贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 房价上涨买房更要留心 签了合同卖家也能成功毁约?
房价上涨买房更要留心 签了合同卖家也能成功毁约?

  故事主人公:蓝胜清

  年龄:41

  心得体会:贷款买房要明确房贷不能获批时要解除合同的条款

  最近房价飞涨,不少购买了二手房的网友向我反应,有的业主不收定金,谁给的价格高就卖给谁。其实每遇到房价上涨,经常会出现交了定金业主反悔的事情,更有甚者,合同签了,定金、首付也交了,结果到过户的时候,卖家反悔不卖了,买家本来作为受害人要把卖家告上法院,却把自己陷入的无休止的官司中,到手的房子也可能没了!到底是怎么回事呢?

  蓝先生今年40岁,苏州人,十年前在苏州买了第一套房子,今年全面二孩政策实施后,和妻子打算要个二胎,商量卖掉现在的两居室,买个大房子,元旦一过就开始看房子,最后选中了一套三室两厅的二手房,总价300万,首付75万,贷款225万,签订购房合同当天支付了10万元定金,约定30日内,批贷后15个工作日办理房屋产权转移登记手续。由于涉及到贷款,担心贷款批不下来影响以后的流程,蓝先生要求与卖家和中介签订一份《补充协议》,约定贷款若是第一次批不下来,卖家要配合蓝先生换家银行申请贷款,直到房贷批准为止。

  不幸的是,第一次申请贷款果真没批下来,中介建议换一家银行试试。由于第二次申请贷款的时候已经快过春节了,批贷结果只能等到春节后了。结果春节过后,银行的批贷结果还没出来,蓝先生担心卖家那边会有顾虑,就主动联系卖家说很快就能批下来了,争取批贷后第二天就去办过户,但是卖家的态度却发生了转变:房子不卖了。原来春节后,卖家的房子涨了几十万,已经有多个买家要多加几十万购买,房主打算以更高的价格卖出去。

  “当时没想到春节以后房价会涨得这么快,卖家反悔的这么快,后来我就赶紧去咨询了一下律师。”律师认为,虽然购房合同是买卖双方签订的,但《补充协议》是买方、卖方、中介签订的,具有相对性,需要三方同意才能解除。

  “虽然话这么说,但是现在房贷还没有批下来,能不能胜诉还不好说。”蓝先生担忧地说:“后来我才注意到,补充协议中约定了如果房贷2次还是批不下来,就要全款支付的条款,当时没注意到这个,后悔当时没有约定一个《解除协议》,第2次房贷还是批不下来的话就自动解除合同。”

  蓝先生的担忧果然应验了,第二次申请还是没有通过,卖家要求:要是不想解除,就赶紧付全款,否则就解除合同,蓝先生承担违约责任。到现在,蓝先生还在为官司的事情忙的焦头烂额,苦不堪言。

  后记:

  本文涉及的是二手房交易中常见的纠纷,遇到房价波动,可能签约跟过户时的房价会相差几十万,卖家心里不平衡,很有可能会要求解除合同,这时买家可以起诉卖家。就主人公的遭遇来说,蓝先生有一个做法是值得肯定的。

  补充协议中明确贷款批不下来时的处理办法

  蓝先生跟中介和卖家签订的《补充协议》中明确了“贷款若是第一次批不下来,卖家要配合蓝先生换家银行申请贷款,直到房贷批准为止。”的条款,这样避免了因为第一次房贷申请未成功,导致卖方更有理由提出解除合同的情况发生。

  但是这个约定并不能完全保证购房人的权益,因为协议中约定了房贷几次未能获批,需要蓝先生全款支付的话,并要按照约定履行义务,一旦蓝先生拿不出足够的全款,就要承担违约责任,支付违约金,最先违约的卖房人倒成了胜诉的一方。

  在这提醒各位,除了要在补充协议中约定房贷不能获批的处理办法,同样要注意有无支付全款的约定,如果确定自己无法支付全款,最好约定房贷几次申请都未获批的话,可以解除合同,这样就顺理成章的避免承担因被动解约造成的违约责任。

微信公众号:房贷()

  

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