意识地就会删去)。

  那么,单说这个理念,它对不对呢?

  不全对,但有一定道理。

  一方面,城镇化是大趋势,城里的房子,总体来说,有升值的潜力和空间。另一方面,农村村民自建房的容积率都比较大,甚至出现了一户二宅、多宅的现象,闲置率较高,这就意味着贬值的压力大。当然,如果是大城市周边的农村,另当别论,咱们是总体上说。

  但是,正如《南昌日报》这篇稿子自己说的,市场分化明显,发展不平衡。中国的楼市已经进入了一个全面大分化时期:一线城市和人口基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上呈现“量稳价增”的局面;其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化,总体步入“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大。

  所以,化解房地产库存成为今年结构性改革五大任务之一,针对的就是非一线城市。

  路转黑

  因此,“农民在城市购房是升值,在农村建房是贬值”有道理,不全对。不过,舆论反应这么大,并不是针对这句话本身的问题,而是政府的态度和做法,让人觉得这是让老百姓、尤其是农民当接盘侠,当改革的牺牲品,去库存成了一个巨大的国家阴谋。

  我们说,库存压力大,是个客观存在的问题,现房库存的去化周期长达23个月,期房库存则需要4.5年来消化。如果不能尽快化解,对中国经济是个巨大的隐患。因此去库存是名副其实的国家任务,怎么就成了阴谋呢?

  经是好的,念法出了问题,听者就会认为这是个不好的经。中央出台一个政策,地方的执行力不足,结果把经念歪了,这是个老问题。去库存也是这样,老百姓之所以产生阴谋的想法,是因为一些地方政府的做法,太奇葩,无法取信于民。

  比如之前沈阳那则短命的“零首付”的政策。3月1日,沈阳市政府下发22条房产新政,其中第14条规定:对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,首付比例实行“零首付”政策。这则明显有违银行信贷政策的新政仅存活了不足8小时即被匆忙撤回。

  类似的事情每发生一次,奇葩方案每出现一次,对政府公信力就损害一次。而阴谋论呢,也就一次次地被坐实了。

  收手

  政府就那么愿意搞出一些雷人的做法任人指摘吗?当然不是,正因为去库存的压力山大,任务很重,所以总想祭出撒手锏,放大招,尽快完成国家任务,也在情理之中。

  但着急,不是乱作为的理由。

  去库存要近期与远期统筹结合,供给与需求双向发力,多措并举。从中长期看,需要通过制度性变革解决房地产的需求问题;而从短期看,去库存还是要在库存压力大的城市减少甚至限制新的供应,并鼓励开发商降价出清。换句话说,从源头上控制土地供应量和开发量可不可以?既然这些城市的库存量已经超出了需求量,市场已经供过于求,那么按照市场规律,降价是不是应该也是情理之中?

  去库存,功夫更在楼市外。

  目前库存压力主要集中在三、四线城市,而这些城市去库存不能仅依赖住房政策,还需要产业支持。产业是支撑城市人口集聚的关键因素,提高三、四线城市的就业吸引力,才是解决楼市库存的重要出路。不解决这些城市的人口流出问题,任何房地产去库存的政策效果都会受限。

  总之,去库存还是要尊重市场规律,尊重民众选择,供给侧改革要求解决问题得运用经济手段、市场化手段,去引导需求,而不能指望通过一系列雷霆万钧的行政化手段去解决,那样是罔顾基本的市场心理,势必碰壁。

  所以,与其赤裸裸地宣传“在城市购房是升值,在农村建房是贬值”,不如踏踏实实把本地产业搞上去,想法儿多创造人生出彩的机会,用获得感留住人,方能彻底化解房地产库存。

  岛叔还想多说两句。百姓的很多顾虑,很多时候逻辑都是自洽的。如果决策失误、缺乏规划、行业无序发展等带来的问题最终都需要百姓来买单,那政府的公信力一定会受到质疑。

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