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首付贷叫停 误伤过桥贷? 放贷机构可一房多吃

“链家事件”令“首付贷”浮出水面。3月12日,中国人民银行行长周小川在两会的记者会上明确指出,对首付贷的专项整治工作即将开始,买房人的首付不能是借的。周小川说:“找另外一方借了一部分钱说这是首付,剩下再去借,整个借款和自有资本的比例实际上就变了,另外未来偿还的能力实际也变了,以后月供不光要还银行的钱,还要先还首付贷。”从银行角度,“如果没有对你的客户做到足够的了解,你也承担了过大的风险”。央行副行长潘功胜也表示,房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务,而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。这些自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务,所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,增加了金融风险,同时也增加了房地产市场的风险。据了解,央行表态后,广州本地为数不多的首付贷基本上已被叫停,但一些“过桥贷款”也由此出现,从台上转入地下。

楼市风险:加大杠杆炒房

放贷机构可“一房多吃”

据记者了解,很多“首付贷”产品是与P2P平台的结合,资金多来源于个人投资者,也就是通常所说的“民间资金”。一些房地产中介机构在银行对买房首付已经降到历史最低值(房价的20%)的情况下,仍然通过“首付贷”等方式,进一步加大房地产杠杆(10%~5%,甚至零首付),刺激近期一些大城市房价非理性上涨,如果房价下行,还可能隐含和诱发房贷危机。

被叫停的首付贷曾经在一二手房市场都存在。广州开发商使用首付贷的比例不多,由于首付贷利息较高,开发商也要提供补贴,开发商对首付贷不太欢迎。

二手房的首付贷,由于首付款是付给业主,贷款银行也无从得知资金来源,二手房按揭的贷款银行将面临较大风险。资深按揭业人士郑大源认为,由中介公司或者企业(非银行金融机构)提供首付贷款必须警惕,应该加以严格控制。这类公司提供首付贷协助购房者买楼,动力是“一房多吃”,购房者买房可以让他们收到中介费,同时收到融资利息以及按揭费,容易引诱不符合买房资格的人士买房,一旦买房人资金链断裂,有可能导致断供等连锁事件发生。

银行风险:容易误判购房者还款能力

连交税费都要借贷 能供得起楼吗

首付贷现在被叫停,但其实市场上仍有不同名目的贷款,如消费贷、过桥贷、换房贷、赎楼贷、税费贷,这些贷款都可以为购房者提供短期资金周转。中原地产汇瀚按揭业务总监莫静告诉记者,购房者有时候遇到资金周转问题,所有钱都掏去交首付,可能连税费都缴不了,故此市场上也有“税费贷”来帮助买家贷款交税。

据银行业人士透露,目前各种信用贷款配资渠道众多,非银行贷款机构的贷款不一定会进入系统监控,也就是说客户在各处借下首付贷、税费贷,而银行在审核客户还款能力时不能掌握全面的数据。

广东中原项目部总经理黄韬表示,他们与合作的搜曾推出首付贷,该首付贷在3月12日已暂停接受申请。他曾经粗略估算一下,使用首付贷的购房者在中原地产代理的一手房项目中占比为10%左右,最高贷款额为30万元,占首付比例不高。

“零首付”买房:其实只是个传说

想报高价套取贷款 现在基本行不通

购房者首期支付能力有限,又希望买到称心的房子,除了“首付贷”外,还有一个传说已久的“零首付”方法。举例说,市价70万元的房子,如果可以估价到100万元进行贷款,那么按首付三成,贷款七成来计算,贷款可获得70万元,已经是楼款总额,购房者无形中是以“零元”即可贷款买到新房。

记者一位朋友在2009年于顺德碧桂园买房,当时成交价是63万元,但是银行评估价到了75万元,中介帮她算了一下,她首付可以给少几万元。不过这种情形现在已很少出现。中原汇瀚按揭莫静表示,以广州市中心城区来看,基本上银行评估价和市价都相若或稍低。例如东风广场交易价目前已到4.8万元/m2,但银行评估价才3.8万~4万多元/m2。目前广州已全面实行二手房网签,银行可以查到交易价格,一般采取银行评估价与网签价孰低原则,不会出现报高价套取贷款的情况。

张小姐:公积金交不了首期

20万借一个月利息数千

市民张小姐工作将近20年,公积金账户目前有20多万元的余额,由于她一直与家人同住,这笔钱一直没有动过。最近她跟亲戚去花都一个楼盘看了房子,觉得那边楼价未过万,每月房贷负担不重,因此想用公积金贷款来买楼。不过在跟销售人员谈价时遇到一个问题,本来张小姐希望用公积金账户的余额20多万元来支付首期,但原来公积金账户提取必须要在购房合同备案后才可以提取,也就是说她本来预备用来做首付的公积金账户余额,必须要在交了首付后才可以取出来。张小姐告诉记者,由于她家亲戚不多,且手头都不宽裕,这20多万元就难倒她了,自己公积金账户余额眼睁睁地躺在那里,用不上。

根据规定,公积金提取余额必须在购有自有房屋后才可以提出申请,一手房在购房合同备案后,二手房在出证后凭房产证才可以提取。以二手房来看,从批准贷款到支付首期、过户入押出新证,大约需要一到两个月时间,购房者可能需要拆借短期资金一到两个月时间,到出新证后提取公积金就可以还款。目前来看,为业主拆借资金的月息是1%~3%。以首付20万元来算,借款一个月需支付利息2000~6000元不等,借款两个月要4000~1.2万元不等。购房者最好能够向亲友暂时借款,支付少许利息来渡过难关,“过桥”贷款等产品利息非常可观。

公积金

先买后提,

如何破?

首付贷被叫停,对于有真实购房需求而又暂时遇到资金困难的购房者来说,的确也很头痛。因为住房公积金有“先买房后提取”的规定,一些给购房者提供短期资金周转的贷款也有其存在的必要。需要打击的是利用首付贷杠杆来短期炒房的行为,但勿误伤“刚需”买家。

何女士:差12万不够换楼

“首付贷”还真帮了她

有一些专门针对改善型购房的“首付贷”,为购房者垫付一定比例的首付款,其还款来源为上一套房产的出售资金,其中并无杠杆,实际上是一款信贷产品,帮助改善型购房者提供资金“过桥”。在楼市低迷时,开发商也使用“首付贷”进行促销,经常在房地产广告中看到“零首付”,实际上就是“首付贷”,只不过,这笔资金由开发商联合金融机构提供给购房者,有些开发商甚至还会补贴购房者首付贷的部分利息。

何女士就是借助这种方式成功换楼。她原本在荔湾路有一套68平方米的电梯楼小户型,孩子大了不够住,准备换房。去年看中了番禺的一套二手楼,可一家人凑了一下,手里的钱给首付还差12万元,“旧房估价180万元,放盘后看楼的人也很多,中介说不愁卖。”刚好中介提供首付贷,所以就下手买了。搬进新居两个月之后,何女士收到旧楼的款项还了首付贷,“利息估算在6%左右,还可以接受。”何女士说,如果没有“首付贷”,她的换房计划可能就泡汤了。

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