贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 信贷开年大放水:大量资金入楼市 或吹涨房价泡沫
信贷开年大放水:大量资金入楼市 或吹涨房价泡沫

1月份令人惊讶的信贷投放数据,似乎预示着今年的房地产市场并不平静。

根据央行发布的数据,2016年1月当月,人民币贷款增加2.51万亿元,规模创单月历史新高。其中,住户部门贷款增加6075亿元,中长期贷款部分增加4783亿元。也就是说,即使不算房地产开发贷款,1月新增贷款中,已有1/5流入了房地产领域。

信贷的放量是低利率环境、稳增长导向和季节性因素的综合结果,但在没有类似“四万亿”重磅的刺激下,如此天量的信贷投放仍然让人吃惊。且至少在上半年,“放水”的惯性被认为还将持续。

从数据分析不难看出,房地产已然成为资金的主要流向之一。结合历史经验,不免会引发这种疑问:信贷资金的冲击,究竟会助力“去库存”的大趋势,还是继续吹涨楼市泡沫?

大量信贷入楼市

央行公布的2016年1月金融数据显示,当月新增人民币贷款2.51万亿元,创下单月纪录新高;M2增速上升到14%,创18个月新高。社会融资规模增量为3.42万亿元,分别比上月和去年同期多1.61万亿元和1.37万亿元。

根据信贷结构分析,个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷款、交通运输业及批发零售业,是新增贷款的主要投向。其中,前三者均和房地产直接相关。

具体来看,居民中长期贷款4783亿元,占比接近20%。非金融企业及机关团体贷款增加1.94万亿元,其中亦有相当部分以开发贷的形式流入房地产业。虽然后者的规模不易估算,但大量的新增信贷资金流入房地产业,已是不争的事实。

此前最大规模的一次信贷投放发生在2009年。在“四万亿”投资的刺激下,2009年全年,人民币各项贷款增加9.59万亿元,其中,居民中长期贷款增加1.70万亿元。

两者相比,仅2016年1月,“放水”规模就相当于2009年全年的26.8%。其中,房地产按揭贷款规模相当于2009年全年的28.1%。

1月份信贷的海量投放,由多重因素促成。分析人士指出,大批稳增长项目在去年最后两个月间推出、“稳增长”过程中的信贷护航,以及商业银行存贷比取消,都是重要的刺激因素。加之年初本就是信贷投放高峰,更加促发了这种情况。

就房地产而言,季节性因素的影响更为明显。某银行界人士向21世纪经济报道记者表示,银行每年给予的按揭贷款额度有限,一旦遇到房地产销售“大年”,年末往往出现额度不够用的情况,需要集中到次年年初来集中审批。而2015年,恰恰就是房地产销售的“大年”。

在这背后,有着更深层次的因素。自2014年年末以来,央行共6次降息,使得购房和开发贷款成本不断降低。此外,在“去库存”的宗旨下,监管层在去年出台“3·30新政”和“9·30新政”,今年年初又发文降低非限购城市首付比例,首付比例、贷款利率等降至2009年之前的低水平。这不仅刺激了市场成交,也进而促使房地产按揭贷款和开发贷款大量发放。

或吹涨房价泡沫

根据历史经验,信贷投放与房地产市场走势有着明显的正相关性。就最近一次的案例来看,M2增速在2013年4月见顶,此后波动下行,至2015年4月触底反弹。这种变化与房地产市场的“U”型走势颇为吻合。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,就1月的数据来看,在信贷爆发的同时,M2走势相对平稳,说明信贷的发放刚好弥补了外汇占款的流失(央行数据显示,1月央行外汇储备下降994.69亿美元)。因此,除改善市场对全年经济基本面的预期外,真正能够带来的作用并不如预期明显。

具体体现为,今年1月,多家房企纷纷提前赎回美元债,并通过定增等方式在国内融资。这些动作并未明显增加房地产开发贷款总规模,却放大了信贷数据。

但就房地产按揭贷款而言,“放水”带来的刺激作用仍然明显。张大伟认为,结合中央和地方下发的各项刺激政策,今年上半年,一二线城市的楼市成交量将出现明显上涨。

下半年的情况存在变数。按照2009年的经验,在上半年天量“放水”后,下半年的信贷规模明显萎缩,这使楼市的表现受到影响。

张大伟认为,今年房地产市场与2009年有两项明显不同。其一,市场出现明显的供过于求现象,内生动力缺乏;其二,持续多年的货币超发,对房地产市场的边际刺激作用正在减弱。这些都决定了,本轮信贷“放水”给市场带来的影响可能很快消退。

在很多业内人士看来,大量“放水”带来的隐患不可忽视。国土部一位不愿具名的专家向21世纪经济报道记者表示,货币超发的最直接影响,就是资产价格上涨。如同“四万亿”的作用一样,若持续“放水”,可能带来新一轮的房价上涨。

他表示,我国房地产市场的区域分化特征,决定了信贷资金将主要流向一线城市和核心二线城市。这样一来,一二线城市的房价泡沫可能继续吹涨,三四线城市的大量库存也很难得到有效去化。

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