贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 房价降到多少才该买房 你能躲过暴跌吗?
房价降到多少才该买房 你能躲过暴跌吗?

  你想不想买房?想。想买房却不等于能买房。买不买得起?买不起。常常在留言里看到,“必须降到XXX以下,才考虑买房”,“房价不降到XXX,一切免谈。”库存重要吗?对国家经济来说重要。但想一想,不管是在大城市小城市,在买房前,你还会查一查当地的总体库存吗?根本不会!大部分人在买房问题上根本不会管你国家库存,只会考虑这楼盘价格是不是合理。

  现在,买不起房的人都在等,等房价下降。那么问题来了,怎么给自己定一个合理的价格呢?我要是说,我一定等北京房价降到1000元/平方米再买房,你肯定觉得我脑子有病。因为人的心理预期,也是要符合实际的,对吧。我们知道,价格围绕价值上下波动,呈正弦曲线状态。所以,我们都想在价格曲线的波谷处买入,而千万要躲开波峰。

中国房价缺少衡量价格的标尺

  中国房价的特别之处在于,它没有一条横坐标轴作为标尺。市场上,商品的价格我们可以判定出是高是低。比如,鸡蛋在过年期间、在端午节前会涨价,或许接近6块钱,而最便宜的时候可能不到4块钱,一般情况下在四五块钱之间。鸡蛋之所以有稳定的价格区间,是因为养鸡场稳定,吃鸡蛋的人口稳定,鸡蛋市场的供应能力、消费能力都很稳定,价格就是可预测的。因为尽管人口在增加、消费需求在增加,但随着经济发展,养鸡场也在扩建,产蛋量也有提高。而房子的供应——政府土地出让,不受市场控制,因为政府要综合考虑农业用地、建设用地、荒地的比例;房子的消费——买房人口,也不稳定,因为大量炒房客以房子为投资渠道,可能去年投资多、今年投资少、明年投资又多了。

  发达国家的城市,因为人口稳定、投资渠道稳定、经济发展稳定,房价就是基本稳定的。那么问题来了,在中国,没有价格标尺,我们还能拿什么来衡量房价?

  答案是时间。

  虽然不知道轴在哪里,但房价也逃离不了周期规律。任何商品,都一定存在价格周期,有上涨周期,也有下跌周期。假设,未来有人穿越回来,告诉我们,房价能上涨20年,即使没有说具体的年份,也足够我们判断该不该买房了。数一数,过去房价涨了多少年,如果只有3年,那我们就知道了“哦,还要涨17年,买吧。”如果已经涨了18年,“哦,只有2年涨头了,等等吧。”注意,过了上涨周期就可以马上买了吗?不是。因为这时候房价刚过波峰,仍处于高位。现在问题又来了:如果知道房价刚涨了没几年,OK,可以买;但房价若是已经涨了好多好多年,该不该买呢?

  首先,明确一个真理:任何商品的降价周期都一定远远短于涨价周期。比如说,股票涨了10年,但下跌很可能只有1年,之后又会缓慢上涨。回忆一下,过去全国历次的经济危机是不是都在长期的经济繁荣之后。几年的危机相比漫长的繁荣,是相当短暂的。

日本房价上涨时间远多于下降时间

  每每谈到中国房价,很多专家学者都一定要提到日本的房价。没错,日本房价曾经历的暴涨暴跌能给中国一定警示。但他们在给出日本房价数据的时候,都犯了一个错误:没有给出完整的周期起始点。他们的图表,一般是从1985开始。但我们想一想,日本的房价是从1970年才开始涨的吗?显然不是。最保守地说,日本的房价至少从一战后就在上涨。公开统计资料显示,一战后,日本由农业国转变为工业国,工业生产总值超过农业;金融方面,由负债12亿日元变成拥有债权28亿日元(英法等国都欠日本的债)。

  那之后,虽然也有资本主义经济危机、二战失败等不利因素,但总体来看,日本房价应处于大的上涨周期,持续几十年。1990年前后日本房价到达波峰,下降持续到2005年左右,这是正常经济规律决定的。比较日本房价的上涨时间和下跌时间,可以看出,下跌时间远远小于上涨时间。

房价涨跌周期不受炒房客影响

  需要注意的是,虽然日本房价下降时间有十几年,但暴跌只出现在90年代初,此后是平缓下降,跟日本经济整体趋势相符。也就是说,炒房客引发了暴涨暴跌,但长期看,涨跌周期都是基于经济发展而平缓发生的。

  当年日本大批的投资客盲目炒房,大幅拉高了房价,房价严重偏离经济规律。但要记住,当年即使没有那些泛滥成灾的投资客,日本房价也会依然达到历史顶峰,之后也依然会进入下降周期。

  有无投资客的区别仅仅在于,下降的幅度有多大,但并不影响下降的时间有多久。也就是说,炒房客只能影响房价上涨和下跌的幅度,炒房客永远只能顺势而为,不能改变趋势,而房价涨跌的周期只能由经济发展规律决定。

房价的涨跌周期可能是18年

  说了这么多,房价涨多少年和跌多少年到底能不能确定?遗憾的是,任何一个经济学家都无法确定告诉你这个答案,但我可以给你提供一些例子。这些例子表明,一个完整的涨跌周期大约是18年。

  美国1989年房地产泡沫破裂、储贷危机,到2007年次贷危机,泡沫再破裂,18年。日本1974年开始经济调整,到1991年泡沫破裂,18年。香港房地产1985年复苏,到1997年金融危机,2003年再次复苏,18年。

  很多人都相信18年周期规律的存在。日本有人把1956年以来划分为5个周期,分别历时10年。也有人把其最近一个周期划分为18年。美国有人把1870年来分成8个周期,分别是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。英国在1776到2010年期间,也出现了一些18年周期规律。

  霍默霍伊特在《房地产周期百年史:1830~1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书中总结,在芝加哥103年的房地产历史中,各种事件先后重复了五六次,平均间隔为18年。

  著有《2010泡沫破碎:房价、银行与经济萧条》的伦敦土地联合会执行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期规律。他的观点是,一个完整的房地产周期是18年左右,在这18年里,房价会先上涨7年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂,最后是历时4年左右的崩溃。

  中国情况呢?从1998年起,中国楼市一直在缓慢上涨,但在2007年前后出现了金融危机和救市“4万亿”,可以看作短暂的下跌;再次快速上涨后,2015年、2016年的“去库存”可能预示着下降周期的起点。

  当然,大的周期可能在几十年到上百年,小的周期可能不到10年。这里说的18年只是一种个别情况。中国能不能借鉴这个周期规律,无人可以下定论。

10年内能还上月供就可以买房

  面对可能出现的下降周期,可确实有刚需,该不该买房?我的答案是,贷款买,只要你的收入可以承担未来5到10年的月供。因为周期规律难以捉摸,所以我们都不可能赶在房价最低点买入,但同时,我们也很难那么倒霉踩在最高点买房。以18年左右的周期看,只要你能持有房子的时间能超过下降周期,就不会亏。

  中国房价的下降周期可能在5到10年。第一种情况是:现在已经进入下降周期,没关系,很快下降周期就会过去,你可以买。第二种情况是:现在还处于上涨周期,你也可以买,如果觉得还贷吃力,过几年可以卖掉又不会亏。第三种情况是:你刚买到,就从上涨周期转入下降周期,但房贷利率并不高,国家不太可能大幅上调利率,所以你只要保证10年内收入稳定,安全度过下降周期,就可以买。

  不管在上涨周期还是下降周期,量力而行,现金流是关键。就在这几天,华人首富王健林在牛津大学主讲了一堂公开课。其中,他提到了一个“白菜价买酒店”的故事:万达集团负责海外发展的老总有次在伦敦出差,碰上一个银行要拍卖不良资产,是一块地皮。银行要求一个星期内交钱,要不就上市拍卖,而公开拍卖的价格会贵很多。当时那个老总马上王健林打电话,说每平方米900英镑。王健林第一反应是“我是不是听错了?似乎每平方米9000英镑还比较合理。”那位老总说,没错,就是900英镑。王健林马上下令签协议,三天把定金付了。现在,这块地皮上正修建着泰晤士河边最高的建筑,里面有伦敦最高端的酒店。

  当地价下跌,别人都不敢接手的时候,万达没有充足的分析调研就敢接手,原因是万达有足够的现金流,才有耐心囤地,才能等待几年的土地开发再收获回报。所以,我才说,对你未来10年的收入有信心,就可以买房。现在没有大量的储蓄不要紧,只要能交得起首付,剩下的找银行贷款就行。只要保证不断供、房子不被银行收走,在力所能及的时候,就可以买房。

  根据你的收入和消费水平,现在,给自己算算,保证生活品质的情况下,你能还多少月供,倒推出你可以接受的房价,别再参考那些专家了,他们说房价会跌、房价会涨都没有关系,掌握自己的生活,任凭房价起起落落,保持平和的心态。人生还很漫长,相信时间可以烫平暂时的波折。

:房贷(fangdai123)

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