贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 这才是两会房地产重点 降房价靠租购并举
这才是两会房地产重点 降房价靠租购并举

  十三五规划第一年的两会上,总理的政府工作报告中有一个新鲜热词:租购并举。“建立租购并举的住房制度”成为政府工作的重点内容。简单来说,租购并举就是说要把对房屋租赁提高到对房屋买卖同等的重视程度。有人觉得这是广大租房者的福音:“诶,重视购房市场不就是要控制房价嘛,那重视租房市场是不是就要降低租金啊?“

  让总理揪心的房地产市场,落实到每个公民利益,根本还是在房价和房租上。“租购并举”能让房租下降吗?这要先从卖房开始说起。

卖房暴利导致二手房租金过高

  我们知道,90年代以前,住房大多是单位分配的,大多数是公产。当然,分配虽然不花钱,但也有很多条件。如果你在单位表现好、你家里人多,就更容易分到好房子。而不满足条件的,有钱也买不到房。后来,职工可以出少部分钱从单位手里买来产权,公产就变成了私产。再后来,国家允许并鼓励企业盖房子卖房子,逐步取消分配住宅的方式,才形成了现在以开发商为中心的房地产市场。

  问题就在这了。90年代,国家把房地产管制放开,放手交给市场去做,假如你是开发商,你会怎么做呢?当时,你面对的情况是:过去建得房屋太少,人均住房面积太低;经过改革开放,人手里有一定积蓄;中国人又有安家置业的传统习惯,买房的愿望大;人口流动性弱,需要租房的人少。盖房子,卖房子,就成了所有开发商的必然选择。因为这样做最容易、最赚钱嘛。

  后来呢,随着经济发展,大学生毕业不再包分配,资源分布不均的态势越来越明显,人口流动性越来越高,越来越多的人有了租房需求。受益于几十年的买房需求被释放,房屋买卖市场持续火爆,房价持续上涨。这时候,即使租房市场已经很广阔,但开发商也不愿意去做租房业务了。根本上看,就是因为在房价上涨周期内,房屋买房市场的利润远比租赁市场高。

  在发达国家,房价上涨空间有限,甚至由于人口减少房价还有可能下跌,因此就有很多开发商专注于公寓租赁业务。中国的开发商不重视租房市场,想租房的人仍能找到房子租,原因在于个人买了不止一套房子,尽管炒房利润更高,但因为对房地产市场不熟悉、时间有限,不可能持续地“买房、卖房、再买、再卖”,所以就把房子租出去了。可以说这是“二手房租赁市场”。

  小城市房价低,人口少,二手房租赁市场能满足人的租房需求。在大城市,人口多,土地有限,人均住房拥有套数低。也就是说,可以用来出租的二手房数量少。但随着打工族涌入,租房需求旺盛,好多人就租不到房,或者说租不到合适的房子了。假设你选定了一个位置,想住在那里,交得起首付,你会买房还是租房?如果你预期房价会涨,毫无疑问你就会买房,而不是租房。而所有人都这么想,房价就涨了起来,你就买不起了。随着房价上涨,房租也上涨,你就租也租不起了。

清除炒房客,要靠一手房出租

  总结一下,大城市房租太高,而租不起房的原因是大家都想买房,同时享受财产升值的利润。用一个等式简单表示:

房子的功能=住房需求+财产升值需求

  如何让房租下降呢?房租与房价成正相关性,所以要想让房租下降,先让房价下降。而房价取决于房子的功能。如果减掉一个功能,是不是就能让房价下降呢?根据这个等式,我们可以推理出:要想让房价下降,同时又要保证人的住房需求,就必须减掉等式右边的“财产升值需求”。那么问题来了,如何能把“财产升值需求”减掉呢?举个例子来解释。

  民强图书馆有一批珍藏版本的书,馆长说了,要把它们分发给看书的人。如何发呢?如果是免费发书,很多人都会来领,可他们不一定爱惜、不一定会看。如果是标价出售呢,因为是珍藏版,有收藏和交易价值,不读书的人也会来买。那怎么办?借出去!书只是借给你,你就不可能收藏和交易。如果这个图书馆是公益性的,就可以免费出借。不想读的人,完全不会浪费时间来登记领书。如果这个图书馆是盈利的,也可以收费出租,不想读的人,更不会花钱来租。如此,满足了看书的需求,又排除掉了其他需求。

  房子也是如此。把房子由“卖”变成“租”,就可以减掉“财产升值需求”。减掉它之后,等式变成了:

房子的功能=住房需求

  如何减掉呢?把二手房租赁市场变成一手房租赁市场就能减掉房子的“财产升值需求”。也就是说,开发商不卖房子,而是出租房子。这样,房子的产权就不会在房地产市场上流通,而财产升值正源于产权。

清除炒房客,房租也会上涨

  开发商出租房子,房租就一定会降吗?也不一定。因为此时的住房需求,已经不等于之前的住房需求,它增加了!

  假设:

  开发商有100套房子出售,有100个人,其中50个人能买得起两套房,50个人只能租房。此时,在售房子数量与买房人的比值=2比1。买房人可以在100套里挑选一套自住,一套出租。即使是买房人里最穷的人,最后也有2套可以选择哪一套来自住。

  现在,还是100个人,还是其中50个人能买得起两套房,50个人只能租房,但开发商有50套出售、50套出租。在售房子数量与买房人的比值=1比1。第一,买房人可以用原来两套的钱来买这一套的房子。第二,买房人里最穷的,就只剩下一套给他,没得选了。我们知道,购房人数不变的情况下,在售房子越少,房子越稀缺,房价就越高。所以,这50套出售的房子,虽然也都是用来自住,但为了满足住房需求,50个买房人的竞争更激烈了,房价就上涨了。

  可以推理出,当开发商把一部分房子拿来出租,由于土地总量、房子总量是不变的,剩余那部分在售房子的价格就会上涨。同时,由于租金跟房价成正相关性,房价上涨又反过来会带动房租上涨。

房租上涨,房价被控制

  那现在就应该来计算,减掉“财产升值需求”所带动的房租下降绝对值,能不能超过住房需求增加所带动的房租上涨绝对值呢?

  这要具体来看出租的方式:政府公租房;开发商出租公寓。政府保障性的公租房,租金很低,毫无疑问,比市场价的租金低很多。但是,政府可以拿来做公租房的土地有限,毕竟政府需要靠卖地收入是财政收入的强力支撑,政府不可能放弃土地收入。因此,公租房申请又需要各种条件,这就放弃了市场经济,跟几十年前的单位分配住房本质上没有区别,不可能成为常态,只能作为市场经济的补充。

  现在,压力全在开发商出租公寓这边了。没有产权转让,租金不会被房东炒高,但开发商能眼睁睁看着那些卖房的公司赚得盆满钵满,而响应政府号召做出租的自己租金收入却这么可怜吗?开发商(炒房客)买土地使用权(房产权)付出了现金投资,为了发展新项目(接着炒房),需要迅速收回现金。如果开发商只有租金收入,那必然会提高房租。

  把一线城市和小城市分开来分析。在政策支持下,有更多管理服务优良的出租公寓,尽管租金价格不低,但在房价过高、面临下跌风险的情况下,一线城市的刚需族也可能选择租房。公寓可能十分抢手,开发商不必担心租客来源。一线城市的房价涨势有可能因为刚需族转去租房而得到控制。在小城市,租客不多,租金定价非常关键。在存量房卖不出去的情况下,开发商倒不如改做出租公寓,适当调低租金。开发商也可以选择“租金顶首付”,鼓励租客在一定时间后买下房子,而前几个月的租金可以抵作购房首付。“租购并举”,对中国楼市去库存的意义就在于此了。

:房贷(fangdai123)

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