贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 全球第一楼市人口负增长 高房价难以维系?
全球第一楼市人口负增长 高房价难以维系?

  上海市统计局公布的2015年上海统计数据显示,截至2015年末,上海全市外来常住人口共981.65万人,同比下降1.5%,2014年末为996.42万人。这是上海市最近15年以来首次出现外来常住人口减少的情况。从区域分布来看,不光部分中心城区外来常住人口继续下降,近郊的嘉定、松江、青浦、闵行四区,外来常住人口也首次出现下降。

  不仅是外来人口,上海总的常住人口也减少了。查阅发现,《2014年末上海市国民经济和社会发展统计公报》就显示,当年年底上海常住人口为2425.68万人。2015年末减少了0.43%。

  与外来人口减少形成鲜明对比的是上海的房价。易居研究院的数据显示,2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米,同比上涨17.6%2016年1月,上海房价同比涨1.24%,环比涨19.29%。

  一般情况下,支撑房价的是购房人口,而外来人口因为没有房子,他们的购房需求比本地人口更强。我们知道,“刚需”是根本,“投资”是因为看到刚需旺盛,趁势而入。如果没有外来人口的“刚需”,本地人的“投资”需求也难以被点燃。

  所以,面对当下火热的上海房地产市场,不禁要问,人口数量会不会成为上海楼市急转而下的导火索?

改善族和中介促成全球第一楼市

  2015年,上海一、二手房共成交4986万平方米,总成交金额超过1.4万亿元,正式成为全球第一大房地产市场。

  上海二手房市场格外突出。2015年,上海二手房市场共成交36万套,总计3046万平方米,较2014年大增113%,成交金额达到7678亿元。与其他城市相比,上海的二手房成交金额近乎是北京2倍,其成交面积套数也远超其他城市,二手房市场容量上海排在全国第一。

  一边是火热的二手房市场,另一边是不温不火的一手房市场。一手房市场的冷热可以从施工面积、新开工面积和土地成交面积反应出来。2015年,上海商品房施工面积15090万平方米,同比仅增长2.8%,增幅与2014年相比回落5.9个百分点;商品房新开工面积2605万平方米,同比下降6.4%,相比2014年增速回落9.2个百分点;土地成交建筑面积1938万平方米,同比下降39.3%,相较2014年降幅扩大了13.9个百分点。

  要判断上海楼市是不是泡沫,就要看推高房价的原因有哪些。

  早就有房的的改善人口是推高二手房房价的主要因素。林先生是上海本地人,可能有一套住了很多年的老房子,房价至少上涨了50%,现在把老房卖掉买新房,因为首付非常低,能买到的新房价格比老房高出很多。这种改善型需求,是二手房交易的大多数。更富有的,就会买豪宅。2015年,上海价格在1000万以上的豪宅共成交7844套,比2014年多卖4842套,比北京、深圳多卖了一倍以上;成交金额也达到1300亿元,同比增加143%,涨幅高于其他一线城市。

  中介也是二手房房价的推手。以最近曝光的链家为例。链家有自己的理财平台,成立资金池,再把资金借给买房人首付或借给卖房人从银行赎回房子,获取利差收益。链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿元。这里面即使只有部分资金用来支持房屋交易,也能大大活跃二手房市场。

人口将成为房价走势的关键

  从改善型购房者的角度看,只要房价在涨,改善的需求就是存在的。早年已经买了房子的外地人,也会逐渐从刚需族变成改善族。可以说,涨价与换房是相辅相成的。假设房价现在不涨了,改善需求还存在吗?一方面,房价下降了,更能买到大房子好房子了;另一方面,自己的老房子价格也在下降,卖不出好价钱,拿什么来买新房呢?想一想,一般人除非急用钱,否则不太可能在房价下降时期卖房,对吧。因此,一旦房价下跌,改善族的需求马上就会削弱。

  谁能决定房价是否下跌呢?我认为根本还是看刚需人口。前面说过,新世纪来上海外来常住人口首次减少,总常住人口也是首次减少。那么明年呢,后年呢?随着劳动密集型产业逐渐迁移上海,上海的人口可能不减少得更厉害吗?

  人口减少,对上海市民的生活会有影响。生活上,今后找家政服务人员更难了,他们的工资会更高。工作上,一些岗位将不再只招年轻人。当年轻劳动力丰富的时候,第三产业服务业,对员工“挑肥拣瘦”,招聘都存在年龄歧视,如饭店招服务员、物业招保安、车库招管理员都只招xx岁以下的人。今后,年轻外来人口减少,上海等一线城市将会向日本看齐,中老年人将越来越多地出现在服务业岗位上。

  上海十三五规划(2016-2020年)制定的人口红线是2500万,而目前户籍常住人口和外来常住人口加起来是2415万。也就是说,接下来5年,上海要把每年平均增长人口控制在17万,0.7%以下。我对这个目标完成非常有信心。因为2015年上海常住人口为增长率是-0.43%。所以,上海市政府现在想的一定不是如何控制人口数量,而是吸引更有钱的人来上海。

刚需族去哪里买房

  让我们回忆一下政治课本的知识点:中国人口政策的主要内容就是“控制人口数量,提高人口素质”。这也是目前一线城市共同的课题。控制人口数量比较容易,严格执行积分落户,想落户的人多了,就把积分要求定高一些,想落户的人少了,就把积分要求降低一些。难的是提高人口素质。

  越有钱的人,消费越多,纳税额越多,工作能力强,也更能给本市创造经济价值。政府当然希望来的多是这样高质量的人才,不欢迎买不起房又想来享受福利的人。有什么办法能把两类人做出区分,让有钱人速速进来,穷人乖乖离开呢?

  政策分两种,限制性的和鼓励性的。限制性政策,比如未满足连续时间缴纳社保或纳税就不能落户,不能落户子女就不能入学,限制办法比较单调,北上广深没有多大差异,只是程度不同。而鼓励性政策办法很多。

  上海政府最近提出的“7090”政策(对于中小套型即90平方米以下住房的供应比例,中心城区要不低于70%,郊区不低于60%,部分供需矛盾突出的区域,提高到70%。)也是鼓励性的。相对于刚需族,房地产商对改善型购房者更友好,大户型利润率更高。但如果只有大户型,本来有钱买小户型的刚需族就无房可买了。怎么能让刚需族的购买力浪费掉呢?所以,政府才提出“7090”政策,吸引刚需族。对于富人,政府也有办法,比如降低豪宅、改善型房屋交易的契税、营业税,自贸区的企业享受税收优惠等。

  需要提醒购房者的是,一线城市中心城区的房价未来仍将上涨。上海总常住人口减少,但经济最发达的徐汇区、静安区人口没有下降。外环、郊区的房子,可能因为企业、学校的迁移而受影响,但中心城区的商业和配套一直都是最优质的。不管是刚需族还是改善族,要买房,最好到核心地区吧。而非中心城区,将来人口减少得更厉害,房价也不可能永远上涨。

:房贷(fangdai123)

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