贷款 贷款攻略 贷款防骗 房东中介联手忽悠你 买房不知道这些陷阱就亏大了
房东中介联手忽悠你 买房不知道这些陷阱就亏大了

  最近,链家事件被炒的沸沸扬扬,随着3.15消费者权益保护日的临近,由二手房交易引发的消费者被侵权问题再次引起了业界关注,特别是存在的一些购房陷阱,稍不留神就会陷进去,也扼杀了买房人的置业梦。那么二手房交易中有哪些购房陷阱?该如何防范?今天为大家列举几个典型的交易陷阱,并附上防范办法。

  1.房东“隐藏”共有权人

  有些房子是夫妻或者与子女的共同财产,产权证上如果登记为共有,出售房屋的时候房东的和共有人必须都到场,在房屋买卖协议上签字,否则购房协议无效。如果产权证上没有登记共有人,产权人单独出售房屋又该怎么办呢?

  举个例子:

  小明和小红是夫妻,婚后买了一套房子,产权证上只写了小明的名字,没有共有人小红的名字,后来小明在小红不知情的情况下将房屋出售给小强,小红知道后以配偶不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效,引发了小明、小强、小红之间的房产纠纷,法院审理也会支持小红的维权申请,宣布小明与小强的购房合同无效。

  总结:涉及到共有人的房子,都一定要小心,可要求所有共有人都到场签合同,不能到场的,要求卖房人出具共有权人的知情同意书,避免因为共有权人不知情造成房屋纠纷。

  2.买房后发现原房东户口未迁走

  有些购房人在买房后去办理户口登记,发现原来房东的户口没有迁走,导致没法入户,造成诸多不便。

  举个例子:

  李先生买了套二手房,为了方便儿子上学,打算把户口迁到新房来,结果去派出所登记户口的时候发现原来房东的户口还在,自己没法入户,此时已经联系不上原房东,耽误了孩子上学不说,以后落户才能享受的待遇都没法实现。

  总结:二手房交易中,户口迁移是其中的一个大问题,由于户籍管理由公安部门进行行政管理,法院无权干涉,而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件,购房者们面对户口显得无能为力,建议在签订合同的时候与房东约定好其户口迁出时间,以及违约责任,最好在其把户口迁走后再支付尾款,以免房东过后反悔。

  3.购房“意向金”变“定金”

  部分中介会以意向金的名义向购房者收取一定比例费用,当购房者发现房屋存在问题或因其他原因放弃购买时,中介会以已经缴纳了定金不能退还为由,拒绝退还定金。

  举个例子:

  小王准备买套二手房当婚房,房产中介告诉他说有几套合适的房子被好几家看中了,为了表现购买诚意可以交一些“意向金”,防止被别的人买走。但是小王再交了3万块钱意向金后,发现房子房屋通透性不好,便要求撤销委托退还意向金,但是房产中介表示其与小王签订的购房意向书中写着:出售方同意按小王购买总价及支付方式出售,小王的购房“意向金”已转为“定金”,不能退还。

  总结:首先我们要明确意向金和定金的概念,在房产法律规定中,并没有意向金这个说法,实际上它只具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。一般只有定金的说法,定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,卖家不履行合同的,应双倍返还定金。因此购房人不要交所谓的意向金,要交被法律保护的定金,同时在合同中明确违约责任,如房屋出现问题可退还定金等细则。

  4.被蛊惑签订“阴阳合同”

  所谓的“阴阳合同”指的是签了两份不同的合同,一份是真实合同,一份是为了少交税费或其他费用签订的“傀儡合同”。

  举个例子:

  田先生看中了一套二手房,和卖家谈妥的总价为130万,并签订了购房合同,但是房东又多准备了一份合同,用来房屋登记备案和缴税的时候用,总价写的是100万,房东一直强调这样可以少缴税,对大家都有好处,于是田先生就同意了,并和房东签订了这个“阴阳合同”。之后田先生按照实际价格交了130万购房款,但是因为房屋价格上涨,房东反悔不想卖了,田先生要求退款,哪知对方拿出用于登记备案的“傀儡合同”,称只能按照合同上的价格退还100万元房款,无奈田先生房子 没买成,想通过法律途径维权,却陷入了复杂的官司中。

  总结:根据税收征管法,个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报,不缴或者少缴税款的,是偷税行为,税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金,并处以罚款。构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。因此购房签订“阴阳合同”这种行为不仅违法,被侵权后,购房人自己维权也变难,所以大家千万不要图一时便宜,误入“歧途”,给一些居心不良的人以可乘之机。

  5.房东出售抵押中的房子

  很多二手房有抵押贷款,处于抵押中的房子可以签约买卖但是不能过户,这时房东会要求购房人支付首付款来偿还贷款解压。链家事件中的黄先生在发现所购房屋为抵押房时,向房东支付了280万元首付款用于还贷款,但是他犯了一个重要错误,就是直接将首付款打到房东个人账户,没有进行资金监管,导致首付款被挪作他用。

  总结:购房人在交易时一定要在合同中设定条款,确保款项用于偿还贷款,解除房屋的抵押状态,同时注意不要将首付款打到房东个人账户,同时要进行资金监管,防止房东违约。

  6.一房二卖

  一房二卖指的是将已经出售的房子卖给第三方,是二手房交易中比较常见的陷阱。

  举个例子:

  刘小姐购买了一套二手房,预先支付了50万首付,在签订合同后,房东迟迟不肯过户,后来才得知她已经把房子卖给出价更高的另外一个人了。

  总结:目前我国对二手房出卖人从事“一房二卖”的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定,因此法律上的空白很容易让一些二手房卖房人钻空子,推翻先前的购房交易,将房子以更高的价格卖给第三个人。所以大家买二手房的时候一定要在合同中明确一房二卖的违约责任,同时建议到房管局将房屋进行登记备案,简称“预告登记”,根据《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。在维权时法院会认为,已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人,表明其要求取得该房屋所有权的意愿强烈,购房人也在为房产过户登记在做前期准备,这样购房人更容易胜诉。

  此外,从3月1日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》,其中明确了预告登记的适用范围和法律效力:未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。今后购房人遭遇一房二卖或者交易过程中房子被抵押出去的侵权行为时,可以理直气壮的拿起法律武器维护自己的权益。需要注意的是,预告登记的有效期只有3个月,在这期间务必完成不动产登记。

微信公众号:房贷()

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