贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 楼市3.15:巧用买房4大特权 让开发商中介无空可钻!
楼市3.15:巧用买房4大特权 让开发商中介无空可钻!

  今天是3.15消费者权益保护日,在房产交易中存在不少侵犯消费者权益的问题,购房人享有哪些权利?如何行使权利维护自己的合法权益?今天为大家总结了4点购房人在法律上享有的权利,在购房的时候要学会灵活使用,避免吃亏。

  知情权

  这里所说的知情权指的就是对房屋真实情况的了解权利,新房包括要确认五证,确认经营者有无售房资质,以及广告宣传是否与实际情况相符合等。

  对于二手房,情况就更加复杂,首先是中介提供的房源信息是否真实,一些不良中介会挂出虚假房源吸引购房人,待购房人上钩后向其推荐其他房源。然后就是房屋本身的情况,包括质量、安全性、房龄、户型以及抵押情况,目前市场上很多购房纠纷都是因为信息不对称造成的,典型的例如今年曝出的链家事件中的黄先生,中介与卖房人联合起来隐瞒的房屋抵押情况,还有就是去年曝出的方子哥买到查封房的事件,卖主伪造了房产证隐瞒了房子被抵押出去的事实,均侵害了购房人的知情权益。其次是卖房人的真实情况,因为会出现卖房人与房主不是同一人,如果涉及到共有产权人,需要共有产权人同意房屋才可以买卖,否则即使签订了购房合同也是无效的。

  提示:很多房产交易纠纷都是因为信息不对称,导致购房人的知情权被侵犯,建议在签订购房合同之前多方核实房屋信息,如到当地房管部门查册,新房可以加入业主群,二手房走访周围社区居民,做到心中有数,才能有备无患。

  自主选择权

  自主选择权实际上是基于知情权的基础上,购房人选择适合自己的房屋,有权利决定是否购买。

  举个例子:

  小明夫妇看中了一处新楼盘的商品房,在售楼小姐的火热攻势下交了3万元定金,并承诺赠送露台,但是在签订购房合同的时候里面并未有送露台的条款,工作人员说那是售楼员的个人承诺,无效。小明夫妇决定不买了,但开发商却拒绝退还定金。

  提示:这里涉及到购房人自主选择是否购房的问题,购房人发现房屋实际情况与购房合同不一致,售楼员的承诺也被否定,开发商侵犯了购房人自主选择的权利,在实际维权的过程中,购房人要搜集足够的证据,证明售楼员确实承诺过,或者房屋实际情况与购房合同不符,向法院起诉开发商。建议购房人在交定金的时候将与售楼员的对话录音,并将承诺落实到预售合同条款中,保证在维权时有足够的证据。

  公平交易权

  购房时,因房屋质量、面积问题引发的纠纷不在少数,通常房屋设计图纸与竣工后实际面积会有误差,特别是期房,合同中涉及的面积与实际面积的差额成为纠纷焦点。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  举个例子:

  一套合同面积90平方米的期房,实际测量面积为95平方米,其面积误差比计算结果如下:

  (95-90)/90=5.6%

  面积误差比达到了5.6%,高于3%的规定范围,购房人可以要求解除合同,并返还购房款。如果购房人同意继续履行合同,90X3%=2.7平方米的部分按照合同约定价格计算,有购房人承担,95-90-2.7=2.3平方米的部分由开发商承担。

  如果合同面积为90平方米,实际测量面积为85平方米,其面积误差比计算结果如下:

  (90-85)/90=5.6%

  面积误差比达到了5.6%,高于3%的规定范围,购房人可以要求解除合同,并返还购房款。如果购房人同意继续履行合同,90X3%=2.7平方米的部分由开发商承担,90-85-2.7=2.3平方米的部分由开发商双倍返还。

  提示:虽然法律上有以上规定,但是基于合同没有约定的前提下,法院判决的原则是有约定的按约定执行,没有约定的按照上述比例执行,所以在签订预售合同的时候,为了保障自己的公平交易权,最好明确面积误差违约责任,保证在维权的时候有理有据。

  获得赔偿权

  开发商或者售房人侵犯了购房人权益,购房人有权利要求其承担违约责任并支付违约金。

  提示:购房者除了受到《消费者权益保护法》保护外,还受到《产品质量法》、《价格法》、《计量法》等法律的保护,根据法律或者协议,购房人到法院起诉违约方,并要求其承担违约金。

  总结:国家为了保障购房人的合法权益,虽然设立了相关法律,但是并不能面面俱到,涉及所有情况,除了呼吁国家完善相关法律法规外,购房人提高自我保护意识也显得尤为重要,查验房屋、售房人信息,设立补充协议并将违约责任和细节落实到协议中,这些都是购房人需要注意的。

:房贷(fangdai123)

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