贷款 贷款攻略 购房贷款 杠杆上的楼市要来监管风暴?
杠杆上的楼市要来监管风暴?

  国内一线城市近日楼市大热。推动楼市除了房地产市场本身的回暖之外,杠杆资金被认为是背后的重要推手。以“首付贷”、“监管贷”为代表的场外配资引起了监管部门的重视。

  截止到昨晚9点,多方消息显示,监管部门已计划出台措施,打击部分中介机构、房地产开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。昨日,北京青年报记者从链家、我爱我家等多家中介处获悉,其提供的首付贷业务已全面暂停。

    现象

    迅猛发展的“首付贷”杠杆资金

  所谓首付贷,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆借,用于购房人放大购房杠杆,在一些房价上涨较快地区,首付贷的存在让部分购房者的实际首付已降至10%,这相当于是10倍杠杆,杠杆比例远高于去年股市巅峰时期的“场外配资”。“上海链家事件”以后,“首付贷”等金融杠杆的风险开始被业界所关注。

  据了解,首付贷一般期限是3年以内,利率大部分在7%—9%,有的可能会稍高。准备近期在北京买房的刘女士介绍,某中介极力向她推荐首付贷,最高可以借给她60万元,这样她就可以买下更好的房子。据了解,首付贷在贷款金额方面从几万元到数十万元不等,中介也会对客户的还款能力做一定的评估。

  以链家为例,该公司首付贷产品2015年的总体规模为3亿元左右,购房者通过这款产品平均申请的贷款为15万元左右,审核通过率为70%。其首付贷产品此前仅面向新房销售,已完成了1.8亿元的回款,余额为1.2亿元。目前,链家已经暂停了其首付贷的产品。

  在房产中介中,提供类似产品包括我爱我家、房天下、世联行等。此外,以P2P为代表的互联网金融企业也有“首付贷”相关产品,其中包括搜、房金所、小牛在线、合汇贷、生活贷等。

  以互联网金融企业推出的“首付贷”为例,在无抵押贷款的情况下,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品,然后对外发售。

    追访

    首付贷的本质就是P2P?

  据业内人士介绍,从提供服务的方式来说,目前这类产品一般有以下几种。第一种是中介自营,如搜房、链家、世联行等,而放贷的范围基本是自己的楼盘或有合作的地产商。具体操作情况是,用户在申请贷款时,需填写包括收入、银行流水等相关信息,放贷方在审核通过后放款给客户,客户再用来缴房款,这些过程一般会有人跟进,以确保资金用于购房。

  第二种模式是一些地产商和中介与第三方机构合作。多数的互联网金融平台开展的首付贷业务即采用该模式。跟第一种模式相比,在这种模式中,放款和风控都在第三方机构的手上。近期陷入兑付危机的P2P平台鑫琦资产上海分公司的模式即跟此十分相似,其被质疑通过P2P的模式帮助房地产商融资。

  还有一种就是平台直接提供贷款,相比前两种,这种模式可能并没有限定楼盘,用户可以有更多的选择。这种模式的优点是比较容易避开利益输送的嫌疑,但同时这种模式对风控的要求比较高。

  北青报记者了解到,提供“首付贷”的资金来源中平台自有资金比例非常小,绝大多数来源于P2P理财资金。如链家金融、搜房控股旗下的房天下、世联行旗下的“世联集金”等都有相对应的理财产品。一名业内人士指出,所谓的“首付贷”就是P2P,一些平台涉嫌自融、一些涉嫌利益输送,其中存在巨大的道德风险,一旦房价停止上涨甚至下跌,这些产品极易陷入兑付危机。

    调查

    楼市场外配资规模超万亿?

  一位某P2P平台的风控专员告诉北青报记者,首付贷其实在好几年前就有了,但在去年以来发展迅猛,目前市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%之间,其中“首付贷”又占了近一半的比例,其次是信用消费贷。

  而根据媒体报道,目前房地产交易市场中,三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。根据各大中介公司公开宣传的数据显示:链家约有2100亿元使用了杠杆成交,房天下大约2000亿元,我爱我家大约也有800亿元,而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。而这个数据还不包括许多大大小小的P2P平台。

  中原地产首席分析师张大伟表示,官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆,更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%,也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业,已经可以提供契税贷款。

  也有业内人士认为“首付贷”的风险被夸大。网贷之家首席研究员、盈灿咨询CEO马骏表示,目前有些大的P2P平台已经“阳光化”了。以前没有首付贷的时候,购房者必须通过亲戚朋友等借钱,但现在有了首付贷。这在房地产市场以万亿元计的交易中,只是九牛一毛。

    分析

    为何地产中介热衷于“首付贷”?

  北青报记者在调查中了解中,多名购房者曾在看房的过程中被中介极力推荐首付贷。那么,地产中介和 P2P 平台为何热衷于“首付贷”呢?

  以链家为例,目前链家金融业务已经占到整体收入的10%,而2017年预计可贡献20%的收入,链家理财CEO魏勇曾公开表示,预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。

  在链家理财平台上,有两款主要的理财产品:面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。由于投资人和借款人的利率并不一致,其中存在息差。在上海“链家事件”中,其息差问题曾被市场人士质疑。

  分析人士指出,家多宝背后的借款人借款期限是固定的,但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间分为60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理财平台上并没有出现。

    观察

    首付贷将引发监管风暴?

  据了解,上海“链家事件”发生以后,银监会召开了一次“链家地产风险事件处置工作座谈会”。而据深圳媒体的报道,深圳市金融办近日下发了一份《关于商请提供防范房地产行业金融风险相关材料的函》,称“根据省市主要领导批示精神,现针对深圳市房地产交易过热,银行机构、P2P小额贷款公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷,放大金融风险的现状,研究如何进一步防范金融风险”。

  另据媒体援引知情人士的信源称,包括央行和银监会在内的金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险,将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。

  一线城市房价急剧上涨,“杠杆上的楼市”在今年的全国两会上也成为重要议题。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%,现在有些已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付,而美国次贷危机的源头就是零首付,房价也就没头没脑地两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

  从多方面的消息来看,一场针对“首付贷”为代表的杠杆资金的监管风暴正“山雨欲来”。(记者 朱开云)

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