贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 广东分4类城市去库存 或在两会后推广全国
广东分4类城市去库存 或在两会后推广全国

  你一定知道“一带一路”,可你听说过“一类一策”吗?虽然这不是国家的战略大布局,但也是关系到你我买房的大事。“一类一策”是广东省政府提出的去库存计划,根据《2016-2018年广东省去库存任务表》,把全省分成4类城市,用不同的政策解决当地库存问题。省政府还定下了全省消化库存目标:2000万平方米。其中1000万平方米由省里带头解决,方法是收购或租赁中小套型库存商品房,将其出租给有需求人群,这个我们最后再分析。先看分摊给各个城市的这1000万平方米,三年的目标分别是:250万平方米;350万平方米;400万平方米。1000万平方米的去库存任务如何分配个4类城市呢?

1、库存规模大、需求旺盛:佛山、惠州、中山、清远

  地理位置上,这四个城市都距离广州和深圳不远。传统上,清远的经济发展比不上其他三城。但近年来,随着清远旅游产业的快速发展,清远的休闲度假旅行需求旺盛,也推高的当地房价。清远平均房价刚过4000元,比一二线城市低很多,这使得清远的购房需求还是非常大。中山房价约6000元左右、惠州房价约7000元左右,佛山房价约8000元左右。这三座城市库存规模和购房需求都比较类似,属于库存大但需求也大的情况。随着珠三角经济圈联系越来越密切,这几座城市房价还将在几年内保持上涨趋势。

2、库存规模较大、需求较旺盛:江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江

  如果把广东省地图近似看成三角形,这几座城市分布于广东省中心部位和三个角,江门、肇庆、东莞靠近珠三角地区,而韶关、汕头、茂名、湛江则是各个角的经济领头城市。除东莞房价约10000元,其余6城房价都在5000元到7000元左右。而东莞的库存数量也是最多的,在售住宅约9.6万套。

3、库存规模小、需求平稳:河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾

  这些城市经济发展状况就不如前两类了,按道理说库存最难消化。这些城市的房价都在4000元到5000元左右,在售住宅体量也不多,各自有0.3万套左右。

4、限购城市与库存规模小、需求旺盛的城市:广州、深圳、珠海

  广州、深圳属于限购城市。珠海房价17000元,在广东省内仅次于广州,在售二手房约4.8万套,比东莞、佛山还要小,排在全省第五,的确是典型的库存规模小、购房需求旺盛的城市。

  虽然没有各地库存面积的数据,但一般来说,二手房在售套数与库存数量成正相关。因为广东省政府并没有公布1000万平方米的任务如何分配个各个城市,那我们暂且以二手房在售套数的多少来估算各地的去库存任务承担量,也算比较公平合理。

  (本文房价与在售数据均来源于中国房地产业协会)

为了完成去库存任务,4类城市该怎么做?

  1、佛山、惠州、中山、清远

  这些城市经济比较发达,住宅需求依然强劲,但存在商业地产过剩的问题。地方政府应控制商业地产开发规模,鼓励房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为科技企业孵化器、众创空间,将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。如果要消化存量住宅,由于这些地区的房价相对也不低,可以采取的政策是降低贷款买房的首付。

  2、江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江

  这些城市面积不小、人口不少,共同的问题是有大片的老城区。老城区由于地块规划不合理、拆迁成本高等问题,房地产市场发展比较缓慢。地方政府应通过发放住房补贴等方式,支持符合条件的老旧社区居民置换新房,实施旧城改造。同时,加大住房保障货币化,也就是对被拆迁户不再新建安置房,而是给予货币补偿,并鼓励其购买存量房。

  3、河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾

  由于外来人口少,这些地区要想去库存,主要应靠农业人口进城。省政府提到,要建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。这也就是说,把地方政府土地出让面积要与农业人口落户挂钩,地方政府想依靠土地出获取财政收入,必须先把农民进城的事办妥。有了经济动力,这些城市一定会给予进城买房农民以购房补贴,吸引农业人口进城,并为其落户创造便捷途径。

  4、广州、深圳、珠海

  限购城市仍将维持限购政策,甚至抬高买房门槛,如延长社保缴纳年限,提高首付比例。广州、深圳的刚需族买房难度仍然很大,政府应着手调整房屋套型结构,鼓励开发商建设更多的中小户型住宅。珠海去库存难度比较小,但应遏制房价过快上涨,可能也会出台政策限制炒房客。

省政府要做什么

  现在,回过头想一想省政府承包的1000万平方米去库存任务。省里文件提到的办法是,“通过收购或租赁中小套型库存商品房,将其出租给有需求人群。”具体有什么措施呢?

  1、政府出钱做公租房

  今后,公租房套数将增加,但并非是新建公租房,而是由政府购入库存商品房,再做成公租房。扩大公租房保障范围,未入户籍的打工族也可能申请到公租房。

  2、企业出钱,政府给支持

  鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,办法是对符合条件的企业,特别是国有企业,减免行政事业性收费,并通过政策性银行中长期贷款给企业资金支持。

  3、户籍制度改革

  在省级政府层面统筹推进差别化户籍制度改革,制定600万本省和700万外省农业转移人口及其他常住人口落户城镇方案,提高户籍人口城镇化率。

  广东省的去库存,对各类城市做了差异化区分,有明确的目标,有具体的措施,现在来看,有在全国范围内推广的可行性。或许,在两会代表互相学习交流之后,各省会陆续制定各自的去库存“一类一策”。

  :房贷(fangdai123)

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