贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 今后5年不跌 一线楼市启动狂欢模式
今后5年不跌 一线楼市启动狂欢模式

  两会前夕,一线城市楼市大热。不少原本持币观望的潜在购房者,在“追涨”的群体效应下,纷纷下海入市。也有怀疑论者提出疑问:这是不是楼市最后的狂欢?首先,我们要搞清楚“狂欢”的范围,目前仅局限在一线城市北上广深。然后,我们要找出“狂欢”的原因。根据原因是否可以持续,才知道这是不是最后的“狂欢”。

  作为影响房源供应的主要因素,房地产用地供应一直被业界关注。一旦土地供应减少,忧虑未来房源供应减少的观点就会增多,也就会引起当下的抢购。就像SARS时期抢醋,日本核泄露时期抢盐,即使商品本不稀缺,怎奈何恐慌性哄抢呢,价格一定会涨。土地供应是房地产的根,如果土地供应足够,购房者就不会担忧房源,也许这轮“狂欢”也就结束了。

北京:保障房用地占比高

  先看总的土地供应量。2011年北京计划供应总量是6500公顷,2012年降为5700公顷,2013年计划只有5650公顷,2014年为5150公顷,2015年只有4600公顷。连续5年下降。

  再看住宅用地计划供应量。2015年,北京曾计划住宅用地供应1200公顷,比2014年供地计划减少450公顷。其中商品住宅750公顷,比2014年减少250公顷。计划本就不多,实际完成情况更是低得可怜。2016年初,北京国土局回顾去年土地供应情况,经营性住宅用地仅出让了约513公顷,比计划的750公顷少了200多公顷。

  你说,需求如此旺盛,供地如此紧张,人能不能抢着买吗?

  北京大量的保障房项目还分走了本就不多的土地出让配额,大量出让的土地是并不能在市场交易的保障房土地。2015年,北京市计划出让保障性安居工程450公顷,比2014年减少200公顷。回想三四线去库存政策,你一定还记得,鼓励各地积极采用货币化安置,鼓励拆迁户购房存量房,而非给拆迁户新建保障房。而北京正相反,因为北京的存量房不愁卖不出去,因此只能给拆迁户新建保障房。

  建议,政府应考虑在今后的土地出让配额中,单独给保障房土地一定的配额,不要让保障房土地挤占了商品房土地。

上海:建设用地总量红线制约土地供应

  资料显示,2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷,2012、2013年该数值为1000公顷,2014年为700公顷,2015年只有不到600公顷。2005年-2009年,上海平均住宅用地供应量为1040公顷。今年年初,《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》全文公布,其中提出“‘十三五’时期逐年减少建设用地增量,规划建设用地总量实现负增长,就是到2020年要守住总量3185平方千米(318500公顷)的红线。”

  注意,上海市2015年不到600公顷的供地面积是包含了商业用地、保障性住房用地与商品住宅用地。2015年上海实际完成的商品房用地出让面积仅为311.2公顷。供地减少,但开发商可不傻,知道一线城市利润还是比三四线更高,房价更不容易跌,所以供地再少单价再高也要拼命囤积着。从供给侧来说,上海的房价暴涨不足为怪。

  大胆建议,解决用地紧张,能否在行政面积上入手,扩大上海市行政辖区范围。一份世界人口密度排行榜显示,上海市人口密度全球第三,仅次于日本东京、印度新德里,远高过北京。而上海市行政面积在四个直辖市中是最小的,而北京周边还有燕郊等地为北京分流人口。扩大上海行政面积,未尝不是个可行的办法。

深圳:存量建设用地比例高

  相比北京、上海,深圳与他们的供地面积根本不在同一个量级。2015年,深圳计划供应商品房住房用地面积仅为85公顷,保障性安居工程用地同样只有85公顷。根据深圳中原研究中心的统计,2015年深圳全市土地招拍挂市场共成交62宗地块(除协议出让及旧改用地),总成交面积为134万平方米,同比减少30%。

  2015年的土地供应结构为:产业用地210公顷;商业服务业用地(含加油加气站用地)105公顷;商品住房用地85公顷;公共基础设施和保障性安居工程用地1050公顷,其中保障性安居工程85公顷。

  深圳的土地供应存在两个特点:公共基础设施用地比例高;存量建设用地比例高。2015年计划供应建设用地1600公顷,公共基础设施就占了近1000公顷。存量建设用地主要指已批未建的存量土地,以及已建、在建但利用率较低的存量土地。2015年深圳存量建设用地占总土地出让指标比例为73.1%,位于全国前列。

  深圳早在前几年就在逐渐加大存量建设用地的比例。2014年,深圳实际供应商品住房用地149.41公顷,其中招拍挂供应商品住房用地仅为4.7公顷;城市更新供应商品住房用地89.41公顷;批准征地返还等住房用地55.06公顷。后两项都属于存量建设用地。这说明,在新增土地有限的情况下,利用好存量建设用地,或许是缓解土地供应不足的好办法。

广州:中心城区增加供应,外围区域减少供应

  广州的土地供应量也大幅减少。2015年,总建设用地计划供应量1622公顷,比2014年减少24%,其中居住商品房用地409公顷,保障房用地119公顷,分别减少22%和15%。可以看出,广州的保障房供地比例在一线城市中是最低的。相对低,商品房供地比例就高,这或许也可以解释为什么广州的房价在一线城市中的最低的。

  广州的土地供应还有另一个明显区别于北上深的特点:中心城区供应比例高、外围城区供应比例低。在广州2015年的土地供应计划中,分各个区域来看,中心六区计划居住用地供应量118.7万平方米,同比减少13%;外围四区、两市计划居住用地供应量为290.2万平方米,同比大幅减少26%。这表示,中心六区的供地比例提高。广州市政府如此区分供地,原因很简单:中心区库存少、消化快;外围区库存多、消化慢。

  广州外围区域居住用地供应量大幅减少主要集中在花都、番禺、从化三个存量大区域。其中库存最大的花都、番禺两区,库存均在250万平方米以上,消化周期均需14个月以上;相应其居住用地计划供应量分别减少61%、78%。隶属广州的从化市2015年存量达107万平方米,需17个月消化期,相应其今年居住用地供应大幅减少99%。而中心区的海珠、白云、黄埔三区居住用地供应量计划有大幅增长。

  广州能做到分区域制定不同的土地供应量,跟广州的历史发展情况也有关系。广州中心城区仍有不少可供土地,而北上深中心区已开发殆尽,难以再增加土地供应。

  总结起来,北京、上海、深圳、广州,各自的土地供应都存在不同的问题,解决办法也不一样。要想根治房价问题,就必须从土地供应入手,而增加土地供应需要综合考虑经济、行政、社会等各方面因素,非一朝一夕能实现。认为,至少在接下来的十三五规划五年内,一线城市土地供应紧张的局面不会有较大缓解,房价仍会上涨,楼市“狂欢”不会结束。但随着最后一波人口红利的消失,购房人口再也无法回到曾经的高峰,房价上涨幅度必然会逐渐收窄。

:房贷(fangdai123)

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