贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 链家事件敲警钟 买房时的3大错误不能再犯了
链家事件敲警钟 买房时的3大错误不能再犯了

  这两天,链家上海分店由于将处于抵押中、即将被查封的房子卖给购房者,被上海市住建委调查,一时间被推上了房产圈的风口浪尖上,事件中的主人公黄先生不小心陷入“抵押风波”中,经历了一波N折,都还没有要回属于自己的房子。从主人公购房交易过程中,不难看出当前二手房交易市场上存在的诸多“暗礁”,防不胜防,唯一能做的就是能提高警惕,加倍留心。那么就“链家”事件来说,购房者怎么做才能避免买到抵押房?为大家深入分析一下。

  交定金前核实房屋信息

  认为,购房者在交定金之前,一定要先到当地房管部门查册,核实房屋的抵押状况和查封状况等,因为即使中介“诚心诚意”向您保证房子绝对没问题,或者如事件中链家告诉黄先生房子名下有按揭贷款,房东信誉很好等等,这些也都只是一面之词,要核实过才可信。除了去房管局查册,还可以走访一下周边的邻居,获得更多的信息,做到心中有数,同时不要轻信中介的口头承诺,一定要将承诺和违约细则,如遇房子被查封或被抵押如何解决等落实到居间协议中,才能有法律效力。要知道,定金一旦交了就很难再要回来了,这样购房者的处境就变得被动了。

  发现房屋被抵押,可要求双倍退还定金

  如果在交了订金以后,才发现房子被抵押出去的,可以以协议要求房东退还定金,因为《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。这里定金相当于一种债权担保,《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。由此可见,将抵押中的房子卖给购房人,属于房东违约,购房者有权要求双倍退还定金。事件中黄先生就是因为定金才被牵着鼻子走,签订了购房合同。在这提醒大家,发现房子被抵押出去了,千万不要轻易签订购房合同,一旦签了合同,交了首付,购房人处境就会更加被动,递出去的钱就如同泼出去的水,想要回来怕是难上加难了。

  二手房首付款一定要做资金监管

  就算是买到了正常房子,首付款一定要做资金监管,这里说的资金监管,指的是买卖双方需要各办一张银行卡,网签后买方将首付款打到自己的账户中,之后首付款会自动转到建委设立的资金监管账户中冻结,待到交易结束后才能划到卖方账户中去,交易过程中房屋被抵押或查封,购房人可以要回首付款,而“链家”事件中的受害者就是因为没有做资金监管,直接将首付款打到房东个人账户中,才导致首付款被房东挪用,不仅钱要不回来,房子也被查封了,赔了夫人又折兵。

  总结:链家事件中的受害人280万元打了水漂,家中六七十岁的父母也为此操碎了心,一家人为房子的事情奔波不断,平静的生活被彻底打乱,这是所有购房人都不愿意经历的。身为购房者我们势单力薄,唯一能做的就是学会保护自己,涉及到钱的问题,不要轻易支付给中介或房东,同时也希望国家能整顿房屋交易市场,加强监管力度,出台更多有利于购房人的法律,避免出现下个“链家”事件。

  链家事件回放:

  去年8月,黄先生通过德佑链家购买一套标价400万元的二手房作为婚房。当时双方签订了一份居间协议,并支付了定金。然而在签订合同前,链家中介人员告知黄先生该房屋名下有按揭贷款,但房东的信用状况很好,他们卖房子是因为他们要重新购置更大的房产。只要个人首付能达到7成280万元,交易不会有任何问题。

  由于定金已经付出,黄先生只能被牵着鼻子继续走下去。但令黄先生没有想到的是,直到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。此时为保险起见,黄先生要求链家能提供基金监管,但链家说没有这种说法,只能是买卖双方自己协商交易,他们没有这个义务做这件事情。无奈之下,黄先生只得同意将购房款打到房东的个人账号,为防止风险发生,他特别在合同中明文规定280万元必须用于先偿还银行和个人抵押。

  但当黄先生把钱分两批打到房东的账号后,房东却没有把这个钱还抵押,而是挪作他用。黄先生在与债权银行取得联系后,债权银行称房屋抵押已于2015年的3月份逾期,房东根本没有能力偿还贷款,这个房屋正处在被查封的过程中。

  此时,链家又出来了,表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。由他们垫资110万元,月利息1.6%,尽管利息高于银行数倍,但黄先生别无选择,只能继续走下去,跟链家签订了三方协议。

  但更绝望的事情还在后面,11月2号,11月10号,12月10号,该房产分别被浦东法院、虹口法院和二中院三家法院查封。原因是房东夫妇公司经营失败,欠了相关银行1.5亿元。

  “如果说我要跟银行争贷的话,我根本没有办法拿回280万元,房子也不是我的。”黄先生回忆,“当时房屋被查封时,整个人都崩溃了,链家却说这些问题不归他们管,银行贷款无法发放他们也没办法。那段时间真是噩梦般的日子。”最终在今年2月,经过个人多方努力,法院的查封被解除。然而当黄先生要求链家完成交易过户手续时,链家却称因过户手续需20天流程,存在重新查封的风险,不承担此风险,要求黄先生将其父母名下资产作为抵押资产交给链家方面作信用担保,待过户手续完成后再解除抵押操作。

  “我的父母一个65岁,一个70岁,为了帮助我完成110万元的垫资款,上周四在公证处门口,等了链家工作人员一整天时间。整个交易过程,链家提出的贷款利率远远超过银行的月息利率达1.6%,是同期同档银行固定资产贷款利率4倍。我就想知道,那些链家的承诺到底在哪里?”说到此处,黄先生情绪激动声泪俱下。

  2月23日,媒体曝光上海链家房地产经纪有限公司相关案例后,上海市住建委高度重视,当天上午就约谈了链家地产公司相关负责人。初步发现,链家公司相关门店存在不规范的经营行为。在此基础上,上海市住建委已决定开展正式调查,并要求链家公司积极配合。上海市住建委表示,调查期间将暂停链家地产公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。即日起上海市房地产交易中心也已暂停上述门店和人员的网签资格,调查处理结果将及时向社会公布。

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